Journée de prévention Responsabilité Civile Professionnelle

1. Journée de prévention Responsabilité Civile Professionnelle Transaction

2. Programme • QCM • Causes de mise en jeu de la RCP • Actualité juridique • Présentation du contrat

3. 1- La Loi Hoguet rend-elle obligatoire le contrat • d’assurance RCP ? • oui, en fonction du chiffre d’affaires • oui, dans son article 49 • oui dans son article 52 • non, le contrat RCP est facultatif

4. Réponse B C’est l’article 49 de la Loi Hoguet qui rend obligatoire le contrat RCP. Le contrat a pour objet de couvrir les conséquences pécuniaires de la RC que les professionnels de l’immobilier peuvent encourir dans l’exercice de leurs activités professionnelles en raison des dommages subis par les tiers, y compris les clients, du fait des fautes, erreurs ou omissions, négligences.

5. 2- Le contrat d’assurance RCP garantit : • les dirigeants uniquement • les dirigeants, salariés, et stagiaires • les dirigeants et salariés • les dirigeants, salariés, agents commerciaux et stagiaires

6. Réponse D Le contrat d’assurance RCP garantit les dirigeants, salariés, agents commerciaux et stagiaires. Article 4.6 : sont assurés les préposés, salariés ou non, dans l’exercice de leurs fonctions, les stagiaires, intérimaires et bénévoles, candidats à l’embauche. Article 12 : l’Assuré peut faire appel à des agents commerciaux dont la responsabilité personnelle est garantie par le présent contrat, exclusivement dans le cadre des activités garanties exercées pour le compte de l’Assuré, sous condition que ces agents commerciaux mandataires immobiliers soient immatriculés au registre du commerce comme leur en fait obligation l’article R134-6 du Code du Commerce.

7. 3- En l’absence de mandat, le contrat RCP a t’il vocation à • intervenir ? • oui, si j’ai payé mes cotisations • oui, dès lors que j’ai commencé à rapprocher les parties • oui, si j’ai un écrit d’une des parties • non, c’est exclu au titre du contrat

8. Réponse D En l’absence de mandat, le contrat RCP n’a pas vocation à s’appliquer. Les dommages résultant d’activités relevant du régime de la loi 70-9 du 2 janvier 1970 « Hoguet » exercées par l’assuré hors de tout mandat écrit sont expressément exclus par l’article 24.6 du contrat. Par ailleurs, le mandat est obligatoire au titre de l’article 6 de la loi Hoguet.

9. 4- A qui dois-je adresser ma déclaration de sinistre ? • CGAIM • Gras Savoye • Allianz • à mon avocat préféré

10. Réponse B Les déclarations sont à adresser directement à : GRAS SAVOYE DEPARTEMENT PROFESSIONS LIBERALES 2 à 8 RUE ANCELLE - BP 129 92202 NEUILLY SUR SEINE CEDEX Tel : 01.41.43.52.91 Fax : 01.41.43.69.59 Par ailleurs, la saisine de l’avocat revient à l’Assureur RCP lequel à la direction du procès. Toute saisine préalable est interdite. Il convient de se rapprocher de Gras Savoye et d’attendre sa position y compris en cas d’assignation.

11. Sous peine de déchéance de garantie l’assuré doit transmettre à son assureur toute réclamation dans un délai de 15 jours. Ce délai est réduit à 48h en cas de vol. Attention à l’application de la prescription biennale (article L114-1 Code des Assurances). Toute action dérivant du contrat d’assurance est prescrite par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance.

12. 5- Le mandat doit être : • rédigé en un exemplaire original conservé par l’agent • rédigé en autant d’originaux que de parties • n’est pas nécessairement écrit • numérotés, enregistrés et remis en original à chaque partie

13. Réponse D Un mandat écrit doit être établi dont un exemplaire devra être remis à chaque partie et l’ensemble des conditions de forme doivent être respectées (article 6 de la Loi Hoguet). Les mandats doivent être mentionnés par ordre chronologique dans un registre spécial prévu à cet effet. Un numéro est alors attribué au mandat. Dans tous les cas, ce numéro doit être reporté, non seulement sur l’exemplaire conservé à l’agence, mais également sur celui qui doit être remis au mandant à peine de nullité du mandat.

