HYPON ASUNTOMARKKINOIDEN TILANNEANALYYSI Q2/2012

1. HYPON ASUNTOMARKKINOIDEN TILANNEANALYYSI Q2/2012 ASUNTOMARKKINAT KASVUKESKUKSISSA 4-6 / 2012

2. 2008-2010 Finanssikriisistävaltiovelkakriisiin 2011 – 2012? Nytsusi on joaikuinen, 4 v. eikävieläkään ole löydettykeinojasentaltuttamiseen

3. HYPON asuntomarkkinoiden tilanneanalyysi, since 2002 • Analyysi kuvaa kasvukeskusten asuntomarkkinatilannetta niihin keskeisesti vaikuttavien tekijöiden avulla • Hypo julkistaa näkemyksensä vähintään neljännesvuosittain • Kunkin osatekijän painoarvo ja analyysi perustuu Hypon asuntomarkkina-asiantuntijoiden näkemykseen Asuntomarkkina-analyysiä on julkaistu kesäkuusta 2002 lähtien (Q2/2002). Tämä on 41. Hypon neljännesvuosittain julkaisema asuntomarkkina-analyysi. ANALYYSI TÄYTTÄÄ TÄNÄÄN SIIS TASAN 10 VUOTTA

4. Asuntomarkkinoihin keskeisesti vaikuttavat muutostekijät Hypon analyysin keskeiset muuttujat ovat: 1. Kysyntä / tarjontatilanne 2. Korkotaso: sekä kokonaiskorko että marginaalitaso + korko-odotukset 3. Asuntojen hintataso, nimellinen ja reaalinen (suhteessa tuloihin) 4. Muut tekijät: kuten työttömyys, verotus, laina-ajat, rahoituksen saatavuus, vakuusarvostus, tukijärjestelmät, kuluttajien odotukset/käyttäytyminen, ym.

5. Hypon asuntomarkkinoiden tilanneanalyysi Q2/2012 Korkotaso: painoarvo 35 % • Korot ovat hyvin hyvin alhaisia. Vuoden euribor on 1,2 % ja alaspäin mennään. Keskuspankki-korko on tasan 1 % ja voi laskea siitä edelleenkin, kaikkien aikojen alhaisimpaan tasoon • Inflaatio on Suomessa korkea, 3,1 % eli reaali-korko on reilusti pakkasella. Keskipitkät (2-5 v) korot ovat koronlaskuodotuksien myötä ”väärinpäin” eli alhaisemmat kuin vuoden korko • Pankkien jälleenrahoitus finanssimarkkinoilla on kriisin myötä tullut aika ajoin mahdottomaksi ja joka tapauksessa kallistunut merkittävästi. Se heikentää luotonantoa ja nostaa marginaaleja eli markkinakorkotaso laskee mutta samalla margi-naalit nousevat. Luottolaman piirteitä näkyy päivä päivältä enemmän ja jos tilanne pahenee, taloussukellus syvenee vääjäämättä • Asuntolainanottajalle ja asuntolainavelalliselle korkotaso asuntolainamarkkinoilla antaa asiakkaille aivan liian ruusuisen kuvan. Hiipuviin asuntomarkkinaliekkeihin heitetään nyt korkobensaa . Vaikutus markkinoihin + 10 (Q1 +9). Kysyntä / tarjonta: painoarvo 40 %, tilanne - 1 (Q1 - 2) • EKP:n massiiviset rahan ”Lotraukset” eli Long-Term Refinancing Operations 31.12 ja 29.2. rauhoittivat markkinoita 3-4 kk:n ajaksi. Nyt touko-kesäkuussa vaikutus on jo ohi • Kuluttajien luottamus nousi toukokuussa yllättävänkin korkeaksi, ehkäpä Lotraamisen positiivisten vaikutusten avulla. • Nyt talousepävarmuudet ovat takaisin ja entistä pahempana. Kreikka ei ole enää mitään, katse on nyt Espanjassa. Joka on ihan eri luokan ongelma. • Asuntomarkkinoilla volyymit olivat alkukuu-kausina reilusti aikaisempaa alempia (10-20%) mutta toukokuussa kauppa kävi taas suorastaan reippaasti. Asunnon-ostoaie luku laski kuitenkin toukokuussa helmikuun 9 %:sta 8 %.iin • Uudisrakentamisaloituksissa on jarrutusta • Suomen Pankki ja Finanssivalvonta varoit-tavat vakavasti velkaantumisen liiallisesta kasvusta ja vaativat maximi 90 % luototus-asteita + ei lyhennysvapaita / bullet lainoja. Eikä syyttä.

