التمويل العقاري

1. التمويل العقاري في المصارف الإسلامية إعداد بكر ريحان آذار2008

2. التَّمويل العقاري البعد الاجتماعي البعد الاقتصادي

3. التَّمويل العقاري شراء مستلزمات البناء شراء المباني الجاهزة شراء الأراضي

4. أهم صيغ التَّمويل العقاري في المصارف الإسلاميَّة المشاركة المتناقصة المنتهية بالتَّمليك التأجير المنتهي بالتَّمليك بيع المرابحة للآمر بالشِّراء

5. التَّمويل العقاري بصيغة بيع المرابحة للآمر بالشِّراء التأصيل الشَّرعي المؤتمر الثَّاني للمصرف الإٍسلامي الكويت 1983 مدى إلزاميَّة الوعد

6. معايير وضوابط التَّمويل بالمرابحة (1) تملك البنك للعقار (أو السِّلعة) قبل بيعه للأمر بالشِّراء (2) بيان الأجل (3) تحمُّل البنك لتبعة الرَّد بالعيب الخفي إذا ظهر في العقار (أو السِّلعة) عيب خفي (5) تحمُّل البنك لتبعة الهلاك قبل التَّسليم (4) تحمُّل البنك لتبعة اختلاف المواصفات

7. مزايا التَّمويل بالمرابحة تمويل قصير الأجل يتناسب مع مصادر أموال المصرف (قصيرة الأجل) بديل لسندات الدَّين العام قناة استثمار معتبرة لتوظيف أموال المصارف الإسلاميَّة يحقِّق للمصرف تدفُّقاً نقدياً منتظماً يُمكِّنه من إجراء تخطيط مالي سليم مواجهة السُّحوبات المفاجئة في ظل غياب مبدأ الملاذ الأخير Last Resort زياد حركة السوق لتلبية حاجات المستهلكين ممَّا يُسهم في دوران عجلة التَّنمية أداة تمويل مناسبة للمستهلكين توفِّر فرصة الحصول على تمويل ترفع عنهم الحرج الشَّرعي

8. مخاطر التَّمويل بالمرابحة الرَّد بالعيب الخفي إذا ظهر في البضاعة عيب خفي يتحمَّل المصرف أعباء المطالبة بالتَّعويض اختلاف المواصفات لأن البنك يشتري السِّلع لنفسه أولا تزداد حدَّة المخاطر عندما تكون السِّلع مستوردة الهلاك قبل التَّسليم الهلاك الكُّلي أو الجزئي يتحملّ المصرف أعباء المطالبة بالتَّعويض (شركات التَّأمين، الشَّركات الناقلة، المصدِّرين) مخاطر الأجل وما قد ينجم عنه من عدم كفاية الضمانات مخاطر عدم السداد، أو التَّخلف عن السَّداد (...إن لا يزاد في الثَّمن إذا مدَّ في الأجل) الشَّرط الجزائي (مطل الغني ظلم) مخاطر تسويقيَّة ركود السِّلع خاصَّة السِّلع الكماليَّة، مخاطر المنافسة، ومخاطر تبدُّل الأذواق التَّعثُّر الإداري

9. التَّمويل العقاري بصيغة التَّأجير التَّمويلي التأجير تمليك منفعة بعوض التَّاجير المنتهي بالتَّمليك عقد إيجار مع وعد بالبيع بمبلغ رمزي بعد سداد جميع إقساط الإيجار المصرف يشتري الأصل (أو العين المؤجَّرة) كما يحدِّدها المستأجر الذي يلتزم باستئجارها لسنوات معيَّنة، تؤول له بعدها ملكيَّة الأصول بالكامل شريطة سداد جميع الأقساط المترتبة عليه

