1 / 25

Prisutvikling og boligbygging Norge

Fra felt til transformasjon - Markedsstyrt boligbygging Rolf Barlindhaug Norges byggforskningsinstitutt Et prosjekt i Norges Forskningsråds Byutviklingsprogram. Prisutvikling og boligbygging Norge. Lav boligbygging i Oslo på 1990-tallet (intervju med utbyggere i 2002).

brinda
Download Presentation

Prisutvikling og boligbygging Norge

An Image/Link below is provided (as is) to download presentation Download Policy: Content on the Website is provided to you AS IS for your information and personal use and may not be sold / licensed / shared on other websites without getting consent from its author. Content is provided to you AS IS for your information and personal use only. Download presentation by click this link. While downloading, if for some reason you are not able to download a presentation, the publisher may have deleted the file from their server. During download, if you can't get a presentation, the file might be deleted by the publisher.

E N D

Presentation Transcript


  1. Fra felt til transformasjon - Markedsstyrt boligbyggingRolf BarlindhaugNorges byggforskningsinstituttEt prosjekt i Norges Forskningsråds Byutviklingsprogram

  2. Prisutvikling og boligbygging Norge

  3. Lav boligbygging i Oslo på 1990-tallet (intervju med utbyggere i 2002) • Offentlig politikk lite begrensende for nivået • Tomtemarkedet fungerer og det er areal nok • Kompliserte transformasjonsprosjekter med høye utviklings- og byggekostnader bremser aktiviteten • Byggebransjen – de enkelte selskapene - ønsker jevn aktivitet • Lønnsomme ifyll og fortettingsprosjekt gir lite byggevolum • Men: Tilveksten i boligmassen er like stor som før – en del prosjekter er ikke blitt registrert

  4. Bakgrunn • Bedre balanse mellom tilbud og etterspørsel etter boliger på 1980-tallet • Deregulering av bolig-, tomte- og kredittmarkedet fulgte • Boligbyggingen foregår i større byer og tettsteder • Kraftig nedgang i antall engangs byggherrer • Flere med urbane boligpreferanser?

  5. Mer bakgrunn • Storbyer omstruktureres – fra industri til tjenesteyting • Kommunal tilbaketrekking fra tomteutvikling • Markedsforhold og private initiativ styrende • Boligbygging initieres gjennom private reguleringsforslag - ofte omregulering • Fra feltutbygging til fortetting og transformasjon • Tomteutvikling er blitt viktigere enn selve byggingen • Større risiko i alle ledd - strategiske allianser mellom aktører

  6. Problemstillinger • Bidra til å forklare dynamikken i det totale boligtilbudet i regionen på 1990-tallet • Vurdere om og hvorfor boligbyggingen faktisk har vært så lav som offisiell statistikk viser • Hvordan framkommer investeringsbeslutningene? • Se på aktører: grunneiere/ bygningseiere, investorer, eiendomsutviklere, utbyggere og offentlige myndigheter • Sammenligne faktisk lokalisering med kommunale planer • Diskutere kommunenes muligheter for å påvirke framtidig boligbygging

  7. Metode • Byggedata fra 1991-2002 for Oslo • 17600 boliger i 2500 prosjekter • Case undersøkelser: • Lørenbyen (Selvaag) • Grefsen Stasjonsby (ROM-Byggholt) • Qværnerbyen (OBOS) • Intervju med 3 utbyggere i Vindern bydel • Kjennetegn ved store prosjekter i ”Gamle Oslo” • ”Utviklingsavtale Follo” • Plandokumenter

  8. Hva kjennetegner et boligprosjekt • Reguleringsrisiko • Produksjonsrisiko • Finansieringsrisiko • Markedsrisiko

  9. Utbyggerstrategiene er forskjellige i ulike typer utbygging • Feltutbygging – mer av det samme for befolkningsvekst • Fortetting av småhusområder – bygger på det som er, men kan også endre områder • Innfyll - prosjekter i indre by – bygger på det som er, men høy kvalitet • Transformasjon: Skape et nytt image. Fylle stedet med egenskaper som trekker opp prisene

  10. Aktører i boligbyggemarkedet • Grunneiere • Byggherrer • Individuelle byggherrer • Boligbyggelag • Selvstendige byggherreselskap • Byggherreselskap eid av BA-konsern • Entreprenørselskap i egenregi • Andre, for eks grunneiere i transformasjonsprosjekt • Entreprenører • Rådgivere og arkitekter • Kommune • Stat

  11. Strategier for å redusere risiko • Betingede avtaler på tomtekjøp (utnyttelsesmuligheter, utbyggingsavtaler) • Kjøpe tomter med utleiepotensial i planfasen • Kjøpe byggeklare tomter • Tomtebanker (monopolisering av tilbudet?) • Bruke markedsekspertise i tidligfasen • Danne single purpose prosjekt • Joint venture • Byggherre - entreprenør • Byggherre - grunneier osv • Ta inn investorer, syndikering • Kontroll eller avtaler med entreprenørselskaper • Stor bevissthet rundt målgruppe • Forhåndssalg

  12. Om resultatene • Sammenhengen mellom prisnivå og byggeaktivitet • Forholdet mellom boliger og prosjekter etter område og type utbygging • Analyse av byggedataene • Gjennomgang av kommunale planer

  13. Ullensaker Oslo

  14. Boligbygging 1991-2002 i promille av boligmasse Ullensaker Oslo

  15. Boligprisnivå: Bygdøy-Frogner 100% Vinderen Gamle Oslo

  16. Årlig boligbygging 1991-2002 i promille av boligmasse Vinderen Gamle Oslo Ingen sterk sammenheng mellom høy boligbygging og høye priser

  17. Hva viser byggedataene • Over halvparten av prosjektene ligger i tre bydeler med en utpreget småhusstruktur • Tre av fire prosjekt består av 1-2 boliger • Fortetting i småhusområdene gir få boliger, men mange prosjekter • 60 % av boligene er bygget i prosjekter på 30 boliger eller mer • Indre øst har høy byggeaktivitet av leiligheter i store prosjekter • De 25 selskaper som bygger mest bygger litt over halvparten av boligene • Markedsandelen deres var 70 % i indre øst • Innenfor typisk småhusfortetting var markedsandelen 1 %

  18. Planer og faktisk bygging • Reguleringsmessige forhold la grunnlag for en stor del av byggeaktiviteten i de sydlige bydelene • Mye småhusbygging som et svar på å snu negativ befolkningsutvikling • I småhusområdene i vest har lønnsomheten vært stor, lite skjedde i tilsvarende områder i øst • Også i indre by ble risikoen for utbyggerne redusert gjennom eksistensen av en soneplan • Men store transformasjonsprosjekter krever aktører med muskler – her er risikoen høy, også fordi mange av områdene ligger i indre øst • I noen områder skjer det ikke noe før det offentlige sørger for infrastruktur

  19. Avslutning • Markedsstyrt boligbygging • Risiko i alle faser • Påvirker strukturen i byggenæringen • Brakt inn nye aktører, særlig i tidligfasen • Grunneier mer i fokus • Strukturendringer i næringslivet og har mer betydning for hvor boligbyggingen kommer enn kommunale arealstrategier

More Related