第六章

1. 第六章 零售地點選擇

2. 零售地點選擇

3. 學習目標 • 零售地點選擇的決策過程 • 商業區域的種類與特性 • 評估零售地點的技術 • 購買、自建或是承租店面？ • 發展零售據點網路 零售管理概論　Chapter 6　零售地點選擇

4. 零售地點選擇的決策過程

5. 零售地點決策過程 • 評估不同地理區域的居民特徵及商店特性。 • 是否要設立一家單獨存在的商店、或將商店設在未規劃的商業區域或者規劃過的商業區域／購物中心。 • 決定是否要買、蓋房子或租店面於單獨設店的地段、未規劃商業區域或規劃過的商業區域／購物中心。 • 分析是否要發展零售據點網路。 零售管理概論　Chapter 6　零售地點選擇

6. 商業區域的種類與特性

7. 商業區域的種類 • 單獨存在性商店(free standing) • 自然形成的、未經規劃的商業區域。 • 規劃過的商業區域及購物中心，或在捷運站出入口設立的規劃過的購物中心。(planned business district / shopping malls) 零售管理概論　Chapter 6　零售地點選擇

8. 單獨存在性商店之優點 • 沒有競爭 • 租金成本低 • 營運上享有彈性，調整自由度大 零售管理概論　Chapter 6　零售地點選擇

9. 單獨存在性商店之缺點 • 剛開店時較難吸引顧客來店； • 顧客可能不願長途跑來，只逛一家店，而無其他選擇，缺乏聚集顧客的經濟規模； 零售管理概論　Chapter 6　零售地點選擇

10. 未規劃性商業區域 • 中心商業區(central business district, CBD)--一般是環繞集中的所有公共運輸系統的地理點之非計畫的購物區域，為中心商業區(central business district, CBD) ，鬧區(downtown)。其優點為接近公共運輸系統,多種形象、價格及服務，以及靠近商業活動;缺點為不適當的停車費用，商店老舊，高租金及稅金，交通壅塞 • 次級商業區域(secondary business district, SBD)—在主要交叉路口,兩條大道的交叉路口鄰近的商業範圍，至少以一個百貨公司或綜合商場為中心發展的購物區域，一個城市通常有數個SBD • 鄰里型商業區域(neighborhood business district, NBD)—為滿足社區方便購物需求而發展的購物區域,一般包含有幾個小型商店,予有超市或綜合商店的主要零售商共存,且設於居住區域的主要分佈路線 • 條狀商店街(string)—重慶南路書店街、南陽街…. 零售管理概論　Chapter 6　零售地點選擇

11. 中央商業區域 • 中央商業區域(Central Business District, CBD)，或稱為鬧區(Downtown)，往往是一個城市零售業早期發展的重心，有大量的辦公室及零售商店聚集，還包括文化及娛樂設施，相當多樣化。 • 例如: 中國深圳市中央商業區域， 包括深圳書城、少年宮、演藝廳、購物公園、深圳市政府及資訊大樓等。 零售管理概論　Chapter 6　零售地點選擇

12. 次要商業區域 • 次要商業區域(Secondary Business District, SBD)係指兩條大道交叉點鄰近的商業範圍，通常一個城市有數個次要商業區域，如台北市的公館、忠孝東路四段及高雄市三多商業區域。 零售管理概論　Chapter 6　零售地點選擇

13. 鄰里型商業區域 • 鄰里型商業區域(Neighborhood Business District, NBD)係指未規劃的購物區域，提供社區居民服務與便利的購物環境，如台北市民生社區大圓環及高雄市尖美商業區域。 零售管理概論　Chapter 6　零售地點選擇

14. 條狀商店街 • 條狀商店街(String)在台灣住商混合的環境下相當多，只要馬路夠寬，交通便利，則極可能集結成市，由販賣同類或不同類的商品聚集在一起，如台南市及永康市的中華東路 。 零售管理概論　Chapter 6　零售地點選擇

15. 規劃性商業區域／購物中心(Planned Business District／Shopping Malls) • 規劃性購物中心係指一組建築物、一致的商業機構座落同一地點，商店種類平衡，由統一單位來管理或擁有，外面並設有停車場。通常是重新規劃及建立。 • 購物中心/商場(shopping center)---是擁有者或管理者有計畫的購物區,有平衡的商店種類，並有停車場環繞。有一主導商店(auchors)(預期會吸引顧客前來的百貨公司，給予租金優惠),及各式小商店 • 例如位於桃園縣的台茂及大江購物中心，台北的京華城與微風廣場。 零售管理概論　Chapter 6　零售地點選擇

