Цены рынка недвижимости: теории и модели

1. Цены рынка недвижимости: теории и модели ДмитрийТимофеев, CIIA Аналитик УК Парма-Менеджмент Преподаватель НИУ ВШЭ-Пермь 24.10.12

2. Историческая отдача в США Contrasting Real Estatewith Comparable Investments,1978 to 2008 JACK CLARK FRANCIS AND ROGER G. IBBOTSONhttp://www.iijournals.com

3. Недвижимость – важнейший актив США Источник: on.wsj.com/SPndxQ, на основе публикации FRS Z1

4. Для россиян недвижимость –главный актив • Стоимость жилой недвижимости РФ - 163 трлн. руб. или ~$5.3 трлн, что в 3 раза больше ВВП 2011 • 3.26 млрд. кв. м. в стране по ~50 тыс. руб./кв. м., ВВП 2011 = 55 трлн. руб. • Это ~1.15 млн. руб. на россиянина в среднем • 23 кв. метра на человека по цене ~50 тыс. руб./кв.м. • Возможно, что средняя цена кв.м. в РФ Росстата завышена раза в 1.5, и действительные цифры несколько ниже • Сравните с: • Объемами депозитов физлиц в банках в 12 трлн. руб. (или 85 тыс. на человека в среднем по РФ) • Активы банков РФ - 44 трлн. рублей.

5. Данные Росстата избыточно сглажены. Похоже, используют «несвежие» данные Данные Росстата, очень гладкие, используют «несвежие» цены («stale prices»), иногда странные

6. Р. Шиллер «IrrationalExuberance» S&P/Case–Shiller U.S. National Home Price Indexнаиболее популярный индикатор недвижимости США. Рассчитывается на основании данных повторяющихся продаж домов на одну семью (с 1987 г. на графике). 2-е издание книги «IrrationalExuberance» с утверждением, что в США пузырь недвижимости вышло в 2005. За год до пика цен.

7. Теория спекулятивных пузырей Р. Шиллера • Предваряющие факторы, подлинный рост цен • Успех первых привлекает подражателей. «Социальное заражение», «эпидемия» • Миф о «новой эре», еще больший приток людей • “Положительные обратные связи” с реальной экономикой (бум рынка жилья => рост ВВП) • После пика пузыря аналогичная социальная динамика двигает цены обратно. Крах. • Усиливается негативными эффектами в экономике и финансовых рынков (рецессия, банковский крах)

8. Рост цен в реальном выражениис 2000 г и до кризиса Global Housing Cycles Iganand LounganiIMF Working PaperAugust 2012 http://www.imf.org/external/pubs/ft/wp/2012/wp12217.pdf Падение цен в реальном выражении после

9. Инвестиции в жилье в США (в долях от ВВП) определяют бизнес-цикл Тренд 1966-67 гг. «ложное положительное», но: наращивание военных расходов, Вьетнамская война Закономерность для подмечена Edward Leamer для США, но оспаривается на данных других стран

10. Реальная стоимость недвижимости в России: «эффект низкой базы»?

11. История США не репрезентативна Реальный рост цен – феномен с 60-х Ист.: CREDIT SUISSE GLOBAL INVESTMENT RETURNS YEARBOOK 2012

12. Life-cycle hypothesis • Молодые живут в долг • К среднему возрасту его выплачивают • Ближе к 40-50 гг. накапливают активы • Которые тратят в пенсионном возрасте Следствие: Демографические волны должны влиять на цены активов, включая акции, недвижимость, облигации

13. Модель рынка [Takáts, 2010]. • +1% ВВП на душу => +1% реальной цены жилья • +1% населения => +1% реальной цены жилья • +1% («старше 65»/«работоспособные») => -0.66% реальной цены жилья BIS Working Papers No 318 Ageing and asset prices by ElődTakáts http://www.bis.org/publ/work318.pdf

14. Модель исследует 22 страны BIS Working Papers No 318 Ageing and asset prices by ElődTakáts http://www.bis.org/publ/work318.pdf

15. Выводы из модели Takáts «Попутный ветер» последних 50 лет • Бейби-бум и рост населения после 2-й мировой способствовал росту реальных цен жилья 1970-2009 Начинает дуть «встречный ветер» • Старение населения и падение населения будет способствовать давлению на цены недвижимости

16. Демография: “история, которая уже случилась” 2011 1990 2031 2021 Источник: система визуализации демографических данных Росстата http://goo.gl/9IoSu

17. Старение только начинается Old age dependency ratio = отношение «лица старше 65» к «лицам трудоспособного возраста» в стране

