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三亚湾“阳光海岸” 三亚港码头区 改造项目招商推介报告. 2012 年 11 月. 报告框架梳理. 1. 项目背景介绍. 2. 周边项目对比分析. 3. 项目解析与定位. 4. 地块功能初步规划. 5. 经济测算及社会效益分析. 报告框架. 项目背景介绍 周边项目对比分析 项目解析与定位 地块功能初步规划 经济测算及社会效益分析. 一、 项目背景介绍. 魅力海南国际旅游岛 三亚城市背景 项目介绍. 魅力海南国际旅游岛. 2009 年 12 月 31 日，海南国际旅游岛建设上升为国家战略。. 海南国际旅游岛七大利好政策.
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三亚湾“阳光海岸” 三亚港码头区 改造项目招商推介报告 2012年11月
报告框架梳理 1 项目背景介绍 2 周边项目对比分析 3 项目解析与定位 4 地块功能初步规划 5 经济测算及社会效益分析
报告框架 • 项目背景介绍 • 周边项目对比分析 • 项目解析与定位 • 地块功能初步规划 • 经济测算及社会效益分析 一、项目背景介绍 • 魅力海南国际旅游岛 • 三亚城市背景 • 项目介绍
魅力海南国际旅游岛 • 2009年12月31日，海南国际旅游岛建设上升为国家战略。 海南国际旅游岛七大利好政策 免税购物 即时性竞猜彩票 海南国际旅游岛 旅游签证将开放 即将开放西南沙旅游 航权开放 三亚市 Sanya 游艇邮轮水域开放 • 海南的发展前景不可估量: • 海南国际旅游岛先行试验区将从特殊政策、开发模式、体制机制创新等方面开展探索试验。 探索适合园区发展的离岸金融业务
三亚城市背景：热带滨海度假天堂 三亚，中国唯一的热带滨海旅游度假城市，海南国际旅游岛的会客厅、窗口，与生俱来的独特自然资源，具备国际顶级旅游城市的五要素：和煦的阳光、清新的空气、湛蓝的海水、柔和的沙滩、完好的绿色植被，除此之外还有宜人的气候、风情万种的少数民族，她吸引着越来越多的国内外高端游客前来旅游度假和置业，让游客流连忘返、惬意无比！ 美丽三亚，浪漫天涯！
项目介绍 项目位于三亚港，距三亚凤凰国际机场约18公里，距三亚火车站约9公里；左岸为鹿回头，右岸为凤凰岛，自然形成袋装型天然避风港口，此港湾不光为海南沿海，乃至全国沿海皆为难得的停泊游艇、邮轮的天然港湾。 项目所位于的三亚港水居巷，是三亚商业的发源地，目前在建的时代海岸为三亚市重点建设大型商业项目，本项目所在的片区目前有三亚国际购物中心、红旗街、第一市场、渔人码头、时代海岸酒吧街等已经是三亚区域极具影响力的核心商圈，未来随着本项目的建成，具备临海、临河景观带且位于核心商圈的地段，将成为品牌商家逐鹿的稀缺商业资源。 项目周边高端住宅项目云集，有凤凰岛、东和中央海岸、时代海岸、半山半岛等，随着国际旅游岛建设逐步推进，此片区将成为南中国最高端居住及商业旺区。 项目实景照 距离火车站9KM 距离机场18KM 项目
报告框架 项目背景介绍 周边项目对比分析 项目解析与定位 地块功能初步规划 经济测算及社会效益分析 二、周边项目对比分析 • 周边可比性项目汇总 • 项目对比分析
凤凰岛 东和中央海岸 规划图 实景图 规划图 实景图 本项目 半山半岛 时代海岸 规划图 实景图 规划图 实景图 • 周边可比性项目汇总