14. Pour rappel, la Cour de cassation le 25 février 2010 a jugé en application de l’article 78 du décret de 1972 que la remise immédiate d'un des exemplaires du mandat comportant une clause d'exclusivité est une condition de validité de celui-ci. Cet article dispose « lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale, ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l'opération est conçue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant ». La Cour exige une remise immédiate du double au mandant.

15. 6-Le mandat de gestion permet de délivrer un congé pour vendre ? • absolument • non, délivrer congé pour vente est un acte de disposition, L'ADB doit avoir au préalable un pouvoir spécial écrit • cela dépend du locataire • cela dépend du terme du bail

16. Réponse B La cour d’appel de Paris a rendu, le 2 mai 2002, un arrêt qui prévoit qu’à défaut de mandat spécial, un simple mandat de gestion ne permet pas de délivrer un congé pour vendre, s’agissant d’un acte de disposition. Désormais soit le mandat de gestion intègre expressément cette mission, soit cette mission est conférée au mandataire par un acte séparé concédé par le mandant.

17. Pour rappel, depuis une jurisprudence désormais bien établie (14 juin 1988), l’agent immobilier ne peut prétendre à ses honoraires lorsqu’il se contente de notifier un congé-vente dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989. La Cour de cassation considère en effet que le locataire et le bailleur sont en relation du fait du bail et par conséquent que l’agent immobilier n’a pas de rôle d’entremise. La Cour de cassation rajoute, dans un arrêt du 17 décembre 2008, « que toute offre de vente faisant ressortir une commission d’intermédiaire, alors qu’elle a été adressée dans le cadre du droit de préemption du locataire, doit être considérée comme nulle ».

18. 7- Quelque soit la réclamation, je régularise une déclaration de sinistre ? • absolument • non, si elle n’est pas chiffrée • non, je ne déclare pas les sinistres sous franchise • non j’attends l’assignation

19. Réponse C Je déclare un sinistre lorsque je fais l’objet d’une réclamation amiable ou judiciaire dès lors que ma responsabilité est recherchée. Une lettre de menace d’un tiers sur un éventuel préjudice ne constitue pas une réclamation.

20. 8- J’ai un mandat de vente honoraires charge vendeur et souhaite passer ses honoraires à la charge de l’acquéreur que j’ai trouvé : • je peux le faire en faisant un avenant au mandat • je ne peux pas le faire • je peux le faire en le précisant dans le compromis • je dois faire signer un mandat de recherche à l’acquéreur avant la signature du compromis

21. Réponses A – C – D Il est possible de le faire en faisant un avenant au mandat ou faire signer un mandat de recherche à l’acquéreur avant la signature du compromis. Cette information doit être inscrite dans le compromis. Attention en cas d’avenant, La cour d’appel de Paris, a refusé de reconnaître le droit à honoraires de l’agent immobilier au motif que « le professionnel ne produisait par son registre des mandats à la cour et n’établissait pas que l’avenant au mandat était préalable à la signature du compromis (compromis et avenant étaient signés du même jour) ».

22. 9- Le mandat de vente permet de signer un compromis pour le compte du mandant : A. vrai B. seulement si l’acquéreur est résident de l’union européenne C. faux D. ça dépend des termes du mandat

23. Réponse D Un arrêt de la cour d’appel de Douai, 1ère Chambre, du 23 juin 2008 a été l’occasion de rappeler que« l’agent immobilier n’a pas le pouvoir de signer un compromis ou une promesse de vente pour le compte de son mandant ».En effet, l’article 72 du décret du 20 juillet 1972 exige que« lorsqu'il comporte l'autorisation de s'engager pour une opération déterminée, le mandat en fasse expressément mention, ce qui est rarement le cas ».La cour d’appel considère dans cette affaire que« l’agent immobilier a commis une faute en signant une promesse, alors que son autorisation résultait non pas du mandat de vente, mais d’une lettre séparée ».

