玺萌公馆阶段销售总结

1. 玺萌公馆阶段销售总结 北京中广信地产服务机构

2. 目录 宏观市场动态 1 区域市场分析 2 销售情况分析 3 后期营销推广 4

3. 宏观市场动态 1

4. 宏观调控 国家将更专注于政策性住房，特别是廉租房，保障中低收入人群的住房问题。 • 引导需求 • 抵制过旺需求 同时政府调控思路发生转变：从调控房价向调控住宅供应结构过度。 同时政府调控思路发生转变：从调控房价向调控住宅供应结构过度。 调控思路 房 价 住宅供应结构

5. 金融 新房贷政策影响 9月27日，央行对房地产信贷政策进行调整，将第二套住房房贷首付比例提高至四成以及提高利率 短期：挤压需求泡沫 信贷政策的调整，可能会使地产开发周期更长，导致供给进一步减少，刺激房价继续上扬 各大银行推出二套房贷细则 首付提高北京退房人增多 长期：降低银行贷款风险 抑制投资型购房需求

6. 金融 央行三季度货币政策执行报告中预测，2007年中国GDP增长超过11%，全国居民消费价格(CPI)将达4.5%左右。 住房抵押消费贷款增长快，违约风险已有抬头趋势。 贸易顺差扩大，居民消费价格持续上涨，通货膨胀风险加大

7. 房地产成交 新房成交量下降≠房价下降 北京 降幅 20% 深圳 降幅 70% （倒退至1999年同期成交量） 成都 降幅 40% 广州 降幅 20% 月份北京新建商品住宅销量比9月份下降了20%左右，而二手房与9月份持平，但与往年同期交易量10％以上的增长相比，交易量其实是在下降。 今年10月份共签约4491套，同比减少1658套，降幅近3成；预期11月份可能比10月份更冷淡。 一手房和二手房成交量均大幅下降。10月份成都楼市成交量比9月份下降了35.2%；同时，成都楼市10月二手房成交量也相比9月份下降了近40%。 9月中旬到10月中旬，一手房、二手房成交量都出现了大幅下降，降幅达到了70%，倒退到了10年前市场刚起步时成交量 成交量受新房贷政策影响下降，消费者持币等待楼市拐点，但房价仍处于上升渠道，成交量短时间下降并不说明房价下跌

8. 区域市场分析 2

9. 前三季度北京市场总体市场 • 商品新开工面积下降20.7%,其中住宅下降17％ • 商品现房销售面积下降30.6％，其中住宅下降37.4％ • 商品期房销售面积下降9%,其中住宅下降15.5% • 房屋销售价格指数上涨1.6％ 与去年同期相比 销售面积下跌 但销售价格上涨

10. 房地产开发投资增幅趋势图        单位：% 前三季度， 住宅完成投资630.5亿元， 比去年同期增长17.4%， 比上半年增速提高7.9个百分点。 (来源：北京市统计局) 商品住宅投资增幅回升，竞争压力加大

11. 北京房地产前三季度销售状况 商品房期、现房销售面积 持续双降，降幅趋缓

12. 北京2007年期房网上签约情况

13. 北京2007年期房网上签约情况 期房中住宅与非住宅签约套数波动较大 但总套数在十月份与九月份基本持平 期房中住宅与非住宅签约面积波动较大 但总签约面积在十月份略有回升

14. 北京2007年现房网上签约情况

15. 北京2007年现房网上签约情况 现房中住宅签约套数在第三季度不断下降 但总套数在十月份与九月份基本持平 金九银十不明显 受政策影响购房人持观望态度

16. 10月份期房日均销售情况 同去年10月份日均销售情况相比 期房上涨

17. 10月份住宅日均销售情况 • 住宅日均销售量与去年同期相比套数减少12套，面积减少616平方米 • 与九月分相比销售套数增加14套，但面积却减少118平方米

18. 三环 14744 四环 12655 五环 8529 六环 前三季度北京房地产价格情况 住宅期房均价 四环路以内为14744元/平方米 四至五环路为12655元/平方米 五至六环路为8529元/平方米 六环路以外为6079元/平方米 房屋销售价格涨幅进一步扩大 6079

19. 10月开盘均价继续攀高 1 2 3 十月份均价15000元／平方米以上的项目最多、占比最高，达到25个 8000－10000元／平方米与8000元／平方米以下，两者合计14个，占比两成余 10000－15000元／平方米的楼盘有17个 继续助长着 整体均价的攀升 保持该价位 的次席地位 入市楼盘 已经属于少见 高价位产品入市多，低价位产品少 目前市场为高价位市场

