湖南省城市（县城）住房建设规划编制工作培训

1. 湖南省城市（县城）住房建设规划编制工作培训湖南省城市（县城）住房建设规划编制工作培训 城乡规划研究室：曾鹏 湖南省住房和城乡建设厅 湖南省城市规划研究设计院 2014年4月28日

2. 湖南省城市（县城）住房建设规划编制工作培训湖南省城市（县城）住房建设规划编制工作培训 交流内容 1．住房建设情况现状调研表格的说明 2．湖南省***市***县（市）住房建设情况现状调研报告的编写

3. 住房建设情况现状调研表格的说明 总套表格共126项，表1共51项，表2共26项，表3共30项，表4共10项，表5共9项。 表1：中心城区住房建设调查 中心城区：——城市总体规划确定的规划区范围内的中心城区，其范围界线由城市总体规划确定。 常住人口：常住人口指实际经常居住在某地区一定时间（半年以上）的人口。按人口普查和抽样调查规定，主要包括：除离开本地半年以上（不包括在国外工作或学习的人）的全部常住本地的户籍人口；户口在外地，但在本地居住半年以上者，或离开户口地半年以上而调查时在本地居住的人口；调查时居住在本地，但在任何地方都没有登记常住户口的“口袋户口”的人口。 第六次全国人口普查使用的常驻人口=户口在本辖区人也在本辖区居住+户口在本辖区之外但在户口登记地半年以上的人+户口待定（无户口和口袋户口）+户口在本辖区但离开本辖区半年以下的人。本次人口统计口径采用第六次全国人口普查的使用方法。

4. 表1：中心城区住房建设调查 存量住房：是指某一特定时点上有形的住房实物资产的数量。本次调查所指存量是在调查年度内及调查年度前已竣工验收合格的住房。例如：2008年存量住房，是指2008年前建成竣工验收合格的住房与2008年度建成竣工验收合格的住房之和。 存量住房用地总面积即居住用地总面积。 新建住房：包括新建的商品住房、保障性住房、其它类型住房。其它类型住房主要是单位自建房、村民自建房、房改房、移民或拆迁安置房等。本次调查所指新建是在调查年度内经过竣工验收合格的住房。

5. 表1：中心城区住房建设调查 施工面积：指统计报告期内施工的房屋建筑面积，包括本期新开工面积和上年开发跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期复工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应包括各层建筑面积之和。 房屋新开工面积：指在报告期内新开工建设的房屋建筑面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土创槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。 竣工面积：指房屋按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格（或达到竣工验收标准），可正式移交使用的房屋建筑面积总和。

6. 表1：中心城区住房建设调查 绿色住宅：根据国家绿色建筑评价标准，符合国家绿色建筑划分标准中住宅建筑一星标准及以上的为绿色住宅。

7. 表1：中心城区住房建设调查 人均住宅建筑面积：是指按居住人口计算的平均每人拥有的住宅建筑面积。 计算公式： 人均住宅建筑面积（平方米/人）=住宅建筑面积/居住人口 住房成套率：指成套住宅建筑面积占实有住宅建筑面积的比例。成套住宅是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的房屋。两户合用一套的住宅，按一套统计。 住房成套率=（成套住宅建筑面积/实有住宅建筑面积）×100%

8. 表1：中心城区住房建设调查 住房建设年代的统计，从60年代前一直划分到2000年以后，分6个层次。单位为万套、万m2，建议在填表格时，可把这6栏复制，单独填写，方便年度数据的统计计算。 中小套型普通商品住房：指住房建筑面积不超过90平方米的商品住房。

9. 表1：中心城区住房建设调查 全装修住宅：建设部出台的《商品住宅装修一次到位实施导则》是这样定义的：装修一次到位是指在房屋交付前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕，简称全装修住宅。换句话说就是房地产开发商将住宅交付最终用户前，住宅内所有功能空间及固定面、管线全部作业完成，套内水、电、卫生间等日常基本配套设备部品完备，使消费者可入住的住宅叫全装修住宅。 住宅物业管理覆盖率：一般是指住宅（成型的社区中，包括新建住宅小区、老旧小区、城中村，不含棚户区、农村房屋）有物业管理的社区面积与所有小区面积的比值。不含工业、商业物业等。

10. 表2：中心城区商品住房建设调查 商品房：是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）通过出让方式取得土地使用权后经营的房屋，均按市场价出售。从法律角度来分析，指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手商品房（存量商品房）等。 本次调查所指商品住房仅限用于居住的商品房屋。 商品住房投入资金总额：指房地产开发企业（单位）开发建设的供出售、出租用的商品住宅所需要投入的资金，包括购买土地的费用，建安费用及其它部分。即把房子建好所需要投入的费用。 表2共26项。