6. Asuntojen hintataso: painoarvo 15% Asuntojen hintojen lakipiste oli kesäkuussa 2011. Sen jälkeen nimellishinnat ovat olleet vain hyvin pienessä nousussa, vuosimuutos 1-2 %. Kun inflaatio on nyt 3,1 % ovat reaalihinnat selvästi miinuksella. Valitettavasti hintamaltti ei koske uusia asuntoja, joissa hintojen nousu on lähes 6 % / v eli reaalises-tikin paljon, 2-3 % Rakennuskustannukset edelleen korkeita, samoin kiinteistöjen hoitokustannukset, + 8 % eli asuminen kallistuu kovaa vauhtia Pääkaupunkiseudulla asuntojen hintataso on saavuttanut ostajien ostovoimaan nähden katon. Kuluttajien ostovoima on heikentynyt 0,8 % 2011 (veronmaksajat) Vuoden 2008 kriisissä hinnat laskivat koh-teesta ja paikasta riippuen 5-10 %. Saman-lainen kehitys on nyt täysin mahdollista Tarve hinnaltaan kohtuullisista perheasun-noista ja pienistä asunnoista kasvaa Vanhojen asuntojen korjausvelka näkyy isän-nöitsijäntodistuksissa 5 v:n korjaussuunnitel-missa ja alkaa nyt vaikuttamaan hintoihin Asuntohinnat ovat korkeita, hintajohtajana uusasuntotuotanto. Markkinavaikutus - 6 (Q1 -5). Muut tekijät: painoarvo 10 % Eurokriisi näyttäytyy nyt pienen suvanto-vaiheen jälkeen entistäkin vaikeammalta Kuluttajien usko talouteen ehti jo parantua, näkymät eteenpäin kuitenkin synkkiä Asuminen on kallistunut koko ajan Pääkaupungin metropolialueen ongelmat tarvitsisivat erityistoimia. Vähintäänkin asuminen + liikenne + työpaikat saman päätöksenteon alle. Kuntauudistus näyttää pitkittyvän, metropoliratkaisuilla olisi kuitenkin todella kiire Kahden asunnon loukun välttäminen on nyt ajankohtaisempaa kuin koskaan Pääkaupunkiseudulla kova tarve uustuotannon volyymien lisäämiseen. Nyt valitettavasti kehitys menee toiseen suuntaan Velkaantumiskehitys liian nopeaa ja tilannetta pahentaa pikavippien kova kasvu. Asunto-lainoissaan ongelmiin joutunut on yleensä pahasti velkaantunut myös lukuisiin pikavippi-firmoihin ja tilanteen saaminen hallintaan on silloin jo lähes mahdotonta. Liian ”helposti” saataviin lyhennysvapaisiin on myös totuttu. Nyt kun korot ovat alhaalla, asuntolainoja olisi syytä myös lyhentää Listaan ei oikein kertynyt realisoituneita positiivisia ”muita tekijöitä”, siksi markkinavaikutus - 8 (Q1 -8). Hypon asuntomarkkinoiden tilanneanalyysi Q2/2012

7. Hypon asuntomarkkinoiden tilanneanalyysi Q2/2012 Maksimipisteet ylikuumentuneille markkinoille olisivat 1000 pistettä (100 %). Miinus tuhat pistettä (-100 %) kuvaisi taas markkinoiden täydellistä lamaantumista (vrt. 90-luvun lama). Nykyinen markkina-analyysi johtaa + 140 pisteeseen (+ 14 %) eli asuntomarkkinat toimivat talousympäristöön nähden yllättävän vilkkaasti. Talouskriisistä johtuva korkojen lasku taitaa antaa kuluttajille nyt liian optimistisen kuvan asuntiomarkkinoista • Korot erittäin alhaalla ja edelleen laskussa, toisaalta lainamarginaalit nousseet. Nyt marginaaleissa mennään jo yli 1 %: tason. Syynä pankkien voimakkaasti nousseet jälleenrahoituskustannukset. • Suomessa kuitenkin edelleen euroalueen halvimmat asuntolainat • Muissa euromaissa näkyy luottolaman oireita vaikeutuneena lainansaantina. Merkkejä vastaavasta näkyy jo myös Suomessa erityisesti yritys- ja kiinteistörahoituksessa • Talousnäkymien uhkapilvien takia korostuu oman hankkeen realistisuus ja oikea toimintatapa. Alhaisen korkotason EI PIDÄ ANTAA HÄMÄTÄ. Stressitesti 6 %:n korkotasolla kannatta tehdä ja myös uskoa tulosta. Eli jos sillä korkotasolle tulisi vaikeuksia selvitä, hanke on omiin resursseihin nähden liian suuri. • Kahden asunnon loukkuun ei pidä ajautua. Ensin vanhan asunnon myynti, sitten pankista uuden asunnon rahoittamiseen sitova luottopäätös ja vasta sitten sitovaan ostositoumukseen nimi • Suomessa moneen muuhun maahan nähden asuntomarkkinariskit paremmin hallinnassa vaikka velkaantumisasteen kohoaminen on meilläkin ollut liian nopeaa. • Vältä ja kierrä kaukaa pikavipit

