Immobiliensteuerrecht: Liebhaberei bei Vermietung von Liegenschaften

1. Immobiliensteuerrecht:Liebhaberei bei Vermietung von Liegenschaften Ing. Mag. Stefan Gruber S.I.B. Steuerberatungs- und Wirtschaftsprüfungs Gesellschaft m.b.H. www.sib.co.at

2. Inhalt • Investitionsobjekt • Mietrechtliche Rahmenbedingungen • Anlegerobjekte • Betriebsvermögen – außerbetriebliches Vermögen • wirtschaftliche Rahmenbedingungen • Einnahmen • Hauptmietzins • Betriebskosten • sonstige Einnahmen • Mietvorauszahlungen • Aufwandsersatz gem. § 10 MRG • Mieterinvestitionen

3. Inhalt • Steuerliche Liebhaberei • Vorprüfung • Beurteilungseinheit • Zuordnung zu einer Betätigungsart • Nachweis der Gesamtüberschusserzielungsabsicht • Abweichung von der Prognoserechnung bei kleiner Vermietung • Abweichung von der Prognoserechnung bei großer Vermietung

4. Investitionsobjekt Mietrechtliche Rahmenbedingungen • Mietobjekte, für die keine einzige Bestimmung des Mietrechtsgesetztes anzuwenden ist - § 1 (2) MRG • Mietobjekte, denen eine Teilausnahme vom Mietrechtsgesetz gewährt wird - § 1 (4) MRG • Mietobjekte, die der Vollanwendung des Mietrechtsgesetzes unterliegen

5. Investitionsobjekt Anlegerobjekte • Vorsorge – Neubauwohnung* Zusatzleistungen - z.B. Mietgarantie * Mietenpool * Herstellungsaufwand Rest ND * AfA (1,5 %) • Vorsorge – Altbauwohnung (Errichtung vor 8.5.1945)* Vollanwendung des MRG * Herstellungsaufwand - § 28 (3) EStG -, 1/15 Absetzung * AfA (2,0 % oder 1,5 %) * Instandsetzungsaufwand 1/10 Absetzung

6. Investitionsobjekt Anlegerobjekte • Mietwohngebäude (Zinshaus)* Vollanwendung des MRG* Herstellungsaufwand - § 28 (3) EStG -, 1/15 Absetzung* AfA 2,0 % oder 1,5 %* Instandsetzungsaufwand < 25 %: 1/1 Absetzung > 25 %: 1/10 Absetzung

7. Investitionsobjekt Betriebsvermögen – außerbetriebliches Vermögen • gewerbliche Vermietung* Betriebsvermögen aufgrund einer betrieblichen Nutzung* Betriebsvermögen aufgrund der Tätigkeit Die Vermietung wird zu einer gewerblichen Vermietung, wenn zur bloßen Gebrauchsüberlassung Nebenleistungen durch den Vermieter angeboten werden. • gewerblicher Grundstückshandel • Vermietung im Rahmen der VermögensverwaltungDie Nutzung des Vermögens steht im Vordergrund.

8. Investitionsobjekt wirtschaftliche Rahmenbedingungen • Anschaffungskosten (Kaufpreis + Nebenkosten) / m² • Jahresmietertrag / m² (Immobilien-Preisspiegel 2009 WKÖ) • Rendite = Jahresmietertrag / Anschaffungskosten • optimale Wohnungsgröße • Zielrendite:* Mietwohnhäuser 4,0 – 5,0 %* Büro- und Geschäftshäuser 5,5 – 6,5 % • Berücksichtigung einer Wertsteigerung

9. Investitionsobjekt Ermittlung des Verkehrswertes mit dem vereinfachten Ertragswertverfahren. Jahresmietertrag 800 m² à € 6,0/ m² € 57.600,00 abzügl. Mietausfallsrisiko 4 % € -2.304,00 abzügl. Erhaltungsaufwand 800 m² à € 6,0/ m² € -4.800,00 € 50.496,00 Ertragswert der Liegenschaft 60 Jahre, Zinssatz 4,5 %, Vervielfacher 20,64 € 1.042.237,00