16. 購物中心類型 • 購物中心依其規模大小及商圈設定可分為可以分為，每種模式都有自己的生存空間 : • 鄰里型購物中心(Neighborhood Shopping Center)、 • 社區購物中心(Community Shopping Center)、 • 區域性購物中心(Regional Shopping Center)、 • 工廠直銷型量販式購物中心(Outlet Shopping Center)、 • 超大型購物中心(Mega Mall)。 零售管理概論　Chapter 6　零售地點選擇

17. 購物中心類型 • 購物中心依其規模大小及商圈設定可分為可以分為，每種模式都有自己的生存空間 : • 鄰里型購物中心(Neighborhood Shopping Center)、 • 社區購物中心(Community Shopping Center)、 • 區域性購物中心(Regional Shopping Center)、 • 工廠直銷型量販式購物中心(Outlet Shopping Center)、 • 超大型購物中心(Mega Mall)。 零售管理概論　Chapter 6　零售地點選擇

18. 規劃過的購物中心之優點 • 產品種類規劃良好及商店型態達到平衡 • 郊區人口不斷地增長； • 一次購足； • 合作規劃及分攤成本； • 特有的購物中心形象； • 消費者流量極大化； 零售管理概論　Chapter 6　零售地點選擇

19. 規劃過的購物中心之優點 • 道路近便性佳，且有足夠的停車場； • 鬧區購物的衰退； • 較中央商業區的租金低； • 流行逛購物中心，甚至已成為一種青少年次文化，有人戲稱這些青少年為購物中心老鼠(Shopping Mall Rats)。 零售管理概論　Chapter 6　零售地點選擇

20. 規劃過的購物中心之缺點 • 個別商店的營運較缺乏彈性：在整體規劃之下，營運時間及商店組合已事先規劃好，受到限制，可能無法隨心所欲，且開設新店與結束營業需經過購物中心管理公司核准； • 往往比單獨存在的商店租金高； • 顧客對購物活動的厭倦； 零售管理概論　Chapter 6　零售地點選擇

21. 規劃過的購物中心之缺點 • 購物中心內競爭激烈：同樣的商店，會彼此競爭相當激烈； • 受到強勢商店所支配：因購物中心名氣大及促銷能力強，其他小專門店，會受強勢商店支配。 零售管理概論　Chapter 6　零售地點選擇

22. 購物中心的類型 • 威力中心(power centers)—大箱型零售商店(big box retail store)組成購物中心。如折扣商店(Target) 、廉價商店(Marchalls)、倉儲中心(costco) 、品類專賣店(Toys’ R) 。包括幾個獨立的主力商店和最小數目的小型專賣店，或坐落於封閉式購物中心附近。 • 購物商場(shopping malls)—封閉式，位於商場的一邊或兩邊的零售店來組成購物中心，分regional及 super regional購物中心。 • 優點 • 各式各樣商品組合 • 零售商及顧客不受環境影響 零售管理概論　Chapter 6　零售地點選擇

23. 購物中心的類型 • 生活型態購物中心(lifestyle centers)—高格調專賣店，娛樂及餐廳的開放空間，坐落於富裕的社區，反映出該商圈的消費者生活型態。 • 泛購物中心(omnicenters)—結合複合式商場、生活型態購物中心及威力中心組成 零售管理概論　Chapter 6　零售地點選擇

24. 其他零售地點類型 • 綜合用途中心(mixed-use developments, MXDs)—結合購物中心、辦公大樓、飯店、住宅區、市政中心與會議中心 • 機場 • 度假區 • 醫院 • 店中店 零售管理概論　Chapter 6　零售地點選擇

25. 決定零售立地的步驟 • 零售商辨識最具吸引力的市場來經營 • 評估市場區域內的供需密度 • 選擇可得的最佳地點 零售管理概論　Chapter 6　零售地點選擇

26. 立地評估 • 評估市場內交易區域的特定地點 • 經濟條件—該地區的人口、就業水準及成長率 • 競爭 • 人口統計變數及生活型態特性 • 營運成本 零售管理概論　Chapter 6　零售地點選擇