项目对比分析 • 说明： • 本项目与时代海岸仅路之隔，目前周边商业云集，较有名气的有：渔人码头、时代海岸酒吧街、国际购物中心、第一市场、红旗街等，都属于三亚区域较有特色，名气较大的商业体，随着时代海岸及本项目的建成，将极大增强商圈的实力及影响力，项目商业价值将得到快速攀升； • 周边为三亚顶级住宅区，住宅价值高，且经历多年的开发，片区影响力巨大，已深入置业群心理；其中半山半岛已经成为当红明星、成功企业家投资、置业首选目的地。
报告框架 项目背景介绍 周边项目对比分析 项目解析与定位 地块功能初步规划 经济测算及社会效益分析 三、项目解析与定位 • 三亚房地产市场最新调研与S.W.O.T分析 • 项目特征与定位
三亚房地产市场最新调研（10月份） 图一 2012年10月份商品住房销售网签分析图 图二 2012年10月份商品房不同类型销售网签分析图
项目特征及定位 本项目固有特征： 滨海风情 国际 百年渔港 游艇\邮轮湾区 一、特征说明： 1、国际—周边顶级酒店遍布，未来三亚国际邮轮重要的停泊点，也是中外游客聚集地； 2、滨海风情--结合三亚的地域特征，营造独特的滨海风情街区； 3、游艇\邮轮湾区--项目将结合国际邮轮消费群体、游艇会员消费群以及区域内高端社区消费群，打造更具独特魅力的特色商业街区； 4、百年渔港--三亚原生渔民的栖息地，从前海上劳作归航后的热闹与繁华，到至今传承与发展，老渔港经历了百年沧桑。 二、项目定位：与三亚国际高端旅游城市相匹配，包含有国际高端旅游要素的滨海休闲、文化娱乐复合型休闲度假项目。
报告框架 项目背景介绍 周边项目对比分析 项目解析与定位 地块功能初步规划 经济测算及社会效益分析 四、地块功能初步规划 • 地块区位及基础概况 • 地块初步规划 • 地块指标控制表 • 物业发展方向建议 • 中外典型案例参考
地块区位及基础概况 凤凰岛 三亚市委 中央海岸 本案 时代海岸 鹿回头 大东海 半山半岛
地块功能初步规划 文娱商业混合用地 胜利路 供应设施用地 新建路 公园 社会停车场库用地 规划路 商业用地 港口用地 商住混合用地 规划路 文化娱乐用地 广场用地 前行150米为胜利路 前行400米为解放路 街头绿地 建港路 公共交通用地 旅馆业用地
物业发展方向建议----滨海的、休闲的、体验式的、文化的……物业发展方向建议----滨海的、休闲的、体验式的、文化的……
中外典型案例参考 案例一：三亚时代海岸 案例二：宁波老外滩 案例三：新加坡克拉码头 案例四：旧金山39号码头
案例一：三亚时代海岸三亚时代海岸购物中心（毗邻地块）案例一：三亚时代海岸三亚时代海岸购物中心（毗邻地块） 地块位置 三亚时代海岸购物中心拥有山（鹿回头）、海（三亚湾）、河（三亚河、临春河）、城（城市中心）优越资源条件，坐拥城市交通枢纽（衔接解放路、胜利路、建港路、河西路、河东路、临春河路等主干道）及商业核心商圈（商圈内有国际购物中心、红旗街、福乐多超市、第一市场、时代海岸酒吧街等极具影响力的商业体），规划科学合理，是一个足以影响整个城市商业格局的大型商业项目。
时代海岸基础数据 案例一：三亚时代海岸
时代海岸整体规划(此版本早期的版本，西区地块规划有变，以时代海岸购物中心的规划为最新)时代海岸整体规划(此版本早期的版本，西区地块规划有变，以时代海岸购物中心的规划为最新) 甲级写字楼 鸿洲埃德瑞酒店 时代海岸酒吧街 鸿洲渔人码头 时代海岸购物中心 海洋博物馆 鸿洲游艇会酒店 五星级酒店 鸿洲游艇会 时代海岸有以下几个板块构成： 酒店：鸿洲埃德瑞酒店、鸿洲游艇会酒店、待建五星级酒店； 商业：时代海岸酒吧街、渔人码头、时代海岸购物中心； 另有酒店式公寓、住宅、待建甲级写字楼（规划位置有变动）、待建海洋博物馆等。
