부동산개발의 개념과 특징

1. 부동산개발실무 부동산개발의 개념과 특징 부동산경영과 손진수

2. Page 2 1. 부동산개발의 개념과 의미 □ 부동산(real estate, real property, realty) - 토지와 그 정착물(fixture) - 부동성(immobility)에 초점을 두어 우리나라 명칭화함 - Realty : 물리적인 실체로서의 부동산 - 자연물로서의 토지와 그 정착물 - Real Property : 권리측면을 강조 - 소유권으로부터 연유되는 모든 법적 권리 - Real Estate : 물리적 부동산 + 권리 - 세가지 용어는 구분없이 혼용하는 경향

3. Page 3 □ 개발 (development, improvement) - 현재 상태에서의 변화, 토지이용의 변화 - 부가가치(수익, 이익, 이윤, 편익) 창출 □ 개발의 광의적 개념 - 토지개발(Land Development) : 형질변경, 지목변경, Up-Zoning - 신도시개발 : 행복도시, 기업도시, 혁신도시 - 재건축, 재개발 - 리모델링 (Remodeling) - 건축물 신축을 통한 개발

4. Page 4 ◦ 신개발사업제도 - 토지의 형질변경- 일단의 주택지 조성사업- 택지개발사업 - 주택건설용 대지조성사업- 아파트지구 건설사업- 토지구획정리사업 - 산업단지- 유통단지, 관광단지 - 도시개발법에 의한 도시개발사업 - 행복도시, 기업도시, 혁신도시 ◦ 재개발사업제도 - 도심재개발사업- 주택재개발사업- 주거환경개선사업 - 재건축사업- 공장재건축사업- 시장재건축사업 - 취락구조개선사업 - 뉴타운개발

5. Page 5 □ 부동산개발의 다양한 정의 ꋮ안정근(2001:31) : 토지, 노동, 자본과 같은 생산요소를 결합하여 토지개량물(land improvement)를 생산하는 활동 ꋮ 조충홍(2003:29) : 부동산에 그 효용가치를 증가시키고 가치를 창출하는 정상적인 경제활동 ꋮ 노태욱(2002:15) : 부동산개발은 벽돌과 시멘트로 끝나는 아이디어-부동산개발이 건물로 구체화되어 끝나지만 개발의 시작은 무형의 아이디어에서 출발한다는 의미 ꋮ 이종규(1998:42) : 부동산개발의 목적은 부동산을 하나의 상품으로 하여 부동산의 특성과 시장의 구조 그리고 소비자의 요구수준을 가장 적절하게 반영하여 부동산으로서의 가치와 효용도의 극대화를 이루게 하는 적극적인 태도

6. Page 6 ꋮ Larry E. Wofford(1983:553-4) : 부동산개발(property development)이란 인간에게 생활, 일, 쇼핑, 레저 등의 공간을 제공하기 위하여 토지를 개량하는 활동이라고 정의하고, 여기에 건축개량과 토지조성활동을 포함 ꋮ Miles, M.E., et al.(2003:4) : 개발(development)은 개발팀의 건설과정을 통해 고객(임차인이나 건물주)이 건축공간을 취득하여 사용할 수 있도록 실현시키는 아이디어이며, 토지, 노동, 자본, 경영, 기업가정신은 이러한 아이디어를 현실화하기 위해 필요한 수단이다. 그리고 사용 가능한 공간에 이러한 서비스를 제공함으로써 가치가 창조되며, 고객이 완성된 건축물을 통해 목표한 이익을 향유할 수 있도록 하기 위해서 필요한 것은 공간, 시간, 그리고 서비스 등 그 자체와 복합체 ꋮ 부동산개발사업(社團法人不動産協會, 2001:6) : 부동산업에 있어서 개발(분양)사업이란 택지조성 및 건물을 신축하여 이를 분양함으로 인해, 토지에 부가된 부가가치로부터 수익을 얻는 사업을 말한다. 그 내용은 개발공급계획의 수립, 관계권리자의 조정, 용지보상, 공사감리, 분양절차 등을 포함한 광범위한 영역을 갖고 있다.