11. 表2：中心城区商品住房建设调查 土地出让金：指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。

12. 表2：中心城区商品住房建设调查 建安成本：是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。房屋建筑成本是建设房屋的投入，安装成本是安装房屋设施设备的投入，两者都包括材料成本投入和人工成本，主要是建筑部分的基础工程、主体结构、墙体、门窗，水电工程的强电、弱电（安防、有线电视、电信宽带），以及给水（含纯净水、中水）、排水（雨水、污水、空调排水）等材料和人工成本投入。

13. 表2：中心城区商品住房建设调查 空置商品住房：指商品住房竣工验收并达到可交付使用的条件，经初始登记后在一定时期内，尚未出售或出租的房屋。本次调查所指空置时间为1年及1年以上的。 商品住房空置率=空置商品住房面积/存量商品住房面积

14. 表3：中心城区保障性住房建设调查 保障性住房：是指限定建设标准和租售价格，面向符合规定条件的城镇低收入、中等偏下收入住房困难家庭，新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租或出售，具有保障性质的住房。保障性住房包括经济适用房、廉租房、公共租赁房。本次调查把城市棚户区也纳入保障性住房进行统计 城市棚户区：指城市、县城中心城区范围内居住功能不全、建筑密度大、建筑使用年限久、配套基础设施不完善、安全隐患大，环境卫生脏、乱、差，危旧房为主的人口集中成片的居住区域，包括各类旧住宅区、城中村。 本次调查所指城市棚户区用地面积在1公顷以上，建筑面积在5千m2以上地理空间上联成一片的区域。 表3共30项。

15. 表3：中心城区保障性住房建设调查

16. 表4：中心城区其它类型住房建设调查 单位集资合作建房：距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、县人民政府批准，利用单位自用土地进行集资合作建房。单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分。 房改房：又叫做已购公房，是指享受国家房改优惠政策的住宅。即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后（旧住宅还要扣除房屋折算）购买的公房。 表4共10项。

17. 表5：中心城区住房保障家庭情况调查 外来务工人员：本次调查指的是外地来本地城市打工的人员。 新就业人员：新就业人员是指从全日制学校毕业，且自毕业的次月起计算时间不满五年的就业人员，毕业时间满五年及以上的就业人员不属新就业人员。 表5共9项。

18. 常见问题释疑 1问（Q）．平常提到的商品房与本次调查的商品房是一致的吗？ 答（A）：不一致。人们在日常交谈中提及的商品房仅仅是供人居住的商品房屋。 而在政府文件中提及的商品房包括商品住房、办公楼、商业营业用房。本次住房建设调查商品房只涉及商品住房，办公楼、商业营业用房不进行调查，并且也对名字进行了统一称谓——商品住房。 2（Q）．新建住房是指已开工建设了的住房项目吗？ A：不是。住房的类型包括商品住房、保障性住房、其它类型住房。本次调查所指新建住房是在调查年度内经过竣工验收合格的住房。

19. 常见问题释疑 3（Q）．存量住房包括违建房吗？ A：不包括。存量住房是指某一特定时点上有形的住房实物资产的数量，也可理解为已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。违法建设住房不在调查范围之内。 4（Q）．商品住房的购买对象分类是怎么划分的？ A：本次调查商品住房的购买对象只针对个人，不针对机构。个人购房的身份判断是根据其居民身份证发证机关来确定。发证机关隶属城区的，其个人统计到本市（县）城区一栏；身份证发证机关是本市（县）所管辖其它地方的，统计到本市（县）其它一栏；身份证发证机关是本省其它地区或者外省的，则统计到外地人员一栏。

20. 常见问题释疑 5（Q）．商品住房空置率如何计算？ A：空置商品住房指商品住房竣工验收并达到可交付使用的条件，经初始登记后在一定时期内，尚未出售或出租的房屋。本次调查所指空置时间为1年及1年以上。 商品住房空置率=空置商品住房面积/存量商品住房面积。 6（Q）：其它类型住房中为什么不包括小产权房？ A：小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。中央明确规定小产权房不符合法律规定，不受法律保护，为违法建筑。本次调查只考虑具备合法手续的房屋，因此，其它类型住房中不包括小产权房。 7（Q）：房改房是历史遗留产物，已基本完成改造，还用调查吗？ A：由住房和城乡建设厅已经发文进行过一次摸底调查，并进行了整改。但因牵涉的量大面广，还有部分城市存在一定数量的房改房，通过本次规划调查，特别是在县城这一层级，把剩余部分的量进行一次归总还是非常有必要的。