经营状况：由于时代海岸独特的商业区位，目前在营的项目皆经营良好。经营状况：由于时代海岸独特的商业区位，目前在营的项目皆经营良好。 三亚鸿洲国际游艇酒店 三亚鸿洲时代海岸酒吧街 三亚鸿洲埃德瑞度假酒店 三亚鸿洲渔人码头 三亚鸿洲国际游艇会 案例一：三亚时代海岸
案例二、宁波老外滩 宁波老外滩作为一条新型的步行街，涵盖了生活、商业和商务等多方面业态功能，辉煌的过去，历史的沉淀、以及新兴的“Block”街区概念，共同构造了老外滩独具的人文商业魅力。 宁波老外滩简介 老外滩作为宁波的新名片，被纳入宁波旅游景点清单中，老外滩开埠于1844年，唐宋以来就是最繁华的港口之一，改造后的老外滩酷似上海新天地，为餐饮、娱乐、高级公寓综合区。确切地说，是一个城市文脉传承的研习地，从规划到建筑单体设计，都遵循着保存历史记忆、展现后现代主义风貌的总体思路，引入了现代“Block”特征，在风格上借鉴了上海“新天地”比较成熟的商业街区运作经验。目前已成为宁波的时尚地标。
老外滩位于宁波市中心，东临甬江，西接人民路，南依甬江大桥，北接轮船码头，老外滩定位为：“一个充满历史人文主义色彩的时尚街区”。老外滩位于宁波市中心，东临甬江，西接人民路，南依甬江大桥，北接轮船码头，老外滩定位为：“一个充满历史人文主义色彩的时尚街区”。 宁波老外滩基本情况 •发展商：寧波城建投資控股有限公司 •设计单位：美国马达思班建筑事务所 •规模：占地面积:35,102平方米，总建筑面积74483平方米，沿江600米长， •定位：以新兴的Block商业街区概念，集中打造一个集购物、美食、娱乐、居住、展览和外滩休闲生活为一体的特色区域 •总投资：6个亿 •项目性质：市中心旧区改造项目，以改善旧区环境为契机提升土地区位价值，进而提升商业物业价值的综合开发 案例二、宁波老外滩
老外滩保留了原有的中西合璧式的古建筑，兼具传统与时尚特质，独特的建筑风格是组成老外滩的文化因素之一。老外滩保留了原有的中西合璧式的古建筑，兼具传统与时尚特质，独特的建筑风格是组成老外滩的文化因素之一。 案例二、宁波老外滩
老外滩建筑外墙以红棕色条纹板材、青灰色砖瓦及大块透明玻璃为主色调，老外滩拥有哥特式、巴洛克式建筑与中国传统里弄、石库门民居并存的文化景观。老外滩建筑外墙以红棕色条纹板材、青灰色砖瓦及大块透明玻璃为主色调，老外滩拥有哥特式、巴洛克式建筑与中国传统里弄、石库门民居并存的文化景观。 案例二、宁波老外滩
乌节路传统城市商业区 白沙浮行政文教区 新加坡河 新加坡新滨海CBD 牛车水历史街区 案例三：新加坡克拉码头 克拉码头（Clarke Quay）位于新加坡市中部地带新加坡河上游，连接新老两个中心，是新加坡购物、休闲、旅游、餐饮的天堂，承担着城市娱乐休闲的功能，成为城市发展的一极。 新加坡河地区处在未来中心城区中间地带，连接未来新加坡新滨海CBD及城市传统街区，承载着居住, 工作, 娱乐, 购物、休闲等复合功能 新加坡城市发展历程 传统乌节路城市商业区 新加坡河 新加坡滨海CBD 克拉码头改造 。。。。。
