Gestione e trasferimento degli immobili per le persone fisiche

2. La fiscalità degli immobiliRilevanza immobili per le persone fisiche Gestione e trasferimento degli immobili per le persone fisiche Nella sfera privata Nell’esercizio di attività d’impresa o nell’esercizio di arti e professioni Redditi diversi Redditi d’impresa o di lavoro autonomo

3. La fiscalità degli immobiliLe fattispecie reddituali Individuazione delle fattispecie reddituali Art. 67 - comma 1 lettere a) e b) Tuir Art. 9 comma 5 Tuir

4. La fiscalità degli immobiliLe fattispecie reddituali Art. 67, comma 1, lettere a) e b), del D.P.R. 917/86 (Tuir) sono redditi diversi le plusvalenze realizzate mediantela lottizzazione di terreni, o l’esecuzione di opere intese a renderli edificabili, e la successiva vendita, anche parziale, dei terreni e degli edificila cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successionela cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione

5. La fiscalità degli immobiliLe fattispecie reddituali Art. 9, co. 5, Tuir Ai fini delle imposte sui redditi le disposizioni relative allecessioni a titolo oneroso valgono anche per gli atti a titolo oneroso che importanocostituzione o trasferimento di diritti reali di godimento per i conferimenti in società

6. La fiscalità degli immobiliCessioni ifraquinquennali Cessioni infraquinquennali Plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso di fabbricati indipendentemente dalla cat. catastale terreni diversi da quelli lottizzati o edificabili Esclusioni Unità immobiliari urbane - abitazione principale del cedente o dei suoi familiari (ris. 105/E del 21 maggio 2007 – cat. c. A tranne A10) Immobili acquisiti per successione

7. La fiscalità degli immobiliNorma antielusiva Immobili acquisiti per donazione Art. 37, co. 38 e 39, D.L. 223/06 Modifica apportata agli articoli 67, co. 1, lett. b) e 68, co. 1 del TuirSono redditi diversi anche le plus derivanti dalle cessioni “infraquinquennali” di immobili acquisiti per donazione(se trascorsi meno di 5 anni dall’acquisto del donante) Modifica introdotta al fine di evitare eventuali manovre elusive Decorrenza Cessioni effettuate dal 4 luglio 2006

8. La fiscalità degli immobiliTerreni edificabili e lottizzati Terreno lottizzato“Lottizzazione sulla carta”Amministrazione: lottizzazione con approvazione dell’iter burocratico (istruzioni)Giurisprudenza prevalente: lottizzazione con emissione della necessaria autorizzazione da parte dell’Autorità competente (Cassazione n. 11819 del 19 maggio 2006)Inizio lottizzazione: rilascio provvedimento definitivo Terreno con opere per renderlo edificabileAttività che, in assenza di un procedimento di lottizzazione, vengono svolte al fine di favorire la concreta possibilità di costruire su un terreno aumentandone, così, il valore di mercato Terreno edificabileArt. 36, co. 2, D.L. 223/06

9. La fiscalità degli immobiliIl calcolo della plus – regola generale Art. 68, co. 1, Tuir Principio di cassa Dilazione o rateazione del pagamento del corrispettivoTassazione in più periodi d’imposta – art. 68, comma 7, lettera f) del Tuir No in caso di imposta sostitutiva Prezzo di acquisto rivalutatoArt. 7, L. 448/2001 e provvedimenti successivi Tassata anche la permutaCon l’introduzione del Tuir il termine “corrispettivo” ha sostituito l’espressione “prezzo reale conseguito” che limitava la fattispecie alla compravendita

10. La fiscalità degli immobili Plus nelle cessioni di immobili nei 5 anni – art. 68, co. 2, Tuir No plus acquisizione per successione - art. 67, co. 1, lett. a) No plus acquisizione per usucapione - cessione ultra-quinquennale L’usucapione è l’atto con cui si accerta la titolarità del diritto di proprietà di un bene. Tale proprietà non si acquisisce nel momento dell’accertamento ma da quando si dispone del bene stesso e quindi da un periodo maggiore di 5 anni

11. La fiscalità degli immobiliPlus nella cessione dei terreni edificabili – art. 68, co. 2, Tuir

12. La fiscalità degli immobiliPlus nella cessione dei terreni lottizzati o lavorati – art. 68, co. 2, Tuir

13. La fiscalità degli immobiliLe modalità di tassazione delle plus

14. La fiscalità degli immobiliTassazione sostitutiva

15. La fiscalità degli immobiliLe plus in Unico 2007

16. La fiscalità degli immobiliLe plus in Unico 2007

17. La fiscalità degli immobiliAttività d’impresa Riqualificazione della compravendita di immobili come attività d’impresa Anche la realizzazione di un unico affare può costituire impresa quando implichi il compimento di una serie coordinata di atti economici (ris. 204/E del 26 giugno 2002) Devono essere considerati imprenditori anche coloro che svolgono un solo affare quando lo stesso presenti notevole rilevanza economica e comporti una molteplicità di operazioni per la sua realizzazione(Cass. 3690/1986 – 8193/1997)