krpm 재건축 자료

1. krpm재건축 자료 2010. 9.18 이 재 영

2. 주거용 부동산의 종류(P.21)

3. 부동산 금융(P.72) 소득수준 대비 부채 상환능력 비율을 말한다. 각종 대출 등에서 기준잣대로 사용된다. DTI (총부채상환비율) 담보가치(주택가격) 대비 대출비율. 은행들이 주택을 담보로 대출을 해줄 때 적용하는 담보가치 대비 최대 대출가능 한도를 말한다. LTV (담보인정비율)

4. 부동산 금융(P.72) • 8.29 부동산 대책 • 무주택자 또는 1가구 1주택자의 주택구입시 DTI 적용을 금융회사가 자율 심사·결정 • 2011년 3월말까지 (담보인정비율은 현행 유지) • 9억원 이하 (1가구 1주택 양도세 비과세 기준). 강남3구 제외

5. 양도소득세 (P.73)

6. 도급제 / 지분제(P.99)

7. 문제풀이_무상지분율(P.109) • 재건축 사업을 추진하고 있는 00단지아파트 수익분석 결과 평당 4,000만원의 개발이익이 나오는 • 것으로 추정되었다. 15평 아파트의 경우 대지지분이 20평, 17평 아파트의 대지지분은 24평이다. Q1) 종전 17평 아파트 소유자의 권리가액은 얼마인가? ① 82,000만원 ② 86,000만원 ③ 90,000만원 ④ 96,000만원

8. 문제풀이_무상지분율(P.109) • 재건축 사업을 추진하고 있는 00단지아파트 수익분석 결과 평당 4,000만원의 개발이익이 나오는 • 것으로 추정되었다. 15평 아파트의 경우 대지지분이 20평, 17평 아파트의 대지지분은 24평이다. Q1) 종전 17평 아파트 소유자의 권리가액은 얼마인가? ① 82,000만원 ② 86,000만원 ③ 90,000만원 ④ 96,000만원 해설) 권리가액 = 단위면적당 개발이익 ⅹ 대지지분 = 4,000 ⅹ 24평 = 96,000만원

9. 문제풀이_무상지분율(P.109) • 재건축 사업을 추진하고 있는 00단지아파트 수익분석 결과 평당 4,000만원의 개발이익이 나오는 • 것으로 추정되었다. 15평 아파트의 경우 대지지분이 20평, 17평 아파트의 대지지분은 24평이다. Q2) 종전 17평 아파트 소유자가 33평 아파트에 분양신청을 하였다면 추가부담금과 무상지분율, 무상평형은 각각 얼마인가?

10. 문제풀이_무상지분율(P.109) • 재건축 사업을 추진하고 있는 00단지아파트 수익분석 결과 평당 4,000만원의 개발이익이 나오는 • 것으로 추정되었다. 15평 아파트의 경우 대지지분이 20평, 17평 아파트의 대지지분은 24평이다. Q2) 종전 17평 아파트 소유자가 33평 아파트에 분양신청을 하였다면 추가부담금과 무상지분율, 무상평형은 각각 얼마인가? • 추가부담금 = 분양가격 – 권리가액 = 82,500 - 96,000 = -13,500만원 • 무상지분율= 단위면적당 개발이익 / 단위면적당 분양가격 = 4,000 / 2,500 = 160% • 무상평형 =대지지분 ⅹ 무상지분율= 24평 ⅹ 160% = 38.4평

11. 문제풀이_무상지분율(P.109) • 재건축 사업을 추진하고 있는 00단지아파트 수익분석 결과 평당 4,000만원의 개발이익이 나오는 • 것으로 추정되었다. 15평 아파트의 경우 대지지분이 20평, 17평 아파트의 대지지분은 24평이다. Q3) 종전 17평 아파트 소유자가 42평 아파트에 분양신청을 하였다면 추가부담금과 무상지분율, 무상평형은 각각 얼마인가?

