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Pourquoi ? Comment ? Sauver les copropriétés Témoignage de Pierre OLIVIER Salon de la copropriété 13 octobre 2011. Présentation.

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Presentation Transcript

  1. Pourquoi ? Comment ?Sauver les copropriétésTémoignage de Pierre OLIVIERSalon de la copropriété 13 octobre 2011 Salon de la copropriété 13/10/11

  2. Présentation COPRO+, société de conseil créée en 2009 à Lyon, assiste le conseil syndical dans sa mission de contrôle de la gestion du syndic et d’optimisation du fonctionnement de la copropriété. Pour en savoir plus www.coproplus.fr Salon de la copropriété 13/10/11

  3. Travaux de recherche • COPRO+ : Jeune Entreprise innovante • Reconnue par la DRFP sur avis de la Délégation Régionale de la Recherche et de la Technologie • Programme de recherche interne • Modélisation des données techniques et comptables de la copropriété • Analyse des charges par destination (à quoi servent les postes charges, positionnement) • Participation à l’association Planète Copropriété • Direction du projet « Accompagnement » • Direction du projet PUCA « Le carnet d’entretien et le plan comptable au service de la rénovation » • Participation au Plan Bâtiment Grenelle Chantier copropriété • Apport de contributions aux groupes de travail «  textes règlementaires » et « financement » • Rédaction d’un ouvrage • Sauvons les copropriétés Ce qu’il faut changer. Salon de la copropriété 13/10/11

  4. Copropriété : problématique travaux • La nécessité • Expression des besoins : information, diagnostic, gestion prévisionnelle travaux • Définition d’un programme cohérent : commun + privatif • Approche de décision collective : Voter la même chose en même temps • Financement accessible à tous malgré budgets importants • Constat de l’existant • Déficit d’information : les copropriétaires ne connaissent pas les enjeux • Absence de maîtrise d’ouvrage effective • Gouvernance totalement inadaptée (mode et cycle de décision) • Manque d’anticipation du financement et approche individuelle des aides Salon de la copropriété 13/10/11

  5. Copropriété : modèle juridique • Actuellement : Loi de 1965 • CoPROPRIETE • Besoin : • COPROPRIETE • L’intérêt collectif ne peut pas être la somme des intérêts individuels • Nécessité de voter « la même chose en même temps » • Si l’on ne soigne pas le CO la PROPRIETE n’a plus de valeur Salon de la copropriété 13/10/11

  6. Copropriété : Ce qu’il faut changer • Statut • Passer d’indivision forcée à SDC modèle SCI propriétaire des parties communes • Donner une identité propre (N° SIRET, fichier national) • Gouvernance • Passer de Conseil syndical à Conseil d’Administration • AG : législatif + budgets (Revoir règles de vote) • CA : exécutif - maître d’ouvrage délégué - « patron » du personnel • Modèle de gestion • Le rôle syndic passe de mandataire à prestataire • Compte bancaire séparé - capacité d’emprunt collectif – fonds de réserve placé • Comptabilité séparée, transparente et complète (amortissements, provisions) • Aides et financement au SDC (séparer problèmes collectifs et social individuel) • Passer du carnet d’entretien à la gestion prévisionnelle des travaux (dont inventaire) Salon de la copropriété 13/10/11

  7. Principes du changement • Simplification • Statut SDC clair, identification, émancipation • Rationalisation • Transposer les bonnes pratiques de la TPE au SDC • Responsabilisation • Sensibilisation des copropriétaires : information et obligations relatives à leur bien : entretien • Regrouper des compétences au sein du CA – rôle de « patron » bien défini • Solidarité • Logique temporelle : Qui consomme paie • Solidarité financière effective (syndrome des emprunts toxiques) • Accompagnement • Aide à la mise en place du C.A., organisation et formation • Accompagnement technique : démarche gestion prévisionnelle de l’entretien • Aide financière : au bon endroit, au bon moment, pour la bonne cause Salon de la copropriété 13/10/11

  8. Evolution : les risques • Risque à ne pas faire • Blocage des décisions en AG : ce qui est indispensable mais pas l’énergétique • Blocage des décisions après AG : multiples contestations • Fuite des copropriétaires face aux difficultés • Dégradation bâti et dévalorisation  friches énergétiques  Exode • Evolution inexorable vers copropriété en difficulté • Creusement du « trou de la copro » • Les risques à faire • Redonner espoir aux copropriétaires • Susciter des vocations pour la prise de responsabilités claires en Conseil d’Administration • Favoriser le retour des architectes et BET en copropriété dans un cadre « standard » • Dynamiser les copropriétés et débloquer des programmes de travaux • Entretenir le patrimoine et contribuer à un plan de relance économique Salon de la copropriété 13/10/11

  9. Salon de la copropriété 13/10/11

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