10. Einnahmen Hauptmietzins • Freie Mietzinsvereinbarung • Angemessener Hauptmietzins ohne Berücksichtigung des Richtwertes - § 16 (1) MRG • Angemessener Hauptmietzins unter Berücksichtigung des Richtwertes - § 16 (2) MRG • Kategorie D-Wohnungen

11. Einnahmen Betriebskosten - § 21 MRG- Betriebskosten als Durchläufer (Wahlrecht bei MRG-Objekten) - Betriebskosten als Einnahmen/Werbungskosten- Betriebskosten als Faktor für die Vermietbarkeit und Rendite des Investitionsobjektes sonstige Einnahmen- Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag - § 45 MRG- Entgelte für Sonderleistung (Garagenplätze, Miete für mitvermietete Einrichtungsgegenstände)- Entgelte für die Einräumung eines Weitergaberechtes, Recht auf Untervermietung, Kündigungsverzicht

12. Einnahmen Mietzinsvorauszahlung- Mietzinsvorauszahlung – Zuflussprinzip- Darlehen mit Mietzinsgegenverrechnung – wirtschaftliche Zuordnung- Erwerb eines Mietrechtes Aufwandsersatz - § 10 MRG Mieterinvestitionen (EStR Rz 6404-6407)- Steuerpflicht in der Höhe der Wertsteigerung infolge Mieterinvestitionen- Zeitpunkt der Steuerpflicht

13. Steuerliche Liebhaberei Vorprüfung • Fremdüblichkeit des Mietvertrages - nach außen ausreichend zum Ausdruck gebracht (Publizität)- einen eindeutigen und jeden Zweifel ausschließenden Inhalt- Fremdvergleich • Vertragsmäßige Abwicklung • Vertragsbeziehung zwischen nahen Angehörigen oder eigenen Gesellschaften- Vermietung an unterhaltsberechtigte Personen- Missbrauchstatbestand (§ 22 BAO)

14. Steuerliche Liebhaberei Vorprüfung • Richtige Zurechnung der EinkünfteFruchtgenussrecht • Vermietung an Miteigentümer Echter Mietvertrag – bloße Gebrauchsübertragung.Der Abschluss eines Mietvertrages ist dann anzunehmen, wenn die Parteien eindeutig ihren Willen zum Ausdruck bringen.

15. Steuerliche Liebhaberei Beurteilungseinheit • Eine Liebhabereibeurteilung hat für jede Beurteilungseinheit gesondert zu erfolgen (§ 1 (1) und (2) letzter Satz LVO) • Vermietung mehrerer in einem Gebäude gelegene Wohnungen * Beurteilungseinheit ist das Gebäude, außer für einzelne Wohungen ist eine eigene Bewirtschaftung zu erkennen (LRL). * Der VWGH sieht bei Vermietung an verschiedene Personen oder bei unterschiedlichen Nutzungsvereinbarungen jede Wohnung als Beurteilungseinheit.

16. Steuerliche Liebhaberei Beurteilungseinheit • Vermietung mehrerer in einem Gebäude gelegene Eigentumswohnungen * Bei der Vermietung von Eigentumswohnungen ist grundsätzlich jede vermietete Eigentumswohnung eine Beurteilungseinheit, außer es erfolgt eine einheitliche Bewirtschaftung (LRL ). * Eine gemeinsame Verwaltung der Wohnungen begründet keine Beurteilungseinheit.

17. Steuerliche Liebhaberei Zuordnung zu einer Betätigungsart • Liebhabereivermutung § 1 Abs. 2 LVO – kleine Vermietung • Einkunftsquellenvermutung § 1 Abs. 1 LVO – große Vermietung

18. Steuerliche Liebhaberei Kleine Vermietung • Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Mietwohngrundstücke mit qualifizierten Nutzungsrechten • Gesamtüberschuss innerhalb eines Zeitraumes von 20 Jahren (zuzügl. Anlaufphase von 3 Jahren) • Änderung der Bewirtschaftung – neuer Beobachtungszeitraum • Liebhabereibeurteilung für den Bereich Einkommensteuer und Umsatzsteuer • Wechsel zur kleinen Vermietung- Begründung von Wohnungseigentum- Betätigungsbeginn vor oder nach dem 14.11.1997