24. 10- La vente de l’appartement (bien propre de Madame) domicile du couple marié sous la séparation de biens doit : A. nécessairement obtenir l’accord de Monsieur B. requérir l’accord des enfants majeurs résidant sous son toit C. obtenir la seule autorisation de Madame D. avoir l’accord du juge aux affaires familiales

25. Réponse C Vous devez nécessairement obtenir l’accord de Monsieur. La Cour de cassation a une nouvelle fois rappelé la portée de l’article 215 al 3 du Code civil. Dans un arrêt du 3 mars 2010, un époux marié sous le régime de la séparation de biens, avait consenti seul une promesse de vente portant sur un immeuble dont il était propriétaire avec son épouse et surtout qui constituait le logement de la famille. L’épouse s’oppose à la réitération de la vente et les bénéficiaires de la promesse assignent donc le vendeur en indemnités. Ils sont très justement déboutés par la Cour qui considère que« la nullité de la promesse de vente privait l'acte de tout effet, y compris dans les rapports du mari avec ses autres cocontractants ».

26. 11- La loi Hoguet exige que les compromis de vente comportent une indemnité d’immobilisation de : A. minimum 2% du prix de cession B. maximum de 10% du prix de cession C. pas d’indemnité d’immobilisation obligatoire D. entre 5 et 10% du prix de cession

27. Réponse C La loi Hoguet n’exige pas le versement d’une indemnité d’immobilisation (prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire d’une promesse). L’usage veut que cette indemnité soit de l’ordre de 5 à 10% du prix de vente prévu au contrat mais les parties peuvent librement convenir d’un montant inférieur ou supérieur. Il est toutefois nécessaire de ne pas prévoir un montant trop élevé. A défaut les juges estiment que son importance rend la faculté d’option du bénéficiaire illusoire.

28. 12- L’offre d’achat contresignée et acceptée des vendeurs à leur domicile doit comporter un coupon de rétractation pour démarchage ? A. vrai, article L.121-21 du Code de la consommation B. faux, ces articles ne s’appliquent pas aux agents immobiliers C. vrai, l’offre doit forcément être signée et acceptée à l’agence

29. Réponse B Par un arrêt en date du 14 janvier 2010, la Cour de cassation a jugé que « ne constitue pas un acte de démarchage la transmission faite au domicile des vendeurs d'une offre d'achat par un agent immobilier auquel ceux-ci avaient précédemment confié un mandat de recherche d'acquéreurs pour le bien considéré ».

30. La Cour de cassation a depuis quelques années confirmé que la réglementation sur le démarchage à domicile (articles L. 121-21 et suivants du code de commerce) devait s’appliquer aux mandats conclus par les professionnels de l’immobilier (transaction ou gestion). Cette réglementation implique que le mandat comporte en son sein un formulaire détachable offrant un délai de rétractation au mandant, à peine de nullité du mandat. Dans un énième arrêt du 29 avril 2009, n° 08-08742, la cour d’appel de Paris a fermement rappelé ce principe faisant perdre tout droit à honoraires et dommages-intérêts à l’agent immobilier qui avait entrepris une action contre son mandant qui refusait de signer un compromis (malgré l’acceptation d’une offre). Cette réglementation ne s’applique toutefois pas à vos mandants professionnels. Mandat et démarchage à domicile

31. 13- Une délégation (ou substitution) de mandat de vente doit toujours être écrite ? A.oui si le vendeur est une personne morale B. non pas nécessairement C. oui absolument, sinon ce serait contraire à la loi Hoguet D. cela dépend du montant de la transaction (+/- 500 000€)

32. Réponse C Le mandat donné à un agent immobilier, qui doit répondre aux règles de la loi du 2 janvier 1970, est un mandat qui a un caractère personnel interdisant au mandataire de se substituer un autre mandataire, en l’absence de clause l’y autorisant dans le mandat. => Mandat doit donc prévoir une clause de substitution ; la délégation doit être remplie et signée. Un agent immobilier n’a droit à rémunération que s’il est en possession d’un mandat valable et ne peut réclamer paiement que dans les conditions fixées à ce mandat.