7. Page 7 □ 부동산개발의 정의 부동산개발이란 건축과 같이 새로운 공간을 창조하는 과정을 통해 새로운 부가가치가 창출되고, 그 과정에 참여한 참가자들에게 부가적인 가치를 배분하는 경제적인 활동 - 무에서 유를 창조하는 활동 - 부동산의 종합판

8. Page 8 □ 부동산개발 개념의 특성 ꋮ토지라는 원재료에 건축물이라는 공간을 창조하며, 여기에 기업가적인 노력이 투여 (무에서 유를 창조하는 작업) ꋮ아이디어를 강조 ꋮ 부동산개발이라는 과정을 통해서 부가가치를 창출 ꋮ 부동산개발의 대한 개념은 국가마다, 지역마다, 시대적 상황마다 다르게 정의되어 왔으며, 변화됨

9. Page 9 □ 부동산개발은 왜 일어나는가? ꋮ 수요가 있기 때문에 공급으로서의 부동산개발이 발생 ꋮ 부동산의 최유효이용(highest and best use) 도모 ꋮ 개발 아이디어의 실현 ꋮ 이윤 추구 –사업으로서의 부동산개발 ꋮ 수익 추구 –투자수익률을 얻고자 하는 자본의 노력

10. Page 10 2. 부동산개발의 파트너들 ꋮ 디벨로퍼(개발사업자 또는 개발업자)와 시행사 ꋮ 자금조달자 : 금융기관, 투자자 ꋮ 건설회사(시공사) ꋮ 설계자, 감리자 ꋮ 토지소유자 ꋮ 시행대행사, 분양대행사 ꋮ 부동산중개자 ꋮ 컨설팅회사(시장조사) ꋮ 부동산관리, 운영자 ꋮ 최종수요자(분양계약자) ꋮ 인테리어 회사(모델하우스), 도시계획가, 세무사, 회계사, 변호사 등

11. Page 11 □ 사업 주체 : 부동산개발은 누가 하는가? ꋮ 공공 - 정부 - 지자체 - 공공기관 ꋮ 민간 - 일반 기업 - 건설회사 - 디벨로퍼 - 금융기관 - 개인

12. Page 12 □ 민간개발사업의 주체 ꋮ 디벨로퍼 (Deveoper) - 시행사 : 시공사의 대응 개념 - 개발사업자, 사업주체, 민간개발자 등 - 갑 : 사업의 권리와 의무의 주체 - 법인 형태 유지 : 법적 조건, 통제의 편이성, 조세, 자금관리 등 ꋮ 정의 - 옥스퍼드 사전 : 토지를 대상으로 하여 그 잠재력을 실현시키기 위해 토지에 건물을 짓거나 혹은 새로운 이용을 위해 토지를 전환하는 주체 - Howard A. Zuckerman, George D. Blevins : 토지 또는 나대지(raw land)를 개량된 부동산(improved property)으로 전환하는 사람 - 하창식 : 건물의 기획, 파이낸싱, 설계, 시공, 마케팅, 사후관리까지 모든 것을 총괄하는 업무를 수행하는 사람으로 규정하고 부지의 성격에 적합한 용도를 결정하고, 기획단계부터 사후관리까지 고려하여 설계를 진행하고 합리적인 시공을 관리할 뿐만 아니라, 분양, 입주자 서비스 등의 사후관리까지 책임을 지는 것이 그 역할 - 이종규 : 토지매입, 인허가, 시공, 분양, 준공, 입주, 정산을 종합적으로 지휘, 기획, 관리를 행하는 자로 정의하여 실무적인 측면을 강조

13. Page 13 ꋮ 긍정적 의미 - 종합예술가(Total Desinger) - 혁신가(Innovator) - 조정자(Organizer, Cordinator) : 오케스트라의 지휘자 - 새로운 라이프스타일을 제안하는 전문가(Specialist, Professionalist) - 모험적 기업가 ꋮ Howard A. Zuckerman, George D. Blevins의 부동산디벨로퍼의 기능별 분류 ⓐ Merchant Builder : 착공전, 공사중 또는 준공후에 부동산을 매각(분양)하기 위해 개발 ⓑ Land Developer : 부지를 조성하여 소규모 필지로 분할하여 다른 디벨로퍼나 최종수요자에게 매각하기 위해 개발 ⓒ Speculative Developer - 소수의 임차인 또는 임차인이 없이 시작하여, 개발후 보유하면서 년간 현금수입과 장기적인 자산가치 상승을 기대하며 개발 ⓓ Fee Developer : 소유자에게 일정한 수수료를 받고 개발하며, 개발후 관리나 임대업무도 수행 ⓔ Renovators and Converters : 시장판단을 통해 기존의 부동산을 매입하고, 창의성과 노력으로 부가가치를 창출하는 개발

14. Page 14 □ 공사 관련 참여자 ꋮ 건설회사 (시공사) - 공사 수행 - 자금조달, 지급보증, 인허가 지원, 마케팅 지원 등 - 사업주체 ꋮ 설계사무소, 감리업무 - 도면 작성 : 가설계, 기획설계, 기본설계, 실시설계, 사후 관리 - 감리, 건설관리(CM : construction management)

