В Агентстве RWAY с конца 90-х годов прошлого века рынок определяют следующим образом:

1. Перспективы развития рынка недвижимости в России. В условиях кризиса и в посткризисное время Крапин Александргенеральный директораналитического агентства RWAY

2. В Агентстве RWAY с конца 90-х годов прошлого века рынок определяют следующим образом: Рынок является сложной социальной системой, служащей для получения доходов и активов субъектами рынка На основании этого определения, построена наша модель рынка

3. Любой рынок состоит из следующих неразрывно связанных элементов рынка: • субъектов (участников, игроков) рынка, • объектов рынка, • «правил игры» на рынке. Важное замечание – рынок существует, только если существуют все его элементы. В этом своеобразном «триединстве» элементов рынка активной составляющей являются лишь субъекты рынка. Поэтому анализ деятельности именно субъектов рынка, причем в первую очередь субъектов управляющей подсистемы рынка, должен являться важнейшей составляющей работы исследователя рынка

4. Рынок, как сложная социальная система, в первом приближении состоит из следующих подсистем: - управляющей подсистемы; • производственной подсистемы; • подсистемы оказания услуг.

5. Всех субъектов (участников, игроков) рынка целесообразно разделить на две основных категории: • Сильных игроков рынка • Остальных участников рынка В свою очередь сильных игроков рынка целесообразно делить на следующие категории: • Сильные игроки рынка федерального уровня • Сильные игроки рынка субфедерального уровня • Сильные игроки рынка муниципального уровня

6. Сильный игрок рынка представляет из себя корпорацию часто независимых юридических и физических лиц, которые проводят на рынке согласованные действия по максимизации доходов корпорации. В модели рынка, используемой в Агентстве, предполагается, что в состав сильных игроков рынка входят и представители управляющей подсистемы рынка.

7. Существует всего два основных метода регулирования рынка с помощью изменения «правил игры» на нем: • Либерализация «правил игры» на рынке • Социализация «правил игры» на рынке Все годы реформ управляющая подсистема рынка использует в основном либерализацию «правил игры» на рынке.

8. Основные «инструменты», используемые властью для регулирования рынка: • Налоговая система • Кредитно-денежная и финансовая система • Таможенная система

9. Что такое кризис? С экономической точки зрения кризис является бизнесом сильных игроков рынка Основной причиной кризиса является сокращение денег в деловом обороте рынка

10. Основные причины кризиса в мире • Интересы сильных игроков мирового рынка и дефекты современной мировой финансовой системы - основные причины кризиса. С помощью кризиса сильные игроки рынка имеют возможность приобретать интересующие их активы, а также снимать накопившиеся социально-экономические обязательства

12. Негативное и позитивное воздействие кризиса на рынок недвижимости • Основные негативные факторы кризиса - ужесточение условий кредитования и формирование отложенного спроса, сокращение числа профессиональных участников рынка • Основные позитивные факторы кризиса - приведение цен на рынке в соответствие с уровнем платежеспособного спроса

13. Что такое справедливая цена на рынке? • стоимость единицы жилья равна среднемедианным доходам домохозяйства за три года до уплаты налогов • 100 арендных платежей принимают в качестве справедливой цены на рынке за единицу жилья

14. Виды аналитиков рынка недвижимости • аналитики рынка В2В и их основные задачи • аналитики рынка B2C и их основные задачи

15. Среднестатистическая продолжительность кризиса • Среднестатистическая продолжительность мировых кризисов за последние 100 лет составляет порядка 6 лет • Современный кризис станет самым масштабным за всю историю развития мира, его результатом должно стать контролируемое обрушение долларовой пирамиды, которая интенсивно создается с 1971 года (отмена обеспечения доллара золотом).

16. Основные тенденции на рынке недвижимости в кризисный период • Снижение цен • Снижение деловой активности • Увеличение числа предложений на рынке • Сокращение числа профессиональных участников рынка • Повышение уровня вакантных площадей

17. Перспективы развития рынка недвижимости в 2009-2010 годах • Снижение объемов строительства жилья до 52-53 и 35-40 млн. кв. метров соответственно • Снижение цен на 35-55% от максимальных значений (сентябрь 2008) • Снижение деловой активности минимум на 10-15% в год • Увеличение числа предложений на рынке (соотношение покупателей и продавцов 1:15) • Сокращение числа профессиональных участников рынка – до 50-60% • Повышение уровня вакантных площадей до 25-30%

18. Перспективы развития рынка недвижимости в посткризисный период • Рынок станет более сбалансированным, особенно по средней стоимости объектов рынка и средним доходам его субъектов • Цены на рынке жилья снизятся минимум на 50-60% от максимальных значений (сентябрь 2008) • Деловая активность возрастет в 2-3 раза • Начнется быстрое восстановление объемов нового строительства жилья • Стоимость ипотечного кредита снизиться до 6-8% • Время согласований существенно (в разы) уменьшится • Стоимость услуг естественных монополистов для застройщиков снизиться • В большинстве регионов кадастровая стоимость земель будет составлять порядка 20-25% от полной себестоимости строительства жилья

19. По состоянию на август 2009 года: • В 49-ти российских регионах (из 89 регионов) полная себестоимость строительства жилья по вновь начатым проектам уже меньше 30 тыс. руб. за кв. метр, • в 25 российских регионах цена выше этого значения максимум на 11%. • Только в 15 российских регионах полная себестоимость жилья эконом-класса на 12% и более превышает рекомендованные федеральной властью значения. • К числу регионов с наибольшими значениями полной себестоимости строительства жилья эконом-класса в первую очередь относятся регионы двух российских столиц.

20. Основные индикаторы «ценового дна» на рынке жилья: • Существенное увеличение числа заключаемых сделок (в разы) • Близость цен предложений к уровню справедливой цены (максимум 1,5 ее значения)

21. Для подавляющего большинства участников рынка наиболее важными критериями развития рынка являются: • информационная «прозрачность», • понятные и безопасные юридические схемы заключения сделок, • стабильность «правил игры». Современное состояние рынка недвижимости не отвечает ни одному из этих критериев. То есть, современный рынок не учитывает потребности подавляющего большинства участников рынка, а сформирован лишь для незначительной части его участников, которых наши эксперты относят к сильным игрокам рынка.

22. Чего в первую очередь не хватает российскому рынку недвижимости по сравнению с аналогичными рынками других стран мира? • общепринятого в мире налога на недвижимость, исходя из рыночной стоимости • налога на перепродажи • существенного (примерно на порядок) сокращения сроков согласования ИРД • защиты прав дольщиков (пример Республики Беларусь – обязательное страхование договоров) • иных видов и форм кредитования на рынке, кроме ипотеки (стройсберкассы, массовости жилищных накопительных кооперативов)

23. Благодарю за внимание! Вопросы? Контакты: Крапин Александр,генеральный директорАналитического агентства RWAY +7 (495) 933-55-03 gr@rway.ru