33. 14- Je suis évincé d’une vente et je veux recouvrir le montant de mes honoraires. • Je saisis Gras Savoye • Je saisis la CGAIM • Je saisis mon avocat préféré • Je saisis ma PJ

34. La protection juridique est une assurance ayant pour but de défendre les intérêts du client dans le cadre de leur vie professionnelle. L’objectif est d’assister le client quand il subit une situation préjudiciable. Dans ce cas, la PJ effectuera un recours amiable à l’encontre du tiers. A défaut d’accord amiable, cette dernière pourra prendre en charge les frais de procédure conformément aux barèmes figurant au contrat. Il s’agit d’une option à souscrire en plus du contrat RCP.

35. 15- Je suis évincé de la vente, un bon de visite suffit à obtenir le montant de la commission prévue. • oui • non, ce n’est qu’un commencement de preuve • oui mais le juge peut toujours réduire le montant de la commission • non, ce n’est qu’un commencement de preuve et le juge peut toujours réduire le montant de la commission

36. Réponse D Non, ce n’est qu’un commencement de preuve et le juge peut toujours réduire le montant de la commission. La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 30 avril 2009, relève que« les parties à l’acte authentique de vente ont sciemment et de mauvaise foi signé un acte de vente ne portant aucune mention du mandataire primitivement intervenu. Vendeur et acquéreur fraudeurs ont dès lors été condamnés solidairement au paiement du montant de la commission ». Toutefois, il faut pré-constituer la preuve du rapprochement des parties (bons de visites contresignés, notification offre écrite, échange de courriels, compte rendu de visite, télégramme téléphonique, etc…)

37. En effet, à l’occasion de la violation d’une clause d’exclusivité la Cour d’appel de Paris a rappelé que la clause pénale pouvait être réduite en vertu de son pouvoir modérateur (art.1152 du Code civil). En l’espèce, les juges considèrent que« l’indemnité, égale aux honoraires exigibles en cas de vente, prévue à titre de clause pénale était manifestement excessive et disproportionnée avec les prestations fournies ». Il s’agit d’une jurisprudence constante puisque la même Cour avait déjà jugé que « les peines et soins de l’agence et l’énergie qu’elle a déployée ne sauraient être indemnisées par une somme équivalente à celle qu’elle aurait perçue si l’opération s’était réalisée ».

38. CAUSES DE MISE EN JEU DE LA RCP

39. Sinistralité du 01/01/09 au 31/08/2010

40. Partie 1 : Efficacité de l’acte

41. ACOMPTE Si l’acquéreur exerce la faculté de rétractation, le professionnel est tenu à restitution dans les 21 jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation (CCH art.L 271-2 al 2). Aucune retenue ne peut être faite sur la somme versée et ce malgré les diligences effectuées (temps, frais tels que le droit d’enregistrement, publicité) qui resteront à la charge de l’agence. En cas de contestation sur la régularité de la rétractation par le vendeur, l’agent ne pourra remettre l’acompte que sur les instructions concordantes des parties ou conformément à une décision judiciaire. A défaut, RC de l’Agence.

42. Les dossiers de RC récurrents portent sur : l’absence de versement d’acompte (y compris l’absence de relance) la libération de l’acompte par l’agence auprès d’une partie sans accord entre les parties (procès-verbal d’accord ou décision d’un juge). la signature d’un procès-verbal d’accord avantageant l’une des parties. Un tribunal retient la responsabilité de l'agent qui n'a pas obtenu de l'acquéreur le versement d'un acompte à la suite de la régularisation d'un avant-contrat de vente. Il est reproché à l'agent de « ne pas s'être inquiété de l'insolvabilité probable de l'acquéreur ce qui a contribué au préjudice subi par les vendeurs dont l'immeuble a été immobilisé pendant plusieurs mois et qui ont perdu une chance de voir appliquer la clause pénale du compromis de vente ». ACOMPTE

43. CONDITION SUSPENSIVE • La condition suspensive affecte la vente en son entier. • Elle permet aux parties de contracter immédiatement en intégrant dans l’avant-contrat un événement futur et incertain suffisamment important pour que la vente elle-même dépende de sa survenance. • La condition doit être licite, adaptée à la situation et acceptée par les parties. Elle ne doit pas porter sur : • Un événement passé ou présent, • Un événement futur mais certain, • Un événement contraire aux bonnes mœurs ou illicite, • Un événement tenant à la validité du contrat lui même, • Un événement impossible, • Un événement potestatif ( la naissance ou l’exécution de l’obligation • dépend de la seule volonté d’un seul cocontractant).