15. Page 15 □ 자금 조달 관련 참여자 ꋮ 금융기관 - 사업관련 비용 대출 : 토지비, 공사비, 중도금대출 등 - 대출구조 기획 : 구조화된 금융(structured financing) - 사업주체 : 리스크 분담, 지분 투자 ꋮ 건설회사 - 시공사 대여 - 금융기관 대출에 대한 지급보증, 채무 인수 등 ꋮ 부동산투자자 - 지분 투자자 - 초기 자금 투자자 : 이자, 지분 혼합 ꋮ 최종수요자(분양계약자) - 소비자 금융

16. Page 16 □ 대행 업무 관련 참여자 ꋮ 시행대행 - PM(project manager) - 부동산신탁회사 : fee developer - 자산관리회사, 자산운용회사(AMC : asset management company) ꋮ 분양대행 - IMF 이후 발전 - 컨설팅 ⇒ 분양대행 ⇒ 시행의 발전 단계 - 책임의 한계 : 손쉬운 시장 진입구조, 난립 형태 - 업무 전문화

17. Page 17 □ 컨설팅 관련 참여자 ꋮ 부동산중개업자 - 토지매입 - 분양관련 업무 - 중개업자의 디벨로퍼 변신 ꋮ 컨설팅 회사 - 각종 시장 조사 중심 - 전문화 : 금융기관 자금대출시 필수 과정

18. Page 18 □ 기타 참여자 ꋮ 부동산관리 운영자 - 분양형보다는 임대형 상품 중심 - 공사관리, 자금관리, 세무관리 등 전문화 ꋮ 기타 - 공공기관 : 인허가, 공사 등 사업전과정에 참여 - 변호사, 법무법인 - 회계사, 회계법인 - 세무사, 세무법인 - 모델하우스 인테리어업자 - 도시계획가 등

19. Page 19 ○ 부동산개발의 3주체 • 개발사업자 • (시행자) • 토지확보 • 인허가 • 분양 • 건설회사 • -시공 • 토지자금 지원 • 시공비 지원 • 분양업무 지원 • 금융기관 • 토지자금 지원 • 시공비 지원

20. Page 20 ○금융기관의 부동산투자신탁(불특정금전신탁) 기관투자자 기관투자자 기관투자자 개인투자자 금전신탁 배당 신 탁 계 정 (부동산 투자신탁) 원리금 회수 책임시공 책임분양 시공보증 자금관리 및 통제 대출 업 무 약 정 공사도급계약 시 행 사 시 공 사

21. 3. 부동산개발의 일반 특성 □ 종합예술 : 팀작업으로서의 부동산개발, 조정자, 지휘자 ꋮ 디벨로퍼(개발사업자 또는 개발업자)와 시행사 ꋮ 자금조달자 : 금융기관, 투자자 ꋮ 건설회사(시공사) ꋮ 설계자, 감리자 ꋮ 토지소유자 ꋮ 시행대행사, 분양대행사 ꋮ 부동산중개자 ꋮ 컨설팅회사(시장조사) ꋮ 부동산관리, 운영자 ꋮ 최종수요자(분양계약자) ꋮ 인테리어 회사(모델하우스), 도시계획가, 세무사, 회계사, 변호사 등

22. Page 22 ○ 부동산개발의 3주체 • 개발사업자 • (시행자) • 토지확보 • 인허가 • 분양 • 건설회사 • -시공 • 토지자금 지원 • 시공비 지원 • 분양업무 지원 • 금융기관 • 토지자금 지원 • 시공비 지원

23. □ 과정으로서의 부동산개발 - 단계론 - 완성까지 장기간 소요 - 변화와 위험의 내포 - 초기결정성 - 동시의사결정성

24. ○ 부동산개발과정 8단계 모형 - 1단계 : 아이디어의 수립(Inception of an Idea) - 2단계 : 아이디어의 수정, 정비(Refinement of the Idea) - 3단계 : 타당성 분석(Feasibility) - 4단계 : 계약협상(Contract Negotiation) - 5단계 : 각종 공식계약 체결(Formal Commitment) - 6단계 : 건설(Construction) - 7단계 : 준공 및 입주(Completion and Formal Opening) - 8단계 : 자산 및 포트폴리오 관리(Property, Asset and Portfolio Management) ※ 출처 : Miles, M.E., et al., Real Estate Development, 3rd Ed., ULI. 2003:5-7.