19. Steuerliche Liebhaberei Große Vermietung • Gebäude mit mindestens 3 Wohneinheiten • Gesamtüberschuss innerhalb eines Zeitraumes von 25 Jahren (zuzügl. Anlaufphase von 3 Jahren) • Mieteinnahmen oder erstmaliger Anfall von Werbungskosten vor 14.11.1997 – 35 Jahre • Änderung der Bewirtschaftung • Liebhabereibeurteilung für den Bereich Einkommensteuer und nicht für den Bereich Umsatzsteuer (außer Missbrauchstatbestand)

20. Nachweis der Gesamtüberschusserzielungsabsicht IST-Mieten + fiktive marktkonforme Mieten bei Objekten mit Vollanwendung des MRG + Zukunftshoffnung + Indexsteigerung - abzüglich Absetzung für Abnutzung - abzüglich 1/10 Absetzung – Instandsetzung (§ 28 (2) EStG) - abzüglich 1/15 Absetzung – Herstellungsaufwand (§ 28 (3) EStG); Umrechnung auf Normal-AfA

21. Nachweis der Gesamtüberschusserzielungsabsicht - abzüglich Fremdfinanzierungskosten - abzüglich MietausfallrisikoPauschalberücksichtigung: * Mietwohngebäude: 3,0 – 5,0 % des Mietertrages * Büros und Praxen: 4,0 – 8,0 % des Mietertrages - abzüglich laufender Erhaltungsaufwand (konkret geplante Maßnahmen oder pauschale Berücksichtigung) je nach Art des Gebäudes € 5,00 – 15,00/m² - abzüglich sonstige Werbungskosten . = +/- Jahresergebnis

22. Abweichungen von der Prognoserechnungbei kleiner Vermietung • Abweichung durch Unwägbarkeiten Beispiele für Unwägbarkeiten: - Verlust der persönlichen Arbeitskraft - Unerwartete Probleme bei der Suche nach einem Nachmieter - höhere Gewalt - Änderung einer langjährigen Rechtslage Wird eine kleine Vermietung wegen Unwägbarkeiten vor Erzielung eines Gesamtüberschusses beendet, so liegt eine Einkunftsquelle vor, wenn die Vermietungstätigkeit unter Außerachtlassung der Unwägbarkeit einen Gesamtüberschuss erzielt hätte.

23. Abweichungen von der Prognoserechnungbei kleiner Vermietung • Abweichung durch gewöhnliche Vermietungsrisiken - Baukostenüberschreitungen - zeitübliche Leerstehungen des Mietobjektes - allgemeiner Preisverfall am Immobilienmarkt - laufende Instandhaltungsrisiken Wird bei einer kleinen Vermietung wegen gewöhnlicher Vermietungsrisiken, die bei einer Prognoserechnung zu berücksichtigen sind, kein Gesamtüberschuss erreicht, liegt Liebhaberei vor. Auch bei Beendigung der Vermietung wegen gewöhnlicher Vermietungsrisiken ist Liebhaberei anzunehmen.

24. Abweichungen von der Prognoserechnungbei kleiner Vermietung • Änderung der Bewirtschaftung Eine Änderung der Bewirtschaftung liegt vor, wenn die Art der Bewirtschaftung vor Erreichung eines Gesamtüberschusses geändert wird.- außerplanmäßige Tilgung von Fremdkapital (liegt nicht vor, wenn der Tilgungsbetrag im vorhinein bestimmt wurde und die Herkunft konkretisiert wird)- Umbaumaßnahmen, die den Verwendungszweck wesentlich ändern Eine Änderung der Bewirtschaftung führt dann zur Liebhabereibeurteilung, wenn bei Außerachtlassung der Änderung der Bewirtschaftung kein Gesamtüberschuss zu erwarten wäre.

25. Abweichungen von der Prognoserechnungbei großer Vermietung • Ausmaß und Entwicklung der Verluste • marktgerechtes Verhalten • Art und Ausmaß der Bemühungen zur Verbesserung der Ertragslage- außerplanmäßige Tilgung von Fremdkapital- Senkung der Zinsbelastungen durch Umschuldungen- Umbauarbeiten, um Leerstehungen zu reduzieren

26. Mag. Stefan Gruberwww.sib.co.at