18. Рост населения Ист. http://goo.gl/nwfl4

19. РФ: реальный рост недвижимости возможенc темпом +2%...3% Негативная демография: давление минус 1% в реальном выражении • Население снижается темпами ~0.6% • 143 млн. -> 110-120 млн. к 2050 г. • Беби-бумеры идут на пенсию • “Old age dependency ratio” = +0.2% до 2015 +0.8% до 2020 и +0.6% до 2030 Экономический рост даст +3%...4% • Рост «ВВП на душу», порядка 4% в ближайшие годы, и 3% далее

20. Альтернативнаямодель 2012 • 55 стран, больше параметров: • Доступность • Трудящиеся • ВВП на душу, чувствительность в два раза ниже 0.42%, чем у [Takats 2010]однако есть коинтергированные факторы: • Цены на акции • Объем кредита • Процентные ставки (короткие и длинные) Global Housing Cycles Iganand Loungani IMF Working PaperAugust 2012 http://www.imf.org/external/pubs/ft/wp/2012/wp12217.pdf

21. Доступность

22. Нынешний и хрущевский бум ….не такой уж и бум Источник: блог С.Журавлева, ИГ «Эксперт» http://zhu-s.livejournal.com/228236.html

23. Что еще предсказывает цены недвижимости • Предсказание динамики цены – сама цена Рынки недвижимости очень инерционны • Объемы рынка: большое количество сделок ассоциируется с высокими ценами • Покупательная активность (трафик) предсказывает рост цен и наоборот Что осталось за бортом? • Политика властей (строительство, рента, зонирование…) • Культурные факторы

24. УК Парма-Менеджмент Россия, 614000, Пермь, Орджоникидзе, 15 Телефон (342) 210-30-05 Факс (342) 210-56-69 http://www.parmafond.ru/ Начальник аналитического отдела Дмитрий Тимофеев Тел. 210-59-98 Специалист по работе клиентами Денис Рахимов Тел. 257-11-02 Стоимость инвестиционных паев может увеличиваться и уменьшаться, результаты инвестирования в прошлом не определяют доходы в будущем, государство не гарантирует доходность инвестиций в инвестиционные фонды. Прежде чем приобрести инвестиционный пай, следует внимательно ознакомиться с правилами доверительного управления паевым инвестиционным фондом.

25. Дополнительные слайды

26. Доля старого (>65 лет) населения

27. Обеспеченность жильем и уровень жизни Чтобы выйти на уровень обеспеченности жильем Германии потребуется порядка 3-4 десятков лет. [+2.4% жилья в год + 0% выбытия + (-0.6%) падения населения = 3%]; Удвоение по «правилу 72» [72/3=24]Выбытие может быть значительным. При сроке эксплуатации в 100 лет, выбытие 1/100 = 1%

28. Недвижимость: свойства • Для институциональных инвесторов: • Отличный инструмент диверсификации • Неплохой «инфляционный хедж», работает лучше, чем большинство фин.инструментов • Неликвиден • активный трейдинг невозможен • измерение отдачи требует учета неликвидности • Наиболее доступные возможности • Private real estate • REITS (real estate investment trust)

29. Цены недвижимости Подходы: • Исторические свидетельства (проблема данных, инерционность) • Теории и модели(демография и рост, модели ренты, модели равновесия) • Предсказывающие индикаторы (оборот, покупательная способность) • Персональные взгляды(«картина мира»)

30. Разница в способах измерений OFHEO - Office of Federal Housing Enterprise Oversight

31. Данные Росстата

32. Яма 90-х

33. Унылый Пермский край

34. «Первичка» начинает вести?

35. Размеры жилья • Фактор и экономический и культурный • Размер семьи, число детей • Понятие какой должен быть дом, мода Медианная стоимость нового дома в США сейчас составляет порядка 220 тыс. долларов. Средний размер дома – 200 кв. метров. (http://www.census.gov/const/C25Ann/sftotalmedavgsqft.pdf, учтите, что 1 кв. метр = 10.76 кв. футов). Типичный новый дом будет иметь три или более санузла, три спальни (не считая гостиной), три парковочных места, оборудованную кухню. Порядка 90% домов продается с кондиционированием. Цена включает в себя участок земли размером порядка 15 соток, очевидно, все коммуникации, асфальтированный подъезд. Нетрудно подсчитать, что стоимость квадратного метра составляет немногим больше $1.1 тыс. и, как показывают данные, она продолжает сползать вниз после пузыря. Конечно, дома в США более «фанерные», чем российские, нуждаются в меньшем фундаменте, но все же…

36. Доступность в США

37. Данные Росстата: еще загадка

38. Строительство в РФ Строится ~0.5 кв. м. на россиянина в год или около 2.4% от имеющейся в РФ площади