25. 토 지 취 득 입 주 관 리 운 영 토지 Idea 분 양 임 대 착 공 공 사 준 공 • 기획, 분석 • -경쟁력 분석 • 가격 분석 • 분양성 분석 • 수요 분석 등 자금 -자기자금 -외부조달 -금융조건 등 통합 TEAM 건설시공 -도급조건 -시공사 역할 인허가 -설계 -기간 -용적율 -용도 등 부동산개발과정 개념도

26. □ 분배의 예술 시공회사 설계사 토지소유자 분양자 임차인 개발업자 금융기관 투자자 ※ 개발이익의 배분 1. 비용 : 토지매각이익, 중개수수료, 시공이익, 금리, 수수료, 지분과 이자, 프리미엄, 임대소득 2. 개발이익 : 세금, 지분분배, 각종간접비

27. 4. 부동산개발의 현상적 특성 □ 산업으로서의 부동산개발업 부동산공급업 : 직접 개발한 농장·택지·공업용지 등의 토지와 타인에게 도급을 주어 건설한 건물 등을 분양·판매하는 산업활동을 말한다. 구입한 부동산을 임대 또는 운영하지 않고 재판매하는 경우도 여기에 포함된다. GDP대비 건설투자비중 변화 추이

28. 표준산업분류표상의 부동산업의 종류와 개념

30. 사업체수로 본 부동산업의 비중 변화(단위: 개, %)

31. 부동산공급업 현황(2001년) (단위: 개, 명, 백만원)

32. □ 민간 부동산개발의 확대 발주주체별 건설수주액의 비중 변화

33. 일본의 주택건설주체별 주택착공호수

34. □ 선분양시스템의 부동산개발 - 착공과 동시에 분양 가능 : 사업주체가 주택이 건설되는 대지의 소유권을 확보하고, 대한주택보증주식회사의 분양보증을 받으면 착공과 동시에 입주자 모집이 가능 - 분양가 통제에 대한 대응 조치 - 건설회사 자금조달 능력 부족의 해소 - 소비자 금융 가능 - 후분양시스템으로의 이동 불가피 : 향후 10년간은 선분양시스템이 주류 입주자모집을 할 수 있는 건축공정 자료 : 주택공급에 관한 규칙 별표 2

35. ○ 아파트 후분양제도 시행 일정 –건설교통부, 2004.2.3.

36. □ 부동산개발과 금융과의 연계성 증대 ○ 각종 프로젝트 파이낸싱 상품 등장 및 확대 - 사회간접자본(SOC) 민자유치 사업 - 프로젝트 대출 - 부동산투자신탁 - 부동산신탁 - 금융기관의 프로젝트 파이낸싱 - 한국토지공사의 프로젝트 파이낸싱 - 간운법(간투법)에 의한 부동산펀드(REF) ` - 프로젝트금융투자회사(PFV:Project Financing Vehicle) : 법인세 개정 ○ 영향 - 급격한 증가 : 금융기관의 부동산시장에 대한 영향력 증대 - 사업의 리스크 관리 능력 증가 - 사업성에 대한 평가 가중치 증가

37. □ 부동산 정책과 규제의 높은 영향력 - 과도하고 복잡한 규제 - 규제와 완화의 반복 ᆞ 70년대 후반부터 80년대에 투기억제 대책은 대략 5년마다 반복 ᆞ투기억제 대책의 지속 기간은 평균 2∼3년 정도 ᆞ경기 활성화 대책은 대략 1∼2년 정도 지속 - 대증요법적인 정책 : 감정적 정책 - 부동산정책 지상주의

38. ※ 판교 신도시 주택 건설 계획 변화

39. ※ 부동산정책과 아파트 매매가격 변동률 자료 : 부동산114

40. Page 40 □ 한국적 민간 부동산개발의 특징 - 선분양방식 : 착공과 동시 분양/임대, 매각중심 –이익, 투자대비 수익 - timing, 속전속결(판단력, 순발력), 정책에 민감, 분양마케팅 발전, 감중심 - 모험적 개념 : high-risk, high-return - 공급부족, 토지수요 초과 - 점차 미국식 투자개념으로 변화 예상 : 10년 내외 소요 □ 미국적 민간 부동산개발의 특징 - 선완공후 임대방식 : 수익률, cash-flow – IRR, NPV, NOI, Cap.rate - 부동산관리, 운영, 금융 측면 발전, 분석중심 - 투자적 개념 : low-risk, low-return (상대적 개념) - 안정적 : 수요와 공급의 균형

41. ※ 한국과 미국의 부동산개발 비교

42. Page 42 □ 부동산개발과 관련된 논쟁 ꋮ 부동산투기의 온상인가? ꋮ 부동산개발은 사기? - 부동산개발업자는 사기꾼인가? ꋮ 떼돈을 버는 분야인가? ꋮ 과학적이고 전문가적인 접근이 필요한가? ꋮ 아이디어가 필요한가? ꋮ 누구나 할 수 있는가? ꋮ 운이 좋으면 성공할 수 있는가?

43. Page 43 ※ 자료 : 동아일보, 2004.5.5 ※ 자료 : 동아일보, 2004.5.10