20. 10月入市产品类型分布 • 10月份共计56个项目开盘 • 普通住宅33个项目，其中29个老项目后期开盘 • 公寓虽然仅有19个项目开盘，但新增面积56.96万平方米，与普宅持平，5404套 • 本月形成普通住宅与公寓项目供应量上的齐头并进现象

21. 价格情况 • 1－2月价格上涨 • 3－5月份价格变化不大，但有小幅下降 • 5月份以来价格处于稳步上升的状态 • 销售情况 • 年初以来销售就一直处于不温不火的状态，变化幅度不大，且一直低于去年的日均销售量 价格不断上涨，签约量不及去年 受政策影响的人们购房渐趋于理性化 开发商对市场仍持乐观态度 北京商品住宅预售日均套数变化走势（单位：套／天）

22. 出现销售大幅增加的局面微乎其微 二次购房贷款的利息增加 二次购房贷款的首付款增加 消费者与投资者受影响 未来金融市场走势不明 房地产市场走势不明 高房价下购房信心大减 ＋ 未来市场将出现一定的 平缓期

23. 置业区域变化 CBD、朝青、望京, 成交量环比分别下降21%、15%、16% 首次置业区域:的石景山、立水桥、刘家窑, 成交量环比涨幅分别为15%、20%、18% 投资客集中区域 成交跌10%-20% 首次置业区域 成交量涨8%-20% • 受到第二套房贷新政影响较大的人群 • 购买两套以上住房的投资者比例大 • 首次置业的消费者 • 地铁5号线开通 • 房价相对较低 • 几乎不受房贷新政策的影响

24. 土地供应 土地供应量加大，偏向保障性住房、郊区趋势明显

25. 二手房成交量上升 北京新房、二手房2007年第三季度成交量对比 成交量（套） 二手房 新房市场萎缩，二手房市场膨胀 新建 商品房 二手房各类型购房人群占比情况

26. 销售情况分析 3

27. 销售情况小结 1#、2#、4# 房源 第一次开盘推出房源 18440元/平米 均价 销售 ？？？ 签约金额 金额

28. 销售情况小结 总计多少套，销售多少套，剩余多少套，封存多少套，用饼图表示 用饼图表示，中广信和六部的签约套数比例，金额比例。

29. 一次性付款和贷款的比例 饼图 新客户老客户比例 饼图 成交渠道比例 饼图

30. 来电来客分析 得出什么结论 没有推广 没有客源 在没有推广的前提下 我们光消耗老客源 销售情况 并不是不理想 按照10：1的比例计算 现在的销售情况是什么

31. 玺萌处于快速发展道路上 我们需要快速回款 那么如何实现快速回款 再次开盘 势必要进行推广活动 以保证我们快速回款的目的

32. 客源少 政策调整 现状分析 外因 内因 推广少 市场波动 价格成长快 购房心理变化

33. 目前面临的问题 项目 本体因素 政策因素 市场因素 不可控 不可控 可控

34. 价格 推广渠道 付款方式 客源积累 销售中遇到的问题

35. 销售中遇到的问题 目前项目尚未开盘，处于内部认购阶段，没有进行对外外推广，这导致了客源相对较少，目前我们的营销主要针对老客户资源，但从目前的销售情况来看，随着第一次开盘的结束，老客户资源已经消耗殆尽，销售速度逐渐趋缓。 推广 渠道 客源 积累

36. 销售中遇到的问题 虽然我们目前的价格调整符合整体市场的走势，但从目前的销售反应来看，客户一时无法接受过快的价格成长。所以我们亟需新客源来冲淡，价格成长带来的不利因素。 价格

37. 付款 方式

38. 项目营销思路 根据玺萌战略发展趋势，产业链的壮大和版图的扩张，必须依靠大资金量的支持。 快速营销，收回资金，使资金有效的滚动，成为本项目营销的关键； 如何解决目前问题？

39. 快速营销 解决 灵活的 政策 加大推广 销售体 提升 增加房源 Block Diagram

40. 销售体 整合 增加 房源

41. 后期营销推广 3

42. 网络 B A C 报广 广播及其它 高度整合 D E 业内杂志 户外 营销渠道的整合 Company name

43. 找准关键点、快速调整策略 大市场 以北京市场为背景 重视区域市场竞争 二者并重 大营销 大组织：销售组织与广信会客户组织 大形象：适度增加媒体、报广投放； 扩宽渠道：提升品牌、截流客户 大目标 完善销售体系， 制定大目标，严格执行，高激励、高佣金； 加强管理，注重沟通，增强销售氛围；

44. 近期推广安排 报广 近期工作 营销活动 推广道具完善

45. Thank You ! 公元二零零七年十月二十二日