10. معايير وضوابط التَّأجير التمويلي أن تكون المنفعة معلومة عند التعاقد لتفادي الجهالة المفضية إلى النزاع أن تكون المنفعة مباحة شرعاً أن تكون العين المؤجَّرة مقدورة التسليم (أن لا تكون مرهونة للغير مثلاً) أن لا تكون العين المؤجرة معيبة بشكل يخل بالانتفاع بها تسليم العين للمستأجر وتمكينه من الانتفاع بها ويشمل التسليم توابع العين التي لا يتحقَّق الانتفاع بها إلاَّ بها حسب مقتضيات العرف السائد

11. مزايا التأجير التمويلي فرصة الانتفاع بأصول تؤول إليه ملكيَّتها بعد سداد أقساط الإيجار للمستأجر قناة استثماريَّة ممتازة توفير تدفُّق نقدي منتظم للمصرف تمويل مشروعات إنتاجيَّة حقيقيَّة المحافظة على الموارد الاقتصاديَّة وَفر في ميزان المدفوعات للاقتصاد الوطني

12. مخاطر التَّمويل بالتأجير عدم انتظام السَّداد فوات الفرصة البديلة للاستثمار بالنسبة للمصرف

13. التَّمويل العقاري بصيغة المشاركة اشتراك اثنين – أو أكثر – بحصَّة معيَّنة في رأس مال يتَّجران به كلاهما بحيث يوزَّع الربح علـى حسب نسبة ملكيَّة رأس المال. وتكون العلاقة بين الطَّرفيــن – أو الأطراف – علاقة شراكة، لا علاقة الدَّائن بالمدين. الحديث القدسي ”أنا ثالث الشَّريكين ما لم يخن أحدهما صاحبه، فإذا خانه خرجت من بينهما“ تأصيها الشَّرعي استقرار عمل الأمَّة دون أن يُنكر أحد مشروعيَّتها السُّنة التَّقريريَّة

14. التَّمويل العقاري المشاركة المتناقصة المنتهية بالتَّمليك يقوم علـى أساس الإتِّفاق بيـن الشركاء علـى أن يحـل أحد الشركاء محل شريـك آخر في حصَّته فـي الملكية، عن طريق توجيه جزء من دخل الأوَّل كقسط من حصَّة الثاني في رأس مال الشركة عاماً بعد عام، حتَّى تؤول الملكيَّة بالكامل للشريك الأوَّل في النهاية

15. توزيع العائد حصَّة صاحب العقار أيضاً، لكنَّها توجَّه للمصرف لشراء حصَّته بالتدريج من الشَّركة حصَّة صاحب العقار عائد الحصَّة العينيَّة حصَّة المصرف كعائد على حصَّته في التمويل

16. مزايا المشاركة مزايا شرعيَّة خلو المشاركة من عنصر الربا مزايا اقتصاديَّة مزايا اجتماعيَّة * زيادة توظيف الأيدي العاملة إيجاد الدُّخول زيادة الطَّلب معالجة الرُّكود * تأسيس المشروعات زيادة الإنتاج زيادة العرض تخفيض الآثار التضخُّميَّة * التخصيص الأمثل للموارد الاقتصاديَّة * الإسهام في عدالة توزيع الثَّروة * قناة استثمار ممتازة للمصرف الإسلامي * توزيع مخاطر التَّمويل * تحقيق الوفورات بسبب توزيع المسؤوليَّات * تخطِّي عقبة الضمانات. * تخفيف حدَّة البطالة. * مزيد من التوازن الاقتصادي. * عدالة توزيع العائد. * انتشار ظاهرة التَّكافل.

17. مخاطر المشاركة طبيعية مصادر أموال المصرف مصادر الأمــوال: سيولـــة سريعة (أقصر آجالاً) التَّمويل بالمشاركة: سيولة قليلة (أطول آجالا). ندرة الكفاءات والأجهزة الفنيَّــة المتَّصلة بالمشاركات في المصرف نسبياً بسبب طبيعة عمل المصرف (Banking). صعوبة التَّقييم الدَّوري لنتائج أعمال الشَّركة، وصعوبة متابعتها الصُّعوبات الإداريةَّ والتَّسويقيَّة

