Securitização de Recebíveis Imobiliários (CRIs)

1. Securitização de Recebíveis Imobiliários (CRIs) Vladimir Miranda Abreu vabreu@tozzini.com.br

2. Sistema Financeiro Imobiliário - SFI • Lei 9.514/97: • “Promover o financiamento imobiliário em geral, segundo condições compatíveis com as da formação dos fundos respectivos” • Definição das normas para a Securitização de Créditos Imobiliários • Cias. Securitizadoras de Recebíveis Imobiliários • Certificado de Recebíveis Imobiliários - CRI • Regime Fiduciário • Patrimônio Separado / Agente Fiduciário • Alienação Fiduciária de Bem Imóvel

3. Sistema Financeiro Imobiliário - SFI • Securitização de Créditos Imobiliários: • Operação pela qual tais créditos são expressamente vinculados à emissão de uma série de títulos de crédito, mediante Termo de Securitização lavrado por Companhia Securitizadora

4. Companhias Securitizadoras • Instituição não financeira • Objeto social específico • Sociedade anônima • Registro de Companhia Aberta (Instrução CVM nº 202/93 e Instrução CVM nº 284/98; Resolução CMN nº 2.517/98)

5. Lastro para Emissão de CRIs • Certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) • Título de crédito nominativo • Lastro em créditos imobiliários • Constitui promessa de pagamento em dinheiro • Emissão exclusiva por companhias securitizadoras • Originado através da formalização de Termo de Securitização de Créditos

6. Mercado de CRIs Certificados de Recebíveis Imobiliários - CRI Valores emitidos/ano (em milhões de Reais) Fonte: Comissão de Valores Mobiliários

7. Lastro para Emissão de CRIs • Crédito Imobiliário: • Obrigações derivadas de contratos imobiliários • contratos do SFI • contratos de locação “built-to-suit” • escrituras públicas de concessão de direito real de superfície

8. Lastro para Emissão de CRIs Estruturação do Lastro para Emissão de CRIs • Crédito pode ser originado diretamente pela securitizadora, ou pode ser cedido por meio de contrato de cessão de créditos pela originadora dos créditos para a securitizadora • Créditos decorrentes de contratos do SFI • Créditos decorrentes de contratos de locação (“built-to-suit”) • Créditos decorrentes de escrituras de concessão de direito real de superfície

9. Lastro para Emissão de CRIs I - CONTRATOS DO SFI • “Não se aplicam as disposições da Lei 4.380/64 e demais disposições legais referentes ao SFH” • Poderão prever a arbitragem para solução de litígios • Garantias: hipoteca, cessão fiduciária de direitos creditórios, caução de direitos creditórios e alienação fiduciária de bem imóvel • A questão do pagamento antecipado do saldo devedor

10. Lastro para Emissão de CRIs II - Contrato de Locação “built-to-suit” como lastro para emissão de CRIs • Conceito de Locação “built-to-suit” • Contrato misto - operação entre contratante e contratada, onde a primeira adquire imóvel e implementa o empreendimento imobiliário no imóvel, no interesse da segunda, que loca o imóvel por um determinado período, pagando um determinado preço por meio do aluguel. • O “built-to-suit” ou “intuitu personae” não está no empreendimento imobiliário em si, mas na relação jurídica em torno do empreendimento imobiliário

11. Lastro para Emissão de CRIs II - Contrato de Locação “built-to-suit” como lastro para emissão de CRIs • Locador cede à securitizadora os créditos do contrato de locação ou securitizadora é a originadora dos créditos: • Aluguéis / Multas / Indenizações • Instituição do Regime Fiduciário sobre os créditos objeto da securitização • Garantias: hipoteca/alienação fiduciária do terreno, caução de ações/quotas do empreendedor (SPE), limitações ao poder de controle do empreendedor: endividamento e alteração do objeto social da SPE

12. Lastro para Emissão de CRIs II - Contrato de Locação “built-to-suit” como lastro para emissão de CRIs • Riscos Inerentes à Operação: • Risco de crédito da locatária • Risco da securitizadora / locadora • Risco legal (equiparação da locação “built-to-suit” à locação da Lei 8.245/91): • Faculdade da locatária de rescindir a locação antecipadamente • Direito de pleitear judicialmente a revisão do aluguel para ajustá-lo às condições de mercado

13. Lastro para Emissão de CRIs • Estrutura da Operação Agente Fiduciário* * Em caso de emissão de CRIs com regime fiduciário Locatário Serviços Investidor Securitizadora $ CRIs Aluguel Cessão de Créditos $ Contrato de Locação Locador

14. Lastro para Emissão de CRIs III - Concessão de Direito Real de Superfície como lastro para emissão de CRIs • Conceito de Direito Real de Superfície • Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001) • faculdade do proprietário de conceder a terceiro o direito de superfície de seu terreno, por prazo determinado ou indeterminado • direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma prevista no contrato respectivo

