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文山房市面面觀

文山房市面面觀. 景優價美，換屋首購最佳選擇. 簡報大綱. 總體經濟環境 文山區區域房市概況 後續市場變化. 總體經濟環境. 景氣復甦穩定 轉速趨緩. 環球透視機構預測明年美日歐經濟維持緩慢的成長步調，亞洲 ( 不含日本 ) 成長動能也將從高速減緩。 全球景氣前景穩定，台灣出口動能可望維持正成長。此外 ECFA 正式降稅效應的發酵以及陸客觀光持續增長的預期，在外銷訂單以及內需消費將帶來額外的動力。 9 月份訂單續創下 359.8 億美元新高 ，耶誕效應讓電子業淡季不淡 ， 製造業營運看佳 ， 唯新台幣升值壓力恐將影響企業獲利 。

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文山房市面面觀

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Presentation Transcript

  1. 文山房市面面觀 景優價美，換屋首購最佳選擇

  2. 簡報大綱 • 總體經濟環境 • 文山區區域房市概況 • 後續市場變化

  3. 總體經濟環境

  4. 景氣復甦穩定 轉速趨緩 • 環球透視機構預測明年美日歐經濟維持緩慢的成長步調，亞洲(不含日本)成長動能也將從高速減緩。 • 全球景氣前景穩定，台灣出口動能可望維持正成長。此外ECFA正式降稅效應的發酵以及陸客觀光持續增長的預期，在外銷訂單以及內需消費將帶來額外的動力。 • 9月份訂單續創下359.8億美元新高，耶誕效應讓電子業淡季不淡，製造業營運看佳，唯新台幣升值壓力恐將影響企業獲利。 • 9月份失業率續降為5.05%，就業市場持續改善。 360億 新高

  5. 資金水位再創新高 • 亞洲經濟相對歐美強勁，國際資金佈局亞洲態勢不變。 • 中國經濟地位突顯，人民幣長期升值預期強勁。 • 美國再推寬鬆貨幣，引發市場看貶美元，加上通膨疑慮，市場除了減持美元部位，並轉入抗通膨資產。 • 農曆年後M1B一度持平，受美元看貶影響資金持續回流。 +5644億元 +1545億元 +515億元 +4200億元 中央銀行

  6. 資金行情續航 選前做多預期明顯 • 電子業淡季出現急單，景氣前景中性樂觀。美元長期看貶，引發台灣資金持續回流。10月份台股雖如同市場預期逢高回檔，不過在強大的資金動能之下，指數並未跌破8000關卡。接下來適逢五都選舉，市場認為執政黨將在選前作多，指數偏多預期。不過選舉行情所創造的投資信心屬於短期，與不動產投資置產的連動性較不明顯。 證交所

  7. 台灣長期住宅房價上漲走勢，不論在時間以及空間上有過度集中現象台灣長期住宅房價上漲走勢，不論在時間以及空間上有過度集中現象 資料來源:政治大學財務管理學系、信義房屋不動產企劃研究室 房價指數基期:1991Q1

  8. 北市住宅新增供給持續收斂

  9. 文山區區域市場概況

  10. 文山區歷史沿革 • 光緒初年屬台北府淡水縣。 • 日治後期隸屬台北州文山郡深坑庄管轄（1920年）。 • 新店街（台北縣新店市） • 深坑庄（台北市文山區、台北縣深坑鄉） • 石碇庄（台北縣石碇鄉） • 坪林庄（台北縣坪林鄉） • 番地（台北縣烏來鄉） • 1950年，原深坑鄉畫為景美鎮、木柵鄉及深坑鄉。 • 1968年，景美鎮及木柵鄉併入台北市，並改制為區。 • 1990年，台北市行政區調整，將景美與木柵合併為文山區。