18. التمويل العقاري في البنك الإسلامي الأردني المبلغ الإجمالي (842) مليون دينار (1.188) مليون دينار عدد العمليات (155.000) عمليَّة

19. التمويل العقاري في البنك الإسلامي الأردني مرابحة/شراء مواد البناء ولوازم التشطيبات 152.000 عمليَّة 6333 مليون دينار إيجار تمويلي 1475 عمليَّة 91 مليون دينار مرابحة/شراء أراضي 860 عمليَّة 69 مليون دينار مشاركة متناقصة منتهية بالتَّمليك مع متعاملين 116 مشروع/12 مليون مع موظَّفي ألف عمليَّة/20 مليون

20. شروط ومعايير التَّأجير التَّمويلي في البنك الإسلامي الأردني (1)يدفع المستأجر دفعة أولى من ثمن العين المؤجَّرة قدرهـا (20%) كحد أدنى. (2)العائد (4.75%) سنوياً قابل للتَّعديل حسب الظُّروف السَّائدة. (3)أن لا يزيد القسط (أو الإيجار الشَّهري) عــن ما نسبتـه (50%) من الدَّخل المثبَّت للمتعامل. (4)يتحمَّل المستأجر رسوم التَّسجيل ورسوم توثيق عقد الإيجار. (5)أن يتناسب التَّقدير العقاري مـــع الثَّمن المطلوب للعين المراد تمويلها. (6)تقديم ضمان مقبول للبنك (رهن عقــاري/كفلاء بضمان رواتبهم المحوَّلة للبنك/كفالــة مقبولــة مـن آخرين/ تأمينات نقديَّة/حجز ودائع). (7) مدَّة السَّداد (20) سنة في حدِّها الأقصى.

21. توصيات موجَّهة للمصارف الإسلاميَّة حث المصارف الإسلاميَّة على تخفيض نسبة الأرباح (أو الإيجارات)التي تتقاضاها على الأموال الموظَّفة لشراء أو تأجير العقارات، على اعتبار أنَّ هذه العقارات مملوكة أو مرهونة لصالح المصارف.

22. توصيات موجَّهة للسُّلطات النَّقديَّة دعوة السُّلطات النَّقديَّة إلى تقديم حوافز مناسبة للمصارف والمؤسَّسات الماليَّة الإسلاميَّة التي تقدِّم تمويلاتها للقطاع العقاري، على اعتبار أنَّ إسهام هذا التَّمويل فـي عمليَّات توليد النُّقود (وبالتالـي في الضُّغوط التَّضخُّميَّة) محدود. وأنَّ هذا التَّمويل يعني الاستثمار في أصول ومشروعات حقيقيَّّة، ممَّا يعمل علــى توظيف الأيدي العاملة، فتتولَّد الدُّخول ويزداد الطَّلب ويزداد الادِّخــار فالاستثمار وتدور عجلة الاقتصاد الوطني.

23. توصيات موجَّهة للسُّلطات الماليَّة دعوة السُّلطات الماليَّة إلى تخفيض رسوم التَّسجيل العقاري ورسوم نقل الملكيَّة العقاريَّة على العقارات المموَّلة عــن طريق التَّأجير التمويلي، أو المشاركــة المتناقصة المنتهية بالتَّمليك على اعتبار أنَّ السياســةالضَّريبيَّة (وهــي أداة هامَّة من أدوات السِّياسة الماليَّة) تهدف إلى إعادة توزيــع الدَّخل من جهـــة، وإلــى إصلاح الاختلالات الاقتصاديَّة من جهة أُخرى. * * * دعوة السُّلطات الماليَّة إلـى استثناء إيرادات التَّمويل العقاري في المصارف الإسلاميَّة من الوعـاء الضَّريبي المُحتسب على هذه المصارف، وذلك لنفس الاعتبار السَّابق.

24. يسرُّني أن أتقدَّم بالشُّكر للزَّميل فادي شحادة على تصميم الشَّرائح

25. وآخر دعوانا أن الحمد لله رب العالمين مع تحيات بكر ريحان