12. 문제풀이_무상지분율(P.109) • 재건축 사업을 추진하고 있는 00단지아파트 수익분석 결과 평당 4,000만원의 개발이익이 나오는 • 것으로 추정되었다. 15평 아파트의 경우 대지지분이 20평, 17평 아파트의 대지지분은 24평이다. Q3) 종전 17평 아파트 소유자가 42평 아파트에 분양신청을 하였다면 추가부담금과 무상지분율, 무상평형은 각각 얼마인가? • 추가부담금 = 분양가격 – 권리가액 = 126,000 - 96,000 = 30,000만원 • 무상지분율= 단위면적당 개발이익 / 단위면적당 분양가격 = 4,000 / 3,000 = 133% • 무상평형 =대지지분 ⅹ 무상지분율= 24평 ⅹ 133% = 32평

13. 역세권SHIFT (P.117) 용적률 인센티브 ( 1차,2차 역세권 범위에 따라 상한용적률 차등적용 ) 시프트 공급 ◎정비계획에서의 시프트 공급방안 개요 -1차 역세권(250m이내): 제2종․제3종⇨준주거, 용적률 500%이하, 사선제한 완화 -2차 역세권(250~500m): 제2종⇨제3종일반주거, 용적률 300%이하, 사선제한 적용 TAKE 시프트 공급 ((적용)상한 - 정비계획용적률) 시프트 공급 1/2 시프트 인센티브 추가공급 민간분양 1/2 72% GIVE 표준건축비로 매입 (인센티브 고려) 부속토지는 무상양여 용도지역의 상향 용적률 완화 기존공급 1차 역세권: 500% 2차 역세권: 300% (적용)상한용적률 정비계획용적률 (허용용적률+기준(계획)용적률×1.3α)

14. 역세권SHIFT (P.117) 용적률 체계 개요도 준주거지역 - 하나의 사업대상지는 과반에 포함되는 1차/2차 역세권 하나의 용도지역으로 결정 (500%) (적용)상한용적률 민간분양 (적용)상한용적률 제3종일반주거 추가 (300%) 시프트 1/2 민간분양 시프트 1/2 공동주택 공동주택 기존 1/2 비주거시설 비주거시설 공동주택 공동주택 종전 1/2 기준(계획)용적률 허용용적률 기준(계획)용적률 허용용적률 1차 역세권 (역~250m) 2차 역세권 (250~500m) -1차 역세권은10만㎡미만으로 한정

15. 문제풀이_용적률 (P.118) Q) 서울시 재건축 사업의 정비계획상의 용적률을 계산하면? • 사업부지 면적 – 30,000㎡ • 기부체납 비율 – 10% • 계획용적률 – 190% 이하 • 허용용적률 – 200% 이하

16. 문제풀이_용적률 (P.118) Q) 서울시 재건축 사업의 정비계획상의 용적률을 계산하면? • 사업부지 면적 – 30,000㎡ • 기부체납 비율 – 10% • 계획용적률 – 190% 이하 • 허용용적률 – 200% 이하 정답) 200%+(190%ⅹ1.3ⅹ0.11111) = 227%

17. 문제풀이_용적율 상향 (P.118) Q) 다음의 사업조건에서 사업시행자가 법정 상한용적률까지 용적률을 확대하는 사업을 계획한다면, 소형주택의 건립세대는 얼마인가? (재건축 소형주택 규모는 82㎡이다) • 사업부지면적 : 30,000㎡ • 공공부지면적 : 3,000㎡ • 계획용적률 : 190% • 허용용적률 : 200% • 법정 상한용적률 : 250% • 정비계획상 용적률 : 228% ① 36세대 ② 40세대 ③ 50세대 ④ 54세대

18. 문제풀이_용적율 상향 (P.118) Q) 다음의 사업조건에서 사업시행자가 법정 상한용적률까지 용적률을 확대하는 사업을 계획한다면, 소형주택의 건립세대는 얼마인가? (재건축 소형주택 규모는 82㎡이다) • 사업부지면적 : 30,000㎡ • 공공부지면적 : 3,000㎡ • 계획용적률 : 190% • 허용용적률 : 200% • 법정 상한용적률 : 250% • 정비계획상 용적률 : 228% ① 36세대 ② 40세대 ③ 50세대 ④ 54세대 • 정비계획상 용적률에서 늘어나는 용적률의 50%를소형주택 건립해야 함 • 따라서 22%(250-228)의 절반인 11%를 사용해야 한다 • 사업부지 30,000㎡ 중 기부체납 10%를 제외한 27,000㎡의 11%를 소형주택으로 건립해야 함 • 따라서 소형주택 연면적 2,970㎡ / 82㎡ = 36세대 가 나온다.