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契税讲座. 纳税人学校 2013.12. 目 录. 我国契税的沿革和目前我市征管的基本情况. 一. 契税的种类和具体表现形式. 二. 契税税率及相关政策. 三. 纳税义务时间. 四. 如何办理契税纳税业务. 五. 契税计税依据确定. 六. 减免税与减免税的办理. 七. 第一部分. 我国契税的沿革和目前我市征管的基本情况 1 、 1950 年 4 月 3 日当时的政务院发布了第一部 《 中华人民共和国契税暂行条例 》 ，
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契税讲座 纳税人学校 2013.12
目 录 我国契税的沿革和目前我市征管的基本情况 • 一 契税的种类和具体表现形式 二 契税税率及相关政策 • 三 纳税义务时间 • 四 如何办理契税纳税业务 • 五 契税计税依据确定 • 六 减免税与减免税的办理 • 七
第一部分 • 我国契税的沿革和目前我市征管的基本情况 1、1950年4月3日当时的政务院发布了第一部《中华人民共和国契税暂行条例》， 2、国务院于1997年7月7日发布了《中华人民共和国契税暂行条例》（以下简称《条例》）。《条例》自1997年10月1日起在全国范围实施，至今仍在使用。
2011年1月1日，按照国家有关部门的要求，契税和耕地占用税的征管职能由财政部门统一划转到地税部门进行管理。2011年1月1日，按照国家有关部门的要求，契税和耕地占用税的征管职能由财政部门统一划转到地税部门进行管理。 • 市局设立契税分局，各县（市）、区分别设立契税和耕地占用税所或者耕地占用税所。契税分局主要负责新乡市区的契税征收，目前在市区设有4个征收窗口
A B D C 契税征收窗口 东区市 民中心 解放路房地产交易中心 高新区房管局 凤泉区地 税办税厅
第二部分 • 契税的种类和具体表现形式 目前，契税征收主要分为两大类：土地契税和房产契税。 1、国有土地使用权出让； 2、土地使用权转让，包括出售、赠与和交换（不包括农村集体土地承包经营权的转移）； 3、房屋买卖； 4、房屋赠与； 5、房屋交换。
土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与，均应依法征收契税：土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与，均应依法征收契税： • 1、以土地、房屋权属作价投资、入股； • 2.以土地、房屋权属抵债； • 3.以获奖方式承受土地、房屋权属； • 4.以预购方式或预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。
第三部分 契税税率及相关政策 1、1997年10月1日以前发生的土地、房屋权属转移行为，适用税率为6％。 2、1997年10月1日以后发生的土地、房屋权属转移行为，适用税率为4％。 3、1999年8月1日起，凡个人购买自用普通住宅（单套建筑面积低于144平方米），暂减半征收（即2％），购买其它房屋适用税率仍为4％。 4、2008年11月1日后发生的房屋权属转移行为，属于首次购买住房且面积低于90平方米的，按1％征收。 5.2010年10月1日后发生的房屋权属转移行为，且在其家庭成员名下已有住房的，不管权属转移的房屋面积大小，均按4%计征契税。
非首套住房的税率 • 2010年10月1日后发生的房屋权属转移行为，且在其家庭成员名下已有住房的，不管权属转移的房屋面积大小，均按4%计征契税。
赠与行为的契税税率 • 《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕144号）文件规定：“对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税”，这里不包括法定继承人继承土地、房屋权属的情况。（全额征收契税4%）
增减名字的税率 • 《财政部、国家税务总局关于房屋、土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有契税政策的通知》财税[2011]82号规定：“婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。”
继承行为的契税问题 • 《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函〔2004〕1036号）文件规定：“对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税；按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。”
征收安置房屋契税问题 《财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税[2012]第82号）规定：“市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。
居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。”居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。”
离婚导致土地、房屋产权归属一房契税问题 • 《国家税务总局关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复》（国税函〔1999〕391号）文件明确：“根据我国婚姻法的规定，夫妻共有房屋属共同共有财产。因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，是房产共有权的变动，而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。因此，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。”
2013年12月2日《河南省地方税务局关于调整契税纳税期限的公告》（公告〔2013〕5号）规定：自2014年1月1日起，我省契税纳税期限由纳税人完成纳税申报20日内缴纳税款调整为纳税人依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续之日前。本公告自2014年1月1日起施行。2013年12月31日前发生的契税纳税义务行为，仍按原规定执行。