8. Hypon asuntomarkkinoiden tilanneanalyysi Q2/2012 Johtopäätökset / suositukset asunnon ostajalle: • Pääkaupunkiseudun asuntojen hinnat ovat korkeita. Näkymissä ei ole nousuvaraa. Ostajien maksukyky heikentyi 2011 (- 0,8%). Uusien asuntojen hintojen muita kovempi nousu pitäisi pystyä katkaisemaan. Avainasemassa on kaikin tavoin tarjonnan lisääminen, valitettavasti vain tilanne taitaa kehittyä nyt juuri päinvastaiseen suuntaan • Asunnoissa on laaja hintahaarukka. Jos halutusta asunnosta ei päästä hintasopuun, löytyy varmasti ajan kanssa toinen vaihtoehto. Kalleista asunnoista Helsingin seudulla ei ole minkäänlaista pulaa • Asuntoa vaihdettaessa ensin vanhan myynti, sitten vasta uuden hankinta • Oman hankkeen realistinen talousarvio ja varautuminen kalliimpiin asumiskustan-nuksiin ja korkeampiin korkoihin on tärkeää. Stressitesti 6 %:n korkotasolla • Nyt kun korot on lähes olemattomat, käytä asuntolainan kuukausimaksut lainan lyhentämiseen, ei kulutukseen lyhennysvapaiden avulla Suositus: • On syytä tarkasti ja huolellisesti suunnitella uuden osto / vanhan myynti sekä samalla kilpailuttaa kaikki pankkipalvelut asuntolainan rinnalla. Kokonaisasiakkuutta hakevassa pankissa asuntolaina voi olla se edullisen tuntuinen ”kahvipaketti” osa, muissa palveluissa, kuten rahastoissa, korteissa ym. palkkiot voivat olla korkeita. Varo talletusten ja rahastojen kytkykauppaa. Jos saat talletuksestasi huippukoron, eihän se ylihinta vaan ole piilotettuna korkeaan rahastopalkkioon?? • Ilmaisia lounaita ei ole, saamansa bonukset asiakas aina ensin itse maksaa.

9. Neuvo 1: Varo kahden asunnon loukkua Neuvo 2: Varmista rahoitus ennen kuin sitoudut uuden ostoon

10. Hypon asuntomarkkinoiden tilanneanalyysi Q2/2012 Hypon tilanneanalyysin ominaisuuksista: • Analyysin neljä eri osatekijää arvioidaan asteikolla +10 - -10. Kunkin osatekijän painoarvot voivat muuttua markkinatilanteen muuttuessa • Analyysi kuvaa asuntomarkkinoiden tämänhetkistä tilaa kasvukeskuksissa. Se ei kerro vastausta siihen, onko asunnon ostaminen/myynti juuri nyt järkevää, vaan antaa asuntomarkkinoilla toimiville kuvan ympäristöstä, jossa toimitaan • Analyysi ei ole kansantaloustiedettä vaan kansan taloustietoa eli tärkeää tietoa niille kansalaisille, jotka aikovat toimia asuntomarkkinoilla

11. Hypon asuntomarkkinoiden tilanneanalyysi Q2/2012

12. Suomalaiset panostavat oman kodin hankintaan…Joka on pitkällä aikavälillä järkevää (ks. Pellervon taloustutkimus/Kiinteistöliitto 5.9.2011)

13. Kun ”jälkikäteissäästää” itselleen aktiivi työssäoloaikana asuntolainalla omaisuutta, oman asunnon, voi sitä hyödyntää eläkepäivinään . Toisin kuin Ruotsissa ja Tanskassa, joissa asuntolainojen kuoletusajat ovat yleisesti 100-200 vuotta. Onko parempaa eläkesäästövinkkiä??

14. Lisätietoja Hypon kotisivuiltawww.hypo.fi”ne parhaat asuntorahoitussivut”Hypo - Parempaan asumiseen.Turvallisesti