Le convenzioni urbanistiche nella pianificazione esecutiva

1. Le convenzioni urbanistiche nella pianificazione esecutiva Dott. Tommaso STUFANO Corso di formazione “Pianificazione territoriale e convenzioni urbanistiche” 7 novembre 2007

2. CONVENZIONI URBANISTICHELe criticità degli anni ’80: • Spesso i titoli concessori nascenti dal piano urbanistico venivano rilasciati ancor prima di stipulare la relativa convenzione. • Quasi sempre l’importo della cauzione dedotto contrattualmente in convenzione si rivelava fortemente insufficiente a garantire l’esecuzione coattiva degli obblighi dell’operatore edilizio. • In alcuni casi al rogito della convenzione da parte del Segretario Comunale non seguivano i frazionamenti catastali, le trascrizioni presso la Conservatoria dei RR.II. e neppure le volturazioni catastali.

3. 1^ ABILITA’richiesta al Segretario Comunale (connessa al suo ruolo storico di Ufficiale Rogante) • PRESIDIARE, CONTROLLARE E DIRIGERE IL PROCESSO DI CONTRATTUALIZZAZIONE DEI PATTI NEGOZIALI SUSSUNTI NEL PIANO URBANISTICO ESECUTIVO • Il rogito della Convenzione in altri termini è solo un “pezzo” di questo processo che può dirsi concluso solo con il presidio ed il buon esito degli altri adempimenti conseguenti: • registrazione dell’atto pubblico; • trascrizione presso la Conservatoria dei RR.II.; • frazionamenti catastali indotti dagli accordi negoziali; • volturazione catastale delle nuove aree acquisite; • inserimento dei beni immobili nei relativi elenchi inventariali (beni demaniali e/o patrimonio indisponibile).

4. ROGITO Può il Segretario Comunale rogare in forma pubblico-amministrativa la convenzione annessa ad un piano urbanistico attuativo ? SI art. 97, 4° comma, lett. c), del TUEL Il Segretario … “può rogare tutti i contratti nei quali l’ente è parte ed autenticare scritture private ed atti unilaterali nell’interesse dell’ente” Vista l’impostazione normativa, la stessa risposta va data anche per altre “convenzioni urbanistiche” (atti di asservimento urbanistico, convenzioni di confine, trasformazione diritto di superficie in diritto di proprietà, etc.)

5. ADEMPIMENTI SUSSEGUENTI AL ROGITO Le problematiche derivano tutte dal livello di organizzazione e di dotazione organica dell’ente di appartenenza ufficio contratti sportello decentrato del catasto abilità del personale UTC Diversamente SOLUZIONE DINAMICA CONVENZIONE URBANISTICA A ROGITO DEL SEGRETARIO COMUNALE ATTO NOTARILE PER I TRASFERIMENTI IMMOBILIARI PRELIMINARE ATTO DEFINITIVO

6. DIRITTI DI ROGITO vedi materiale didattico QUAL E’ IL VALORE DELLA CONVENZIONE URBANISTICA ? GARANZIA CONTRATTUALE INDICATORE La garanzia contrattuale dedotta in convenzione deve coprire (a differenza del passato!) tutti gli impegni della parte privata e pertanto rappresenta il vero “valore” del contratto

7. 2^ ABILITA’richiesta al Segretario Comunale (connessa al ruolo più innovativo della figura professionale) • SAPER ANALIZZARE CRITICAMENTE LE NORME PATTIZIE DI UNO SCHEMA CONVENZIONALE URBANISTICO; • SAPER NEGOZIARE LA MAGGIOR UTILITA’ PER L’ENTE; • SAPER MEDIARE TRA L’INTERESSE D’IMPRESA DEL PRIVATO E L’INTERESSE DELL’ENTE A CONCRETIZZARE LA PROPRIA “IDEA DI CITTA’”. Attenzione: non si lavora sulla convenzione, come per la 1^ abilità (rogito), ma si lavora sullo schema di convenzione allegato alla proposta di piano attuativo (… forse anche prima che lo stesso venga proposto!).

8. doppio scenario URBANISTICA CONTRATTATA URBANISTICA NEGOZIATA P.L. – P.I.P. – P.R. – etc. P.I.I. – P.R.U./C.R.U. – P.R.U.S.S.T. - S.T.U. – etc. art. 46 L.R. n. 12/2005 art. 93 L.R. n. 12/2005 PUNTI DI RIFERIMENTOCONVENZIONE URBANISTICA anello di congiunzione art,. 46, 1° co., lett. c), L.R. n. 12/2005

9. doppio scenario URBANISTICA CONTRATTATA URBANISTICA NEGOZIATA P.L. – P.I.P. – P.R. – etc. P.I.I. – P.R.U./C.R.U. – P.R.U.S.S.T. - S.T.U. – etc. art. 46 L.R. n. 12/2005 art. 93 L.R. n. 12/2005 CASSETTA DEGLI ATTREZZICONVENZIONE URBANISTICA • elaborati tecnici piano attuativo; • elaborati tecnici strumento uranistico generale; • POP triennale; • provvedimenti OO.UU. e costi costruzione; • piani strategici e progetti industriali di eventuali società partecipate. • documento di inquadramento della P.I.; • linee programmatiche di mandato. • elaborati tecnici piano attuativo; • elaborati tecnici strumento urbanistico generale; • POP triennale; • provvedimenti OO.UU. e costi costruzione; • piani strategici e progetti industriali di eventuali società partecipate.