44. CONDITION SUSPENSIVE • Concernant les clauses potestatives, les juges examinent l’emprise effective de la volonté de l’acquéreur ou du vendeur pour distinguer la condition simplement potestative (autorisée) et la purement potestative (interdite). • Exemple : sous réserve que le prix soit payé avant une date fixe (purement potestative), sous réserve que le vendeur ait fait les travaux avant une date fixe (purement potestative), sous réserve de mutation dans la ville (simplement potestative), sous réserve de trouver un emploi (simplement potestative).

45. CONDITION SUSPENSIVE Le rédacteur d’acte doit vérifier qu’il a intégré les clauses correspondant à la volonté et à la situation des parties. Il doit également définir avec précision et exactitude de quelle manière la condition sera considérée comme réalisée ou défaillie. Le juge peut, s’il estime qu’une clause aurait dû être insérée, condamner l’agent à indemniser l’acquéreur défaillant. L’interprétation d’une clause est du pouvoir souverain du juge, d’ou l’importance de sa rédaction.

46. FORMALISME DU COMPROMIS Dès lors qu’il fait régulariser le compromis, le professionnel de l’immobilier doit veiller à sa régularité. A cet égard, les dossiers peuvent porter sur les signatures, les mentions légales (notamment en cas d’achat « comptant »), les mentions manuscrites, les annexes, les modalités de signification etc. Un tribunal a considéré que« l'agent immobilier qui a mentionné dans un compromis de vente que le bien se situait en "zone verte", n'informait pas suffisamment l'acquéreur sur les conséquences de cette classification. Cette classification impliquant que le bien se situait en zone inondable, l'agent aurait dû le mentionner explicitement, même si le décret n'était pas encore applicable en l'espèce (état des risques à annexer à l'acte de vente) ».

47. FORMALISME DU COMPROMIS Dans un dossier, le compromis de vente prévoit l'imputation financière sur le vendeur des travaux de ravalement décidés au jour de sa signature mais non exécutés sur le vendeur. L'annexe évoque une simple étude préalable seulement votée en AG. L'acte notarié prévoit cette imputation de tous les travaux décidés en AG avant la vente, ce qui exclut clairement les travaux de ravalement non encore décidés. L'agence est condamnée pour« clause incertaine sur la portée des obligations des parties »à supporter la moitié du montant des travaux décidés postérieurement à la vente.

48. Partie 2 : information sur le bien

49. Dans la grande majorité des décisions, les juges visent le manquement au devoir d’information et de conseil comme fondement de la responsabilité de l’agent immobilier. L’agent est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à la validité de la convention, même à l’égard de la partie qui ne l’a pas mandaté. L’étendue des vérifications et des conseils est illimitée dans la mesure où elle diffère selon les circonstances de la cause. DEVOIR DE CONSEIL

50. La Cour de Cassation dans un arrêt du 23 septembre 2009, estime« que le devoir de conseil du professionnel de l’immobilier est absolu à l'égard des clients et n'est pas susceptible d'atténuation en fonction de la profession de ces derniers. Le fait que l’acheteur d’un terrain soit architecte n’est pas de nature à dispenser le professionnel de l’immobilier de son obligation d’examiner la question du permis de construire ». A titre d’exemple, un tribunal a condamné un sociétaire pour défaut de conseil au motif« qu’alors que l’acquéreur était venu s’inquiéter d’un éventuel problème de terrain, l’agent immobilier n’a pas mis de condition suspensive quant à une éventuelle anomalie de terrain rendant impossible la surélévation prévue ». DEVOIR DE CONSEIL