27. 地址特性 • 交通流量及易接近性 • 交通流量：交通工具數量、經過行人 • 易接近性：顧客接近與離開地址時的容易程度。天然障礙會影響易接近性 • 停車場數量—經驗法則（5.5:1000—每1000平方英呎的零售商店擁有5.5個停車場地;超級市場是10~15） • 擁擠性—汽車或人潮的擁擠數量 • 可見度—顧客從街道可看見商店的能力 • 鄰近承租商—集聚吸引力法則：一群類似且互補的零售活動比從事相同零售活動的杜立商店擁有較強大的吸引顧客的能力。 • 限制及成本 零售管理概論　Chapter 6　零售地點選擇

28. 評估市場內交易區域的特定地點 • 以最便利的方式銷售消費者需要購買商品的商店 • 當消費者的機動性增加,商店交易區域大小隨之增加 • 當商店因庫存較廣商品增加而增加大小時,將吸引較遠的顧客 • 與競爭商店的距離拉長時,交易區域大小隨之增加 • 天然障礙如河流、高速公路、鐵路可能突然停止交易區域的界線 零售管理概論　Chapter 6　零售地點選擇

29. 零售交易地區之描述 • 需求密度 • 辨識其所認為影響潛在需求的重要變數,利用檢查已在零售商購買過的顧客型態 • 比較社區型態的資料 • 供應密度 • 辨識社區內最高潛在需求的區域,及現有之零售地點 • 地點的可得性 零售管理概論　Chapter 6　零售地點選擇

30. 地點選擇決策程序 • 地點特性—空出的商店或是購物中心的一部份。 • 交通特性—停車位是否足夠?每1000平方呎的銷售空間要有5-10個停車位。道路狀況是否良好? • 鄰居型態—交易商品的相容性,為彼此創造商機 • 購買或租賃條件—租期長短、獨家條款(零售商是否唯一允許銷售特定商品)、保證顧客比率(購物中心未達預期交通量應降低租金)、領導條款(購物中心領導商店開門未準時,應降低租金) 零售管理概論　Chapter 6　零售地點選擇

31. 評估零售地點的技術

32. 評估零售地點的技術 • 評估零售地點特徵及其銷售潛能的方法包括：經驗法則法(Rule of Thumb)、檢核表法(Checklist Method)、類比法(The Analog Method)及迴歸分析法(The Regression Analysis Method)。 零售管理概論　Chapter 6　零售地點選擇

33. 評估零售地點的技術 • 經驗法(Rule of Thumb)則可能來自個人經驗、實際的觀察及不斷摸索。 • 零售商將許多影響零售地點選擇的因素一一列出，以此作為評估是否適合開店的基礎，稱之為檢核表法(Checklist Method)。 • 類比法(The Analog Method)選擇一家現存的類似商店分析其銷售狀況，以此推估新設商店的可能銷售情況 零售管理概論　Chapter 6　零售地點選擇

34. 迴歸分析法 • 迴歸分析法(The Regression Analysis Method)係以現有連鎖零售分店的營業表現及主要影響因素之關係為基礎，建立迴歸方程式： • 依變數，通常為每坪之營業額 • 獨立變數，通常為商店特性、地點特徵及商圈特性 • 迴歸係數 零售管理概論　Chapter 6　零售地點選擇

35. 迴歸分析法 • 假設：影響縣有的零售商店銷售額的因素對於設置新址的商店有相同的影響力。 • 範例 • 一家運動用品店分析現有的商店銷售額的因素，並發現以下的模型是預測商店銷售額的最好的方法: • 商店銷售額=275*商圈中的家庭數(15分鐘車程)+1800000*在商圈中擁有15歲以下的子女比例+2000000*在商圈中Tapertry區隔”有抱負的青年”+8*購物中心規模(平方英尺)+250000(若從街道就可以看見商店)+300000(若購物中心有Wal-Mart) 零售管理概論　Chapter 6　零售地點選擇

36. 迴歸分析法 零售管理概論　Chapter 6　零售地點選擇

37. 購買、自建或承租店面 • 確定特定地點之後，緊接著要面臨的問題是以什麼方式取得零售店面，購買或承租店面？抑或蓋新的店面？ 零售管理概論　Chapter 6　零售地點選擇

38. 發展零售據點網路 • 零售商在建立一個據點後，接下來是如何逐步發展出零售據點網路。 • 零售據點網路擴張的途徑以零售商的行銷策略為最高原則，例如行銷策略及競爭態勢要求公司採取飽和策略，以維持或搶攻市場佔有率，則要密集式的設立零售據點。 零售管理概論　Chapter 6　零售地點選擇