10. 3^ ABILITA’richiesta al Segretario Comunale (connessa ad un ruolo estremamente dinamico della figura professionale) • SAPER REDIGERE UNA CONVENZIONE URBANISTICA PONENDOSI COME PREZIOSO PUNTO DI MEDIAZIONE TRA INTERESSI DIVERSI (PUBBLICI E PRIVATI), ESIGENZE DIVERSE (AMMINISTRATIVE ED IMPRENDITORIALI) E CULTURE DIVERSE (GIURIDICA E TECNICA). Attenzione: si lavora con una “propria” cassetta di attrezzi, senza che esista ancora uno schema di convenzione, se non i punti di riferimento delle proprie esperienze.

11. IL MERCATO DELLE PROFESSIONI NON OFFRE ANCOR OGGI UNA FIGURA UNIVOCA DI RIFERIMENTO PER LA REDAZIONE DI UNA CONVENZIONE URBANISTICA Le competenze professionali necessarie sono molteplici: • preparazione giuridico civilistica; • conoscenze tecnico-urbanistiche-edilizie; • competenze notarili; • conoscenza delle procedure amministrative. Si tratta di un terreno fertile, di un “humus” in cui il Segretario Comunale può mettere a dimora le proprie competenze “generaliste”, sfruttandole sia per funzioni di vero “Direttore Generale”, sia (eventualmente) per collaborazioni (previamente autorizzate dal proprio Sindaco) con altri Enti Locali o persino operatori privati (purché non operanti nella propria sede di Segreteria).

12. IL CONTENUTO DELLA CONVENZIONE URBANISTICA • Come già detto in occasione della 2° abilità, il doppio scenario (urbanistica CONTRATTATA e urbanistica NEGOZIATA) può essere ricondotto ad unità, in quanto (per effetto dell’art. 46, 1° comma, lett. c) della L.R. n. 12/2005) anche il contenuto di una convenzione di piano attuativo (P.L. – P.I.P. – P.R. – etc.) può risultare fortemente destrutturato, potendo recepire “altri accordi convenuti tra i contraenti” per la concretizzazione delle programmazioni comunali. • Ciò non di meno, è possibile individuare anche nella più destrutturata convenzione annessa ad un piano di urbanistica negoziata, se non un contenuto standard, almeno una TRAMA CONTENUTISTICA

13. TRAMA CONTENUTISTICA • EPIGRAFE • PARTE MOTIVA (premesse) • PARTE PATTIZIA (articolato) • attuazione del piano; • volumetria edificabile; • destinazione d’uso • aree a standard • standard qualitativo • urbanizzazione primaria • esecuzione opere di urbanizzazione • impegni reciproci • garanzie • norme finali e transitorie

14. EPIGRAFE • formule notarili; • legittimazione dell’Ufficiale Rogante; • data e sede; • esatta identificazione delle parti; • legittimazione delle persone fisiche; • citazione di eventuali allegati che legittimano la rappresentanza;

15. PARTE MOTIVA • E’ la parte della convenzione che spesso viene sottovalutata, mentre risulta essenziale per la fluidità stessa dell’atto. MEGLIO DIRE QUALCOSA IN PIU’, CHE QUALCOSA IN MENO perché tutti i “precedenti” che si trascurano nelle premesse risulteranno poi necessari nell’articolato, dove c’è invece esigenza di patti agili e chiari per il senso complessivo dell’accordo. Elencazione contenuti a titolo esemplificativo: • precedenti storici e documentali; • atti di provenienza delle proprietà; • esatta individuazione catastale delle aree; • motivazioni di fatto e di diritto; • aggancio alle programmazioni comunali; • certificazioni urbanistiche; • pareri prodromici; • approvazioni deliberative; • esatta identificazione degli atti richiamati; • esatta identificazione degli allegati;

16. PARTE PATTIZIA – attuazione del piano Si tratta in parole povere dell’oggetto della convenzione. Vanno richiamati: • tutti gli elaborati tecnici del piano; • le aree occupate dal comparto urbanistico; • l’individuazione del “soggetto attuatore”; • l’eventuale efficacia infradecennale del piano; • le eventuali articolazioni in stralci funzionali (ambiti unitari di intervento); • le eventuali iterazioni fra volumi privati e opere di urbanizzazione.

17. PARTE PATTIZIA – volumetria edificabile • Viene definito il limite di volumetria edificabile con le eventuali articolazioni tra destinazioni d’uso diverse e (eventualmente) tra i diversi ambiti di intervento. • La norma pattizia in altri termini stabilisce i limiti entro cui potranno essere successivamente rilasciati i titoli edilizi per l’edificazione. • La norma richiama e temporizza gli eventuali atti notarili che devono seguire alla convenzione.

