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DESARROLLO INMOBILIARIO

DESARROLLO INMOBILIARIO. CLASE 5 ESTUDIO DE MERCADO EL PRODUCTO. Profesor Lorenzo Carbonell T . 11 septiembre 2008 . CADENA DE VALOR AGREGADO. DEMANDA. OFERTA. Materiales Y equipos. Terreno. Inversionistas Inmobiliarios.

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  1. DESARROLLO INMOBILIARIO CLASE 5 ESTUDIO DE MERCADO EL PRODUCTO Profesor Lorenzo Carbonell T. 11 septiembre 2008

  2. CADENA DE VALOR AGREGADO DEMANDA OFERTA Materiales Y equipos Terreno Inversionistas Inmobiliarios Hogares Propietarios Sub contratos Desarrolladores Gestores inmobiliarios Empresas Constructoras Arrendatarios • La demanda de viviendas nuevas se genera por: • Nuevos hogares • Retiros por: • siniestralidad • obsolescencia • reciclaje • La oferta está constituida por: • Stock de • viviendas • Viviendas • construidas • en el período Profesionales Mano de obra PRODUCCION DE VIVIENDAS

  3. ESTUDIO DE MERCADO(ESTUDIO DEL PRODUCTO INMOBILIARIO) • La competencia. • ¿Qué vende? TIPOLOGIA DEL PRODUCTO • ¿Dónde? LOCALIZACION • ¿A cuánto? PRECIO DE VENTA • ¿Con qué rapidez? VELOCIDAD DE VENTA • El producto. • ¿Dónde? LOCALIZACION • ¿Qué? TIPOLOGIA DEL PRODUCTO • ¿Cuánto cuesta? PRECIO DE COSTO • ¿A cuánto se vende? PRECIO DE VENTA • ¿Rentabilidad? UTILIDAD DEL NEGOCIO • ¿En qué plazo? VELOCIDAD DE VENTA

  4. ESTUDIO DE MERCADO(ESTUDIO DEL PRODUCTO INMOBILIARIO) • El producto. • ¿Dónde? LOCALIZACION • ¿Qué? TIPOLOGIA DEL PRODUCTO • ¿Cuánto? VOLUMEN DE LA OFERTA • ¿Cuánto cuesta? PRECIO DE COSTO • ¿A cuánto se vende? PRECIO DE VENTA • ¿Rentabilidad? UTILIDAD DEL NEGOCIO • ¿En qué plazo? VELOCIDAD DE VENTA

  5. ESTUDIO DE MERCADO(DEFINICION DEL PRODUCTO) • El producto. • ¿Dónde? LOCALIZACION • ¿Qué? TIPOLOGIA DEL PRODUCTO • ¿Cuánto? VOLUMEN DE LA OFERTA ESTUDIO DE MERCADO (DEFINICION DEL PRODUCTO)

  6. ESTUDIO DE MERCADO(ESTUDIO DEL NEGOCIO INMOBILIARIO) ETAPAS DEL ESTUDIO DEFINICIÓN DE OBJETIVOS COMERCIALES DETERMINACIÓN DEL MERCADO AL QUE ESTARÁ ORIENTADO EL PRODUCTO DEFINICIÓN DEL PRODUCTO DEFINICIÓN DE PRECIOS PARA EL PRODUCTO ELABORACIÓN DEL PLAN DE MARKETING ELABORACION DEL PLAN DE VENTAS

  7. ESTUDIO DE MERCADO(DEFINICION DEL PRODUCTO) DETERMINACIÓN DEL MERCADO AL QUE ESTARÁ ORIENTADO EL PRODUCTO • NICHO GEOGRAFICO • ¿DONDE? Lugar Físico, Barrio y Terreno. Características del Lugar • Equipamientos • Medios de transporte • Nivel de Consolidación • Seguridad • NICHO SOCIO-ECONOMICO • ¿PARA QUIEN? Población • Nivel de Ingreso • Nivel Educacional • Composición Etárea • NICHO CONCEPTUAL • ¿QUÉ PRODUCTO? Gustos y Modas • Hábitos de Consumo • Preferencias • Estilos de Vida • Culturas

  8. ESTUDIO DE MERCADO(DEFINICION DEL PRODUCTO) DEFINICION DEL PRODUCTO • ESTUDIO DE MERCADO • ANALISIS DE LA OFERTA ¿DONDE? ¿QUÉ NICHO ECONOMICO? ¿CARACTERISTICAS TIPOLOGICAS? ¿DIMENSION DE LA OFERTA? • ANALISIS DE LA DEMANDA DETECCION DE NECESIDADES • ¿Hay nichos sin ocupar? • ¿Por qué? • DEFINICION DE CARACTERISTICAS DEL PRODUCTO Atributos Tangibles • Atributos Intangibles DISPOSICION A PAGAR • ELABORACION DEL CONCEPTO • ¿QUÉ PRODUCTO? DEFINICION DEL PRODUCTO • Lugar • Características • Precio • ¿CÓMO LO POSICIONO? • TESTEO DEL PRODUCTO

  9. ESTUDIO DE MERCADO(EVALUACION ECONOMICA DEL PROYECTO) • El producto. • ¿Cuánto cuesta? PRECIO DE COSTO • ¿A cuánto se vende? PRECIO DE VENTA • ¿Rentabilidad? UTILIDAD DEL NEGOCIO • ¿En qué plazo? VELOCIDAD DE VENTA EVALUACION (RENTABILIDAD DEL PROYECTO)

  10. ESTUDIO DE MERCADO(EVALUACION ECONOMICA DEL PROYECTO) INDICADORES DE EVALUACION DE PROYECTOS INMOBILIARIOS INDICADORES DE RENDIMIENTO RELACIONADOS CON LA CONSTRUCTIBILIDAD RELACIONADOS CON LA HABITABILIDAD INDICADORES DE RENTABILIDAD

  11. ESTUDIO DE MERCADO(EVALUACION ECONOMICA DEL PROYECTO) INDICADORES DE RENDIMIENTO CONSTRUCTIBILIDAD • m2 Construidos/ m2Indice de constructibilidad. m2 Construidos/ m2 Terreno. m2Utiles departamento/m2 Construidos. m2Utilesdepartamento/m2 Total departamento.

  12. ESTUDIO DE MERCADO(EVALUACION ECONOMICA DEL PROYECTO) INDICADORES DE RENDIMIENTO HABITABILIDAD • m2 Living-comedor/ m2 totales departamento. • m2 Dormitorio principal/m2totales • m2Cocina/m2totales • m. lineales muebles cocina • m2Terrazas/m2totales departamento. • Altura piso cielo

  13. ESTUDIO DE MERCADO(EVALUACION ECONOMICA DEL PROYECTO) INDICADORES DE RENTABILIDAD • Margen Bruto: (Ingresos–Inversión) • Margen Neto: (Margen Bruto–Intereses) • Rentabilidad de la Inversión: (Ingresos-Inversión)/Inversión • Rentabilidad del Patrimonio (Margen Neto/Capital Invertido) • Periodo de Recuperación de la Inversión (Inversión Total/Ingreso Promedio mensual)

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