15. Lastro para Emissão de CRIs III - Concessão de Direito Real de Superfície como lastro para emissão de CRIs • Conceito de Direito Real de Superfície • Código Civil de 2002 (artigos 1.369-1.377) • faculdade do proprietário de conceder a terceiro o direito de construir ou de plantar em seu terreno por prazo determinado • direito de utilizar o solo ou o espaço aéreo, sendo que o subsolo somente será utilizado se imprescindível para o objeto da concessão

16. Lastro para Emissão de CRIs III - Concessão de Direito Real de Superfície como lastro para emissão de CRIs • Interpretação integradora dos diferentes diplomas legais • Estatuto da Cidade, embora lei anterior, é lei específica, aplicando-se para todos os imóveis urbanos. • Novo Código Civil, embora lei posterior, tem caráter geral, aplicando-se para todo e qualquer imóvel em território nacional.

17. Lastro para Emissão de CRIs III - Concessão de Direito Real de Superfície como lastro para emissão de CRIs • Solução do conflito legal: • Normas do Novo Código Civil são suplementares às normas do Estatuto da Cidade com relação a imóveis urbanos - aplicam-se subsidiariamente às normas do Estatuto da Cidade quando não contraditórias com este

18. Lastro para Emissão de CRIs III - Concessão de Direito Real de Superfície como lastro para emissão de CRIs • Aplicabilidade da Concessão de Direito Real de Superfície para emissão de CRIs • Empreendedora adquire imóvel e implementa no imóvel o Empreendimento Imobiliário (conforme Estatuto da Cidade) • Empreendedora concede o direito de superfície do imóvel para empresa interessada, por prazo determinado, e preço certo, que poderá ser pago a prazo. Empresa interessada constrói o Empreendimento no imóvel • Preço da concessão da superfície corresponde ao crédito imobiliário passível de ser securitizado por meio da emissão de CRIs

19. Lastro para Emissão de CRIs III - Concessão de Direito Real de Superfície como lastro para emissão de CRIs • Vantangens da Concessão de Direito Real de Superfície com relação à Locação “built-to-suit” • Concessão de Direito Real de Superfície é alienação - preço certo e fechado • Superficiário não pode rescindir o contrato pagando indenização inferior ao preço - transferência se aperfeiçoa de imediato • Não há possibilidade de revisão do preço - preço fechado no momento da concessão do direito real de superfície

20. Lastro para Emissão de CRIs III - Concessão de Direito Real de Superfície como lastro para emissão de CRIs • Riscos Inerentes à Operação: • Risco de Crédito da Superficiária • Risco da Securitizadora / Locadora • Risco Fiscal (ITBI e contabilização do pagamento do preço da concessão do direito real de superfície pelo adquirente)

21. Emissão Pública de CRIs • Instrução CVM 284, de 24/07/1998 • Somente pode ser iniciada estando o registro de companhia da emissora atualizado • Pode ser realizada sem a intermediação de instituição integrante do sistema de distribuição de valores mobiliários (art.15 da Lei 6.385/76) • Somente CRI com valor nominal mínimo de R$300.000,00 será objeto de distribuição pública • Se intermediada por instituição integrante do sistema de distribuição de valores mobiliários, aplicam-se, no que couber, as disposições da Instrução CVM 400/03

22. Estrutura Contratual de uma Emissão Pública de CRIs • Sem intermediação de instituição integrante do sistema de distribuição de valores mobiliários: • Termo de Securitização de Créditos • Averbação no Registro de Imóveis competente necessária para liberação dos recursos captados com a colocação dos CRIs • Instrumento privado ou público

23. Estrutura Contratual de uma Emissão Pública de CRIs • Com intermediação de instituição integrante do sistema de distribuição de valores mobiliários: • Termo de Securitização de Créditos • Contrato de Distribuição de CRIs • Contrato de Banco Liquidante • Agências de Rating - se o caso • Garantias

24. Procedimentos - Emissão Pública • Instrução CVM nº 284/98 • Registro de Companhia Aberta, nos termos da Instrução CVM nº 202/93 • Registros Provisório (Art. 5º) e Definitivo (Art. 6º) • Registro dos CRIs nos sistemas de negociação: • BovespaFix • CETIP

25. Procedimentos - Emissão Pública • Instrução CVM nº 284/98 • Registro Provisório (por meio eletrônico) • Solicitado diretamente pelo respectivo sistema de negociação • Não há necessidade de envio de documentos • Autorização CVM: geralmente em um dia • Permite a negociação e liquidação financeira dos CRIs, observado o disposto nos parágrafos 1º e 2º do art. 6º da Instrução 284/98

26. Procedimentos - Emissão Pública • Instrução CVM nº 284/98 • Registro Definitivo (encaminhamento de docs.) • Trigésimo dia do mês subsequente à negociação • Apresentação do Termo de Securitização averbado • Arquivo Eletrônico CVM • Instrução nº 400/03 - Equiparação

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