21. 常见问题释疑 8（Q）：保障性住房为什么包含城市棚户区？ A：根据湖南省人民政府印发的《湖南省保障性住房分配和运营管理暂行办法》（湘政办发〔2012〕111号）提出保障性住房包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房。 但根据《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发[2013]25号）：棚户区改造是重大的民生工程和发展工程，各地区、各有关部门贯彻落实党中央、国务院决策部署，将棚户区改造纳入城镇保障性安居工程，大规模推进实施。 因此，本次调查把城市棚户区改造住房纳入到保障性住房中进行单列统计。 9（Q）：村民自建房和小产权房有什么区别？ A：村民自建房是指在中心城区的城区周边农村和城中村的村民在集体土地自我集资建设的自住房屋。自建房的功能主要是用于自我居住使用，不进行上市交易。而小产权房是因高房价催生出来的在市场上存在交易量的一类违法建筑。 合理的村民自住房屋是合法建筑，小产权房是违法建筑，本次调查只针对合法建筑，因此本次调查包含了中心城区范围内的村民自建房。

22. 常见问题释疑 10（Q）：入住率与空置率有什么关系？ A：入住率是指实际使用用户的数目占整个建筑的比例，而非购房用户的比例。 空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。 住房空就代表入住率低，低入住率不是好现象。空置率高，入住率必定很低；空置率低，入住率未必很高。空置率反映开发商的销售业绩，入住率才触及市场的本质，即反映投资性房产需求的大小程度。 11（Q）：全装修与精装修怎么区分？ A：全装修是只装修的范围。有些新买的房子只是装修了卫生间以及厨房，其他地方墙和地面都是水泥的。 精装是指装修的档次已达到一定规格，一般精装修的房子，地面是地板，墙面已经棚顶有石膏边，厨房是整体厨柜，卫生间瓷砖，当然装修的材料是相对应高档品的房子才被说成精装修。 简单的讲：区别就在全与精之间，全不一定精,但精肯定全，全反映的是面,精以全为基础并加以升华。

23. 湖南省***市***县（市）住房建设情况现状调研报告湖南省***市***县（市）住房建设情况现状调研报告 ——目录提纲 1 2 3 4 5 6 7 8 9

24. 1、住房建设基本情况 中心城区范围划定。 ——城市总体规划确定的规划区范围内的中心城区。 中心城区现状概况 住房建设总体情况 人口资料。 ——中心城区户籍人口、常住人口、常住人口总户数 房地产的地位作用 经济概况。 ——第一、二、三产业增加值，地方财政预算收入完成额，房地产税收占财政收入的比例，中心城区人均可支配收入

25. 1、住房建设基本情况 总体情况。 ——存量住房总建筑面积、总套数、面积结构比例，存量住房节能改造套数，存量住房节能改造比率，新建住房总建筑面积、总套数，绿色住房总套数，绿色住宅面积，人均住房建筑面积，不同建设年代的住房比例，保障性住房、城市棚户区改造和中小套型普通商品住房用地面积，保障性住房、城市棚户区改造和中小套型普通商品住房占住房建设用地供应总量比重，新建住宅小区全装修比例，新建住宅小区物业管理覆盖率等 中心城区现状概况 住房建设总体情况 房地产的地位作用 土地利用情况。 ——中心城区土地供应总面积，存量住房土地使用总面积，新建住房用地总面积，商品住房开发用地强度 市场供求情况。 ——现有商品住房租售客户和业主对商品住房的环境、功能、格局、售后服务的意见及对商品住房的接受程度，商品住房销售潜力、市场占有率，自有住房人口占总人口的比例、二手房的交易套数、建筑面积

26. 1、住房建设基本情况 房地产业在城市经济中的地位。 —— 中心城区现状概况 住房建设总体情况 房地产的地位作用 房地产业在城市经济中的作用。 ——

27. 2、商品住房建设情况 商品住房建设现状情况。 ——商品住房投入资金总额，新建商品住房套数结构，新建商品住房面积结构，商品住房施工面积、新开工面积、竣工面积，商品住房范围建安成本 地产市场现状概况 建设项目空间分布 土地供应状况 商品住房销售情况。 ——批准预售商品住房总面积，商品住房销售面积，商品住房销售金额、本地户籍人口与非本地户籍人口购买商品住房结构，商品住房空置套数，商品住房空置率，，存量商品住房面积，存量商品住房套数，二手商品住房交易均价，不同区位价格变化 房地产企业情况