  11. 景美 深坑 木柵 新店

  12. 住宅需求的影響因素

  13. 交通條件對於城市發展地位的影響 • 1901年台北桃園段鐵路改線 • 原本經由大稻埕、新莊、龜崙嶺（今龜山）到桃仔園（今桃園）的鐵路縱貫線，改道枋橋（今板橋）經鶯歌到桃仔園。 • 新莊在失去河港運輸功能，又失去鐵路運輸的交通優勢之後，發展腳步較板橋晚了許多。

  14. 文山區重點交通建設 • 已完工 • 捷運文山內湖線（木柵線部份1996年3月通車） • 捷運新店線（新店線主線部份1999年11月通車） • 國三甲線北二高台北連絡道（1996年3月通車） • 信義快速道路（2005年5月） • 北市環河快速道路 • 貓空纜車 • 規劃中 • 捷運環狀線南環段（預計2017年以後通車）

  15. 交通建設帶動區外人口移入

  16. 產業與生活機能 • 產業 • 區內政府部門（如考試院）、軍事機關及各級學校（如政治大學、世新大學、警察專科學校、中國科大等）數量眾多。 • 與市中心區的通勤連結性高。 • 生活機能 • 學區：景興國中、政大附中 • 景觀：台北市境內綠覆率最高的行政區

  17. 房市交易規模相對穩定

  18. 文山區的特色與優勢 • 公園綠地多，落塵量較市區低三成 • 以住宅區與文教區為主，學校密度高，無工業區 • 房價較未被炒作，房價所得比較合理，也較沒有泡沫化風險。 • 居民結構較單純，區域內八大行業比例極低。 • 住宅產品齊全，從首購三房公寓到透天別墅，應有盡有，可選擇性高 • 交通便利性佳

  19. 43~65 43~65 35~43 40~45 20~28 35~42 25~45 26~32 26~28 NA 32~38 30~35 26~35 26~34 24~28 新店線房價不輸木柵線

  20. 文山區過去房價較低因素 • 近期無重大交通建設 • 腹地不夠完整、多山坡地、多福地 • 缺乏大規模土地釋出

  21. 板橋 昇陽立都 開價28萬 1998 東方富域 開價90萬

  22. 新店 遠景21 開價22.5萬 1998 養心殿 開價70萬

  23. 文山 世界山莊 開價40萬 1998 岳泰風範 開價80萬

  24. 文山杜拜 開價42萬 2008 水沐青華 開價 63萬

  25. 後續市場變化

  26. 未來文山區的重大利多 • 國發院開發案 • 位於木柵路一二段交界前國發院土地開發案，佔地約2萬餘坪，將於未來數年內陸續開發，屆時必當帶動當地區域行情。 • 都市更新 • 如恆光橋畔旁的老泉社區

  27. ▲經濟日報2010.10.08 ▲經濟日報 2010.10.19 ▲工商時報2010.10.21

  28. ▲聯合報2010.10.12 ▲中國時報2010.10.12

  29. 資訊完整揭露-機制運作基礎 • 住宅交易價格如實申報並揭露。買屋、賣屋皆有完整價格資訊可供參考，避免資訊不對稱。 • 資訊「真實」之外，「完整」更是關鍵。無論是否透過仲介交易均須登記，方能杜絕喊價哄抬。 • 價量之外，尚需具備空屋及餘屋資訊。

  30. 配合稅制-機制更健全 • 房價增值主要基於經濟成長、都市建設以及土地建物改良。 • 售屋增值所得，可課徵適當資本利得稅，回饋社會，讓沒有房屋的人也能夠分享經濟成長果實。 • 鼓勵長期持有，但針對短期交易(半年或ㄧ年內轉售)課徵較高的稅率，可抑制短期投機。 • 經營企業獲利須繳納ㄧ半的稅，若從事房地產投資獲利幾乎不必繳稅，社會價值觀將受到扭曲。 • 社會公平在M型化住宅市場之下更需被重視。

  31. 簡報完畢 謝謝各位

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