VALUATION IMMOBILI RE

1. ÉVALUATION IMMOBILIÈRE 30-225-04

2. Méthode du Coût Chapitre 3 Technique des prix de revient ajustés Dominique Achour Page 63 -120 La démarche générale Prix de reveint du terrain Coût de construction à neuf La dépréciation Estimer la dépréciation Conclusion

3. Définition de la méthode du coût Cette méthode d’évaluation décompose la propriété en deux entités physiques: le terrain et le bâtiment incluant d’autres améliorations.

4. Le cheminement de la méthode du coût Évaluer le terrain  comme s’il était vacant avec son meilleur usage. Évaluer le coût de remplacement incluant les coûts directs et indirects. Calculer la dépréciation (Physique, fonctionnelle et économique) Soustraire la dépréciation du coût de remplacement à neuf. Ajouter la valeur du terrain Méthode du coût = Valeur du terrain + Coût de remplacement déprécié.

5. Terrain Les caractéristiques du terrain (Physique) Aspect légal Les caractéristiques économiques (Localisation)

6. La valeur du terrain Méthode de répartition: Prix de vente moins coût déprécié Méthode du revenu résiduel: Méthode du revenu moins coût déprécié (rarement utilisée) Méthode de lotissement: Sommation du prix de ventes de petits terrains viabilisés moins les coûts de développement. (pour les projets domiciliaires) Méthode de l’allocation: On cherche le ratio valeur terrain / valeur du bâtiment de l’évaluation municipale

7. Évaluation du terrain par la méthode de comparaison Recherche de ventes de terrains comparables et à vendre Ajustement Accessibilité Visibilité Proximité des services Superficie Configuration Nature du sol Date de vente Conditions de vente et financement

8. Coût de reproduction vs coût de remplacement Le coût de remplacement est le coût de substitution requis pour construire, aux prix courants, un bâtiment d’une utilité équivalente à celui évalué, utilisant des matériaux semblables et modernes, selon les normes, concepts et modes d’aménagements courants. Le coût de reproduction représente le coût de remplacement d’un bâtiment par un autre identique. Il renferme les frais encourus pour la construction d’une nouvelle propriété qui est l’exacte réplique de l’autre, en se fondant sur les prix courants et en utilisant la même sorte de matériaux ou des matériaux à peu près semblables.

9. Coût neuf du bâtiment Méthode des quantités détaillés: Total des coûts des matériaux, de la main-d'œuvre, utilisation des équipements, frais d’administration, profit de constructeur, coût indirects; architecte, financement. Méthode du coût original indexé Méthode par composantes (manuel ou répertoire de coût) Méthode de comparaison (manuel ou répertoire de coût)

10. Dépréciation Technique âge /vie Âge effectif / vie économique Âge historique vs âge effectif Vie physique vs vie économique Exemple 20 ans / 55 ans = 36% Table de dépréciation

11.

12. Dépréciation Technique de parité Coût de remplacement Moins le prix de vente du bâtiment (excluant le terrain)

13. Dépréciation Technique détaillée Calcul de la dépréciation de chaque composante

14. Technique détaillée

15. Dépréciation Technique de répartition Détérioration physique Désuétude fonctionnelle Désuétude économique

16. La Détérioration Physique Rémédiable, Corrigible, Curable: coût des réparations qui justifie une augmentation de la valeur dûe à un entretien différé. Irrémédiable, Incorrigible, incurable: Usure normale et vieillissement Coût de remplacement x rapport âge effectif vie physique

17. La Désuétude Fonctionnelle Rémédiable, Corrigible, Curable : Résulte d’un déficience économiquement remédiable. Absence d’éléments: équipements, matériaux. Modernisation: coût de l’équipement Excès: Mur en trop

18. La Désuétude Fonctionnelle Irrémédiable, Incorrigible, incurable : Déficience: Se calcul par la perte de revenu. Excès: Le coût de remplacement ne comprend pas les excès. Toutefois il faut calculer les frais d’exploitation additionnel.

19. La Désuétude Économique Toujours Irrémédiable, Incorrigible, incurable Cause externe de l’immeuble: ex. Usines polluantes autoroutes-trafic, changements sociaux-économiques. Calculé par la perte de revenu attribuable au bâtiment

20.

21. Forces Bâtiments à usage unique ou limité. (Il n’y a pas de localisation comparable et de vente comparable) Bâtiment relativement neuf. (Il y a des ventes de terrains et pas de dépréciation) Il n’y a pas de revenu et de vente. Justifie une expansion ou une rénovation physiquement. Justifie la construction d’un immeuble par l’utilisation optimale de l’emplacement.

22. Faiblesses Bâtiment âgé (difficulté d’estimé la dépréciation) Il y a des ventes comparables Immeuble à revenus Restrictions du droit de propriété Marché déséquilibré