Gestion ALM des prêts immobiliers en France

1. Gestion ALM des prêts immobiliers en France Olivier NICOLAS – Crédit Agricole

2. Sommaire • Introduction • Les prêts immobiliers en France à fin 2006 • La tendance sur 2007 et début 2008 • Les points d’attention en gestion ALM • Le rôle de la gestion ALM • La problématique IFRS • Véhicule AAA et gestion ALM des prêts AFGAP

3. Les prêts immobiliers en France • Des encours de prêts à l’habitat de 644 Md euros à fin 2006 qui représentent 42% des concours à l’économie et 79% de l’encours des prêts aux particuliers (source : enquête SGCB juin 2007) • Des prêts à taux fixe à long terme • Peu de prêts à taux variable (25% des encours) et souvent capés. Les prêts à TV sec ou à mensualité constante représentent moins de 15% des encours • Cependant dans les années à taux courts bas (comme 2005), la production des prêts à taux variable a atteint 30% de la production => source de fragilité avec des taux euribor à 4.5% • Des durées qui se rallongent progressivement avec la hausse des prix (17 ans et 7 mois fin 2006) soit 10 mois de plus par an durant les 3 dernières années AFGAP

4. Les prêts immobiliers en France • Une possibilité de RA avec une indemnité plafonnée par la loi (donc au dessous de l’indemnité actuarielle parfois) • Une tendance à offrir aux clients toujours plus de souplesse dans le remboursement (modulation des mensualités) • Une garantie via une hypothèque ou une caution • Une pratique d’octroi visant à limiter le risque client via le contrôle de la part des revenus consacrés au remboursement (30.2% sur la génération de production de 2006 contre 28% en 2000) et de la LTV (77% sur la production 2006 contre 73.5% en 2000 avec un plafond à 80% en 2003) AFGAP

5. Les prêts immobiliers en France • Une sinistralité en baisse constante depuis 2000 à 0.92% des encours fin 2006 et un taux de provisionnement de 35% logiquement en baisse suite à l’introduction des IFRS et à la hausse des prix de l’immobilier • Un coût du risque de 7 bp des encours • Un taux de renégociation « déclaré » de 1.4% des encours en 2006 (pas de recul car ce chiffre n’était pas déclaré auparavant) • Des marges qui s’érodent (légèrement négatives dans le calcul du SGCB sur la production de 2006) AFGAP

6. L’année 2007 et la tendance sur 2008 • Un ralentissement prononcé de la production en hausse de 2.5% (après des chiffres de 15.5% en 2006 et 18.6% en 2007) qui s’explique par : • l’évolution plus modéré des prix de l’immobilier • une augmentation des ménages à moins de 3 SMIC (33.5% contre 31.5% en 2005) mais qui ne s’est pas faîte au détriment du taux d’endettement et qui implique donc un montant moyen de prêt plus faible par client • Une poursuite de la hausse de l’apport moyen qui a cru de 2 points en 2 ans. • Une poursuite de la hausse de la durée des crédits (qui a permis de compenser la remontée des taux) • L’année 2008 : « l’année de tous les dangers » • Credit crunch ? • Baisse des prix de l’immobilier ? • En 1992, la production de prêts à l’habitat avait baissé de 10% ! AFGAP

7. Les points d’attention en gestion ALM • Le risque de RA : • Possibilité de l’intégrer directement dans la modélisation en gap des prêts sous forme d’un taux de RA (nécessité de distinguer selon les types de taux et de marché) • Couverture par option également possible mais coût et traitement IFRS parfois dissuasif • Après les vagues de RA des années 1999/2000 consécutifs à la baisse des taux, la période 2000-2008 est marquée par une évolution des taux longs moins ample (taux à la production entre 3.63% et 5.38%) • Impact de la hausse des taux courts sur le comportement des clients (passage à taux fixe) AFGAP

8. Les points d’attention en gestion ALM • La gestion des autres options : • couverture des prêts capés, floorés…: • Delta neutre • Par achat/vente des options • Traitement IFRS, choix des strike, impact PNB • Autres options : • Garantie du taux durant l’offre au client • Modulation des échéances (rallongement de la durée du prêts en période de ralentissement économique) AFGAP

9. Les points d’attention en gestion ALM • Quelques autres risques à traiter : • Mauvais choix d’index par rapport à la durée des périodes d’intérêt • Référence à un taux qui n’est pas un taux de marché • Dérive consumériste (cf proposition de plafonner l’augmentation de la mensualité au taux d’inflation et ajustement sur la durée) • Politique de couverture des créances douteuses (très long car rééchelonnement ou très court car déchéance du terme à venir) AFGAP

10. Le rôle de la gestion ALM • La meilleure couverture est de ne pas laisser se créer un prêt trop risqué pour la gestion ALM de la banque : • quelles prérogatives des gestions ALM dans ce domaine: • Membre des comités NAP ? • Sujets abordés en comité ALM ? • Sensibilisation de la DG ? AFGAP

11. La problématique IFRS • La gestion ALM des prêts immobiliers est réalisable en normes IFRS (via IAS39 carve out) généralement en couverture de juste valeur. • Jusqu’à présent peu ou pas d’inefficacité dans les comptes (contrairement aux banques UK) • Les banques « retail » ont peu de swaps emprunteurs TF et cette problématique est surtout vrai dans les établissements spécialisés • La réforme en cours de cette réglementation compliquerait sans doute la documentation et parfois remet en cause la relation de couverture (cf couverture de la valeur temps d’une option) AFGAP

12. Véhicule AAA et gestion ALM • Les Sociétés de Crédit Foncier doivent faire leur gestion ALM des prêts immobiliers dans le véhicule AAA avec sans doute des contraintes plus fortes des agences de notation (perte de marge de transformation ?). • Les sociétés de type covered peuvent continuer à faire la gestion ALM dans leur bilan (car les prêts en sont pas transférés) mais les agences veulent être sûr que la valeur de marché des prêts sera suffisante en cas de hausse des taux et de transfert des prêts dans le bilan de la covered bond (en cas de faillite ou de forte dégradation du sponsor). Il faut donc aussi justifier d’une politique de couverture des risques ALM prudente. AFGAP