Översyn av internhyresmodell 2012-10-09

1. Översyn av internhyresmodell 2012-10-09

2. Syfte • Hushållning med resurser för lokaler • Effektivisering av förvaltningen av regionens fastigheter • En del i ett styrsystem baserat på rollerna beställare och utförare

3. Vad vi vill åstadkomma med översynen av hyresmodellen • En mera rättvisande resultatbedömning • Underlätta att bära hyreskonsekvenserna av investeringen • En koppling mellan hyresmodellen och investeringsmodellen • Skapa mothållande krafter vad det avser investeringsutgifternas storlek • Effektivisering av fastighetsförvaltningen • (Anpassning till förändrade förutsättningar)

4. En mera rättvisande resultatbedömning • Ny modell för att fastlägga internhyran tillämpas • Den direkta kopplingen mellan självkostnad och internhyra vid investeringar upphör • Det hyresbidrag som regionstyrelsen idag lämnar till verksamheten ersätts av ett koncernbidrag till Fastighetsnämnden/Västfastigheter • P-verksamheten hanteras separat

5. En mera rättvisande resultatbedömning Övrig verksamhet i egna lokaler • Grundläggande principer för internhyresmodellen: • Lika hyra för lika lokal oavsett läge • En komplex lokal är dyrare än en enkel • En funktionell lokal är dyrare än en med bristande funktionalitet • Självkostnadsbaserad över tiden • Subvention av nyinvesteringar

6. En mera rättvisande resultatbedömning Ny internhyresmodell • Prissättning av lokal • Befintliga lokaler: Bashyresmodell • Internhyra = basvärde*area*lokaltypsfaktor*värdefaktor • Basvärde är totala förvaltningskostnaden dividerat med totala uthyrningsbara ytan uttryckt i m2BRA • Lokaltypsfaktor baseras på typ av lokal och speglar skillnader i kostnader för att bygga och förvalta de olika lokaltyperna. Klassificeringen görs utifrån den verksamhet som lokalen hyrs ut till. • Värdefaktorn speglar hur väl anpassad lokalen är för den verksamhet som ska bedrivas där.

7. Hyra för några lokaltypsfaktorer enligt föreslagen hyresmodell lf 1,5 lf 1,0 lf 0,7

8. En mera rättvisande resultatbedömning Ny internhyresmodell • Den direkta kopplingen mellan självkostnad och internhyra vid investeringar upphör. • Hyran sätts efter bashyresmetoden och utan direkt koppling till verklig kostnad för det aktuella investeringsprojektet

9. En mera rättvisande resultatbedömning Ny internhyresmodell • Det hyresbidrag på ca 150 mnkr, som regionstyrelsen idag lämnar till verksamheten försvinner och ersätts med ett koncernbidrag till Fastighetsnämnden/Västfastigheter. Västfastigheter kan därmed sänka sin totala hyresintäkt med samma belopp. Sänkningen fördelas på verksamheterna i enlighet med den nya hyresmodellen.

10. En mera rättvisande resultatbedömning Ny internhyresmodell Särskild hyressättning av P-platser/P-hus skall tillämpas. Västfastigheter ges i uppdrag att hantera alla parkeringsfrågor. P-verksamhetens kostnader skall bäras av de som nyttjar parkeringarna

11. Underlätta för verksamheten att bära hyreskonsekvenserna av investeringar • Subventionerad hyra inledningsvis enligt ny hyressättningsmodell • Förändrad tillämpning av fastighetsindex • Självkostnad över tiden

12. Bashyra Ann 30 Ann 15+15 Självkostnad Ann 15+15 med bidrag

13. Underlätta för verksamheten att bära hyreskonsekvenserna av investeringar Förändrad tillämpning av fastighetsindex, självkostnad över tiden • Årlig prisjustering • Årlig prisjustering av internhyror görs med ett internt fastighetsindex som fastställes i regionens budgetprocess. Indexet skall kunna användas, inte bara för att täcka kostnadsökningar till följd av inflation m.m. utan också för att täcka upp för kostnadsökningar som inte täcks på annat sätt. Vid beslut om årligt fastighetsindex påverkar också huvudmannens behov av att öka eller minska koncernbidraget till fastighetsförvaltningen.

14. En koppling mellan hyresmodellen och investeringsmodellen • Beslut om investeringar kopplas till finansieringsansvar för investeringars konsekvenser. • Typ av investering: betalas genom: • Verksamhetsdrivna investeringar utökad beställning • Tekniskt drivna investeringar via fastighetsindex • Ekonomiskt drivna investeringar tilläggshyra

15. Skapa mothållande krafter vad det avser investeringsutgiftens storlek • Hyran är bestämd innan entreprenadupphandling sker. Investeringsutgiften måste anpassas för att ge begränsade underskott för fastighetsförvaltningen

16. Effektivisering av fastighetsförvaltningen • Krav på effektivisering av såväl byggprocess som förvaltning genom att hyran sätts enligt en förutbestämd metod och utan koppling till självkostnaden och att fastighetsindex beslutas i budgetprocessen