克拉码头从上世界60年代开始实施重建，经过近20年改造，由业主嘉德置业从原来的传统的二手贸易区改造成成为“外来人都必去，本地人都想去”的旅游目的地与城市商业休闲生活的集聚区。克拉码头从上世界60年代开始实施重建，经过近20年改造，由业主嘉德置业从原来的传统的二手贸易区改造成成为“外来人都必去，本地人都想去”的旅游目的地与城市商业休闲生活的集聚区。 改造之前：以跳蚤市场闻名的传统贸易区，定位模糊，水岸功能缺失 存在大量原来是移民时代留下的旧的排屋，做仓库用，后来以二手商品店和古董店闻名，里面的生意非常冷清，商业定位模糊，临水的优势没有发挥出来,整体的形象都比较低，没有特色。 改造之后：新加坡旅游与城市商业生活的目标区，成为城市名片 重新定位克拉码头沿岸地区，增强克拉码头沿岸地区的商业和休闲娱乐的吸引力，使克拉码头成为旅游和商业活动的目标区，经过两个阶段翻新和重新定位后，每月平均有50万人到那里吃喝玩乐，并成为滨水改造的典型范例。 案例三：新加坡克拉码头
1、餐饮 2、酒吧 5、酒店 3、购物 4、游乐 通过打通商业休闲产业链, 最大化打造一站式休闲消费体验，最终成为既吸引外来游客的旅游目的地又吸引本地人群休闲消费的活力区。 特色水岸餐饮 特色购物中心 冒险游乐 酒店 品牌酒吧夜店 案例三：新加坡克拉码头
以餐饮娱乐为主涵盖办公、零售的复合功能组成，在空间布局上，以临河距离为依据，进行功能板块的划分，同时预留了大面积的停车设施以餐饮娱乐为主涵盖办公、零售的复合功能组成，在空间布局上，以临河距离为依据，进行功能板块的划分，同时预留了大面积的停车设施 克拉码头分区功能布局 • 功能布局： • 以中心广场为核心，分为五大功能板块 • 各板块主导功能以临河距离为主要依据，圈层分布 • 沿河的A、D、E板块，是克拉码头的价值高地，以餐饮业态为主，同时也包含部分办公，另外，大型娱乐设施G-MAX也设置在临河区域E区，以实现其娱乐价值的最大化 • 外围圈层则主要以酒吧、夜店俱乐部等业态为主 • 功能组成：以餐饮娱乐为主的复合功能 • 餐饮酒吧类共有40家，夜店俱乐部共有11家，是最主要的业态 • 办公共6家，大型零售商业2家，大型娱乐设施1家 娱乐 购物 中心喷泉广场 餐饮 餐饮 餐饮 克拉码头主要业态构成 单位：个 案例三：新加坡克拉码头
案例四、美国39号码头（旧金山渔人码头） 旧金山有美国“最漂亮的城市”的美誉。作为旧金山的招牌景点，39号码头，俗称渔人码头（Fisherman’s Wharf）不仅受到游客的欢迎，本地人也将这里视为一个休闲的好场所。 旧金山渔人码头概况 地理位置： 渔人码头位于旧金山北部的海岸线上， 位于Jefferson街与Taylor街交叉处。 规模： 39号码头占地面积30000平方米，有露天广场，两层商场,有餐厅和娱乐，由110多个店铺,14个餐厅及娱乐场所和众多景点组成。 定位： 一个集餐饮、购物、娱乐、休闲、旅游于一体的旅游街区。
渔人码头的历史可以追溯doa19世纪50年代，后来渔人码头的特色渐渐的被旅游业所取代，开辟为步行购物区。 渔人码头，指一个以渔港风情为概念的旅游景点。渔人码头通常会有各式食肆及酒吧、特色商店、海鲜市场等等，让游客以不同方式体验传统的渔港。渔人码头最初起源于旧金山，其后在世界各地城市陆续出现。 案例四、美国39号码头（旧金山渔人码头）
渔人码头整体的建筑风格，保留了旧金山老渔村的风貌，街区是二到三层建筑，人流动线走出了另一种发展风格，实现人性化的空间尺度、多变化的人行空间。渔人码头整体的建筑风格，保留了旧金山老渔村的风貌，街区是二到三层建筑，人流动线走出了另一种发展风格，实现人性化的空间尺度、多变化的人行空间。 案例四、美国39号码头（旧金山渔人码头）
渔人码头建筑风格主要以木头为主，从街道、地面、二楼的廊道及其护栏、天桥、楼梯、花坛、甚至建筑本身全部用木头搭成，给人强烈的亲切自然的感觉渔人码头建筑风格主要以木头为主，从街道、地面、二楼的廊道及其护栏、天桥、楼梯、花坛、甚至建筑本身全部用木头搭成，给人强烈的亲切自然的感觉 案例四、美国39号码头（旧金山渔人码头）