28. 2、商品住房建设情况 地产市场现状概况 建设项目空间分布 土地供应状况 房地产企业情况

29. 2、商品住房建设情况 ——历年商品住房土地出让总面积，商品住房土地出让金额 地产市场现状概况 建设项目空间分布 土地供应状况 房地产企业情况

30. 2、商品住房建设情况 ——本地房地产开发企业数量、开发资质，开发建房情况 地产市场现状概况 建设项目空间分布 土地供应状况 房地产企业情况

31. 3、保障性住房建设情况 各类保障性住房建设规模、建设标准 —— 现状建设概况 城市棚户区改造情况 房源筹集 —— 建设项目空间分布 土地供应情况 建设资金保障情况 保障性住房使用情况

32. 3、保障性住房建设情况 城市棚户区现状 ——棚户区个数，单个棚户区建筑面积，单个棚户区住房套数，单个棚户区涉及居民户数、居民人口 现状建设概况 城市棚户区改造情况 城市棚户区已改造情况 ——已改造棚户区个数，单个棚户区建筑面积，单个棚户区住房套数，单个棚户区惠及居民户数、居民人口 建设项目空间分布 土地供应情况 建设资金保障情况 保障性住房使用情况

33. 3、保障性住房建设情况 建设项目空间分布 ——现状建设项目分布示意图 现状建设概况 城市棚户区改造情况 建设项目空间分布 土地供应情况 建设资金保障情况 保障性住房使用情况

34. 3、保障性住房建设情况 保障性住房建设用地供应情况 ——按照“稳供应，保民生”的要求，年度供应计划情况 ——保障性住房供地落实情况（是否未经批准擅自改变用途、违规供应土地建设别墅、违反法律法规闲置土地、囤地炒地等现象）。 现状建设概况 城市棚户区改造情况 建设项目空间分布 土地供应情况 建设资金保障情况 保障性住房使用情况

35. 3、保障性住房建设情况 保障性住房建设资金保障情况 ——资金来源类别（财政性资金的支持，融资平台获取等方面） ——资金使用情况（投入的总资金，使用的管理制度等） 现状建设概况 城市棚户区改造情况 建设项目空间分布 土地供应情况 建设资金保障情况 保障性住房使用情况

36. 3、保障性住房建设情况 保障性住房使用情况 ——保障性住房的保障对象的划分标准 ——保障性住房的分配办法 ——保障性住房的管理（包括权属管理、监督管理） 现状建设概况 城市棚户区改造情况 建设项目空间分布 土地供应情况 建设资金保障情况 保障性住房使用情况

37. 4、其它类型住房建设情况 调查的重点是建筑面积、住房套数；村民自建房增加入住户数。 单位集资合作建房 村民自建房 房改房 移民或拆迁安置房

38. 5、住房建设年度计划情况 年度计划制定情况。 ——住房发展年度目标； ——计划的内容 （1）新建商品住房的总量安排、布局指引、用地供应、需求引导； （2）存量商品住房的交易市场、租赁市场； （3）保障性住房的总量结构、布局指引、开工建设、资金安排、分配监督、利用存量。 年度计划制定情况 年度计划实施情况 年度计划实施情况。 ——住房发展年度制定目标落实情况； ——查找存在的问题与不足。 应单列绿色建筑的执行情况。

39. 6、住房政策实施情况 既有住房发展政策实施情况。 ——商品住房调控政策 ——保障性住房的政策和制度建设 ——棚户区改造政策实施情况及实施效果评价 既有住房政策实施 金融机制实施情况 金融机制实施情况。 ——公积金制度运行情况 ——融资平台运行情况 实施保障机制情况 实施保障机制情况。 ——实施监督机制 ——考核奖惩机制 ——公众参与机制

40. 7、住房建设需求调查 城市常住人口资料收集。 ——户籍人口 ——非户籍人口 ——外来人口 城市常住人口调查 商品住房建设需求调查 商品住房需求调查。 ——根据导则要求进行 保障性住房需求 保障性住房需求调查。 ——廉租房、公共租赁房建设需求调查 ——城市棚户区改造需求调查

41. 8、住房建设总体评价 取得的成就。 ——从居住水平、房地产业地位、对经济贡献、规模情况等方面进行说明 取得的成就 存在主要问题 存在主要问题。 ——主要分析商品住房供销、保障房建设、土地资源的优化配置、城市总规的指导、住宅消费观念、住房政策制度等等方面进行说明。

42. 9、住房建设的发展建议 加强市场监管 各个县（市）可根据自身的实际情况，除这四方面外也可从其它方面提出建议。 调整住房供给结构 调整建设用地供应 多渠道融资方式

43. 谢 谢 ！