18. PARTE PATTIZIA – destinazioni d’uso • In questo articolo si sviluppano eventuali relazioni tra le diverse destinazioni d’uso ammesse. • L’articolo disciplina altresì le eventuali successive varianti alle destinazioni d’uso ammesse.

19. PARTE PATTIZIA – aree a standard • L’articolo deve essere dedicato a delineare esattamente la cessione delle aree a standard così come localizzate dal piano urbanistico. • Vengono disciplinati i tempi per la stipula dei successivi atti notarili, anche a seguito di spesso inevitabili frazionamenti catastali. • Viene affrontata – se del caso – il tema della “monetizzazione”.

20. PARTE PATTIZIA – standard qualitativo • Lo standard qualitativo è una invenzione della nuova urbanistica negoziata. • In pillole non è uno standard che si sviluppa su aree, ma è uno standard che si individua su un fabbricato (esistente o futuro) in termini di S.L.P.. • Non esiste una vera e propria norma per lo standard qualitativo, ma la sua esistenza può in un certo senso desumersi dall’art. 9, 3° co., della L.R. n. 12/2005. • In altri termini esso può definirsi sinteticamente come un maggiore peso negoziale che l’Amministrazione richiede al soggetto attuatore per interventi connotati da una più elevata rendita fondiaria e alla quale viene direttamente agganciata la realizzazione di un nuovo servizio pubblico o del suo potenziamento. • La fantasia …. la fa da padrona. • L’unico limite esistente è la realizzazione dell’accordo.

21. PARTE PATTIZIA – urbanizzazione primaria • Nella norma convenzionale vanno individuate esattamente le aree che devono essere cedute per l’urbanizzazione primaria. • In genere è lo stesso “Documento di inquadramento della programmazione integrata” che già dispone al riguardo, soprattutto per esigenze di “ricucitura” del tessuto urbano e sviluppo dei servizi pubblici. • Saranno inevitabili i più opportuni frazionamenti catastali per la cessione delle aree (ad es. nuove strade).

22. PARTE PATTIZIA – esecuzione opere di urbanizzazione • L’articolo contrattuale va dedicato alle opere di urbanizzazione primaria e secondaria che il soggetto attuatore è tenuto a costruire. • Il relativo elenco e il relativo importo si ricavano dagli atti progettuali del piano attuativo. • Occorre verificare il computo metrico delle opere per capire se il relativo parametro sia o meno congruo. • Un indicatore di congruità può essere ricavato dai valori di aggiudicazione degli appalti comunali. • La tendenza è quella di sovrastimare il valore delle opere per “scomputare” il più possibile dei contributi concessori edilizi. • Si scomputano solo gli OO.UU. e non il contributo per costo di costruzione.

23. PARTE PATTIZIA – impegni reciproci Vanno declinati tutti gli impegni del Comune e del soggetto attuatore non diversamente compresi negli altri articoli della convenzione: • iniziative e tempi per i successivi adempimenti tecnici e/o amministrativi; • supervisione UTC; • spese progetti esecutivi e collaudi a carico del soggetto attuatore; • eventuali servitù prediali; • …… etc.. CIO’ CHE NON VIENE DISCIPLINATO PUO’ DIVENTARE UN PROBLEMA INTERPRETATIVO O UN CONTENZIOSO IN FASE ESECUTIVA

24. PARTE PATTIZIA – garanzie • Occorre assolutamente evitare il tipico errore degli anni ’80, quando la cauzione, per una malintesa analogia, veniva assimilata a quella degli appalti pubblici (5 – 10%). • La garanzia deve coprire finanziariamente tutti gli obblighi del soggetto attuatore sino al collaudo finale delle opere di urbanizzazione e dello standard qualitativo. • Devono essere disciplinati: • i casi di prelievo dal fondo cauzionale; • l’obbligo di reintegro della cauzione; • la rinuncia alle opposizioni giudiziali/stragiudiziali; • l’esonero da responsabilità per i prelievi operati dal Comune nei casi di inadempimento; • la riduzione proporzionale della cauzione a seguito di collaudi parziali di opere di urbanizzazione; • in caso di fideiussione, la clausola di esclusione dal beneficio di cui all’art. 1944, 2° co., codice civile; • …… etc..

25. PARTE PATTIZIA – norme finali e transitorie • Non si può dare un contenuto tipico: le esigenze sono connesse a quanto dedotto in contratto. • In genere può inserirsi: • clausola pattizia in base alla quale il Comune potrebbe essere facultato a sospendere i lavori di edificazione, il rilascio dei titoli concessori o eventualmente le licenze d’uso in casi gravi di inadempienza indipendentemente dall’utilizzo della cauzione; • la competenza arbitrale per controversie interpretative e/o esecutive; • il rinvio a particolari normative regolamentari del Comune; • le clausole obbligatorie da inserire negli atti di alienazione dei singoli lotti a terzi; • la rinuncia a diritti di ipoteca legale; • …… etc..