一、办税程序 1.纳税人提交相关资料（申报）； 2.契税征收窗口征管员受理申报：审核相关资料； 3.纳税人申报资料经审核无误后，征管员开具《河南省契税纳税申报表》并经纳税人签章确认后，再开具现金缴款单或办税转账手续； 4.纳税人缴款（赴银行缴款）； 5.凭现金缴款单或转账支票回联开具完税凭证。
二、申报材料 （一）土地权属转移 1.国有土地使用权出让：承产人单位代码（营业执照、身份证）、国有土地使用权出让合同、政府土地管理部门批文、其他相关资料。 2.国有土地使用权转让：承产人单位代码（营业执照、身份证）、土地使用权转让合同或协议、原土地使用权证、原土地契税完税证、宗地勘测图、土地评估报告、其他相关资料。
（二）房屋权属转移 1.增量房（新房）交易：需提供商品房买卖合同、承产人身份证（单位代码）（合同价格明显低于市场价格的，需要进行评估并提供房屋评估报告）。 2.存量房（二手房）交易：需提供转让协议、房屋评估报告、原房产证、上手契税完税凭证（1999年以前发生房屋权属转移行为的需提供契税完税证或契纸；属房改房提供房改评估证；属自建房提供建筑许可证）、承产人身份证（或单位代码）。
3.征收（拆迁）安置：需提供拆迁协议、原房产证、房屋评估报告、上手契税完税凭证（1999年以前发生房屋权属转移行为的需提供契税完税证或契纸；属房改房提供房改评估证；属自建房提供建筑许可证）、承产人身份证（或单位代码）。3.征收（拆迁）安置：需提供拆迁协议、原房产证、房屋评估报告、上手契税完税凭证（1999年以前发生房屋权属转移行为的需提供契税完税证或契纸；属房改房提供房改评估证；属自建房提供建筑许可证）、承产人身份证（或单位代码）。 4.赠与和交换：需提供赠与协议或交换协议（需经过房管部门或公证部门认可）、房屋评估报告、原房产证、上手契税完税凭证（1999年以前发生房屋权属转移行为的需提供契税完税证或契纸；属房改房提供房改评估证；属自建房提供建筑许可证）、承产人身份证（或单位代码）。
《中华人民共和国契税暂行条例》第四条—“契税的计税依据：《中华人民共和国契税暂行条例》第四条—“契税的计税依据： • （一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格； • （二）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定； • （三）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。
目前，市区房产交易契税确定计税依据主要有两种方式：一是按照合同价格（主要为新购商品房且合同价格符合市场价格水平）；二是参照纳税评估系统的评估价格（主要为二手房交易、房屋赠与以及明显低于市场价格的新购商品房）。目前，市区房产交易契税确定计税依据主要有两种方式：一是按照合同价格（主要为新购商品房且合同价格符合市场价格水平）；二是参照纳税评估系统的评估价格（主要为二手房交易、房屋赠与以及明显低于市场价格的新购商品房）。
土地契税计税价格 • 根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（2004财税134号）执行：“出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：1.评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格；2.土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。”没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：1.评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格；2.土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。”
一、个人办理房地产契税减免需要提供的资料 • 目前，政策规定个人房地产契税减免的情况主要有4种：一是继承；二是离婚；三是拆迁安置；四是交换；五是房产证加名。
1、继承土地、房屋权属。承产人提供如下资料：继承公证书（包括放弃继承公证书）、原房屋产权证（或者土地证）及上手契税完税证、承产人身份证；1、继承土地、房屋权属。承产人提供如下资料：继承公证书（包括放弃继承公证书）、原房屋产权证（或者土地证）及上手契税完税证、承产人身份证；
2、离婚后房屋权属归属一方。承产人提供如下资料：离婚证书、离婚协议或者法院判决书、原房屋产权证及上手契税完税证、承产人身份证；2、离婚后房屋权属归属一方。承产人提供如下资料：离婚证书、离婚协议或者法院判决书、原房屋产权证及上手契税完税证、承产人身份证；
3、征收安置。被拆迁安置人提供如下资料：拆迁安置协议、房产评估报告、拆迁房与新安置房总价款差额部分交纳契税的完税证、原房屋产权证及上手契税完税证、承产人身份证；3、征收安置。被拆迁安置人提供如下资料：拆迁安置协议、房产评估报告、拆迁房与新安置房总价款差额部分交纳契税的完税证、原房屋产权证及上手契税完税证、承产人身份证；
4、房地产交换。申报人提供如下资料：交换双方的房屋产权证（或者土地证）及上手契税完税证、交换契约、交换房屋（或土地）价值差额部分交纳契税的完税证、交换双方身份证。4、房地产交换。申报人提供如下资料：交换双方的房屋产权证（或者土地证）及上手契税完税证、交换契约、交换房屋（或土地）价值差额部分交纳契税的完税证、交换双方身份证。
二、企业（事业单位或个体工商户）房地产契税减免二、企业（事业单位或个体工商户）房地产契税减免 • 1、《财政部 国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》（财税〔2012〕4号） • 2、《财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税[2012]第82号）
《河南省地方税务局契税和耕地占用税减免管理办法（试行）》《河南省地方税务局契税和耕地占用税减免管理办法（试行）》 • 规定：“计税金额在1500万元以下的契税减免由县（市、区）级地方税务局审批；计税金额在1500万元（含1500万元）以上，10000万元以下的契税减免由省辖市级地方税务局审批；计税金额在10000万元（含10000万元）以上的契税减免由省地方税务局审批。
