Стратегия за Трансформация на Пазара 9 декември, 2009 София

Обновяване на сградния фонд Стратегия за Трансформация на Пазара 9 декември, 2009 София

Основните цели на Асоциацията: • да съдейства за разпространяване и развитие на знанията и опита на специалистите в областта на устойчивата градска среда • да разкрива пред населението предимствата и възможностите които предоставят дейностите по изпълнение на мерки за енергийна ефективност в сгради – в режим на етажна собственост • да разработи и наложи съвременни начини за управление и поддръжка на етажната собственост, както и да създаде и утвърди съвременни пазарни механизми в управлението на сгради

Основните цели на Асоциацията – продължение • да съдейства за усъвършенстване принципите и механизмите на действащата в страната нормативна уредба, регулираща поддръжката, модернизацията и управлението на сгради • да разработва и внедрява алтернативни бизнес модели за извършване дейностите по обновяване, поддръжка и развитие на етажната собственост • да представлява и защитава правата и интересите на своите членове пред общинските, държавните и обществени органи и организации и да ги подпомага при осъществяването на търговската им дейност

Членове на АРЕС юридически лица •Агенция за енергийна ефективност • Камара на строителите в България • Камара на инженерите в инвестиционното проектиране • Камара на архитектите в България • „Енемона" АД • „Овергаз инженеринг" АД • „Енергомонтаж - АЕК" АД • „Фонд за енергетика и енергийни икономии - ФЕЕИ" АДСИЦ • „Ескона Консулт" ООД • „Студио за инвестиционно проектиране" ООД • „Стройгаз" ООД • „Енерджи Сейвинг" ЕООД

Партньори на АРЕС юридически лица •«Фибран» АД • «Симпролит» АД • «Вайспрофил» АД • БАИС • Асоциация «Врати и прозорци» • Камара за енергийна ефективност • “Баумит” АД

Кой и с какво подпомага процеса на обновяване на сгради етажна собственост? • Национална жилищна стратегия (януари 2005) • Закон за енергийната ефективност (декември 2008) • Закон за възобновяемите енергийни източници • Закон за управление на етажната собственост • Закон за устройство на територията • Закон за техническите изисквания към продуктите • Грантови схеми от «Фонд Козлодуй» • Европейски структурни фондове • Оперативни програми Необходимо е да