渔人码头景点及娱乐设施占比较大，使之不仅仅满足人们购物需求，同时成为人们聚会、休闲娱乐的场所。渔人码头景点及娱乐设施占比较大，使之不仅仅满足人们购物需求，同时成为人们聚会、休闲娱乐的场所。 街头艺人 模仿剧院 游艇会 海狮 蜡像馆 电动玩具场 水族馆 水上博物馆 案例四、美国39号码头（旧金山渔人码头）
报告框架 项目背景介绍 周边项目对比分析 项目解析与定位 地块功能初步规划 经济测算及社会效益分析 五、经济测算及社会效益分析 • 项目开发经济测算 • 项目开发社会效益分析 • 项目开发小结分析
项目开发经济测算（方案一：除地下室外，所有物业全部销售）项目开发经济测算（方案一：除地下室外，所有物业全部销售） 〔注：住宅销售单价20000元/㎡、商业销售单价30000元/㎡，酒店35000元/㎡，另外，还有地下室25000 ㎡自持经营〕
项目开发经济测算（方案二：除地下室外，其他可售物业按80%销售率计）项目开发经济测算（方案二：除地下室外，其他可售物业按80%销售率计） 〔注：可售物业中，总的销售率按80%计，未售物业的货值约为11亿元人民币，另外，还有地下室25000 ㎡自持经营〕
项目开发社会效益分析 1、开发建设及运营该项目，符合三亚城市总体发展战略，将加快三亚“阳光海岸”旧城区的改造的进度，亮化城市形象；项目开发也将为发展商获得可持续的利润，以及产生长期稳定可观的经济效益； 2、建设该项目将能优化三亚滨海商业环境，提升三亚滨海商业的竞争力，加快 海南免税购物产业的发展，更好地为三亚国际热带滨海旅游度假城市建设提供全方位的商业、文化娱乐服务，推动三亚城市社会经济的发展，完善城市功能，提升城市形象，增强综合竞争力，强有力的支持海南国际旅游岛的建设； 3、该项目作为三亚“阳光海岸”启动项目，为整个“阳光海岸”的后续开发起到一个示范作用，打造三亚乃至全国的精品滨海商业项目；有助于加快三亚产业结构转型升级，充分利用和改造三亚港的价值和功能，发挥热带滨海游艇商业经济及其相关商业配套的作用； 4、项目建设为当地居民以及岛内外游客创造一个优美、干净的旅游度假环境，提升三亚湾人居品质及商业环境，打造城市建设新亮点，同时能带来更多商机。根据初步匡算，以可出让用地约132亩，每亩700万元人民币；土地出让后，可拉动大量的投资，可增加约10000个的就业岗位，促进三亚城市的可持续发展；
项目开发小结分析 项目的开发周期拟定为三年，项目的直接开发总成本为19.59亿元人民币，通过对项目开发的经济测算，在长期持有可经营物业---地下室25000平方米的基础上进行测算总结： 1、可售物业全部出售，三年总的净利润可达15.9亿元人民币，三年总的利润率81.3%；平均年利润率为27.1%，平均年净利润5.3亿元人民币； 2、若项目上可售物业出售80%，三年总的净利润可达10.7亿元人民币，三年总的利润率54.6%；平均年利润率为18.2%，平均年净利润3.57亿元人民币； 社会效益方面：项目的开发不光是为三亚城市的财政收入作出较大的贡献，同时，也为当地创造了大量的就业机会，充分利用免税购物政策，加快三亚过去对自然资源的过度依赖的产业结构调整，优化三亚的旅游、购物环境，有力的支持三亚城市可持续发展；促进当地的社会经济全面发展，有力的提升三亚城市形象，增强城市的综合竞争力。 可见，发展该项目不论是在经济收入方面是非常可观的，同时，在社会效益方面也是非常值得肯定的，将有力的促进当地产社会的和谐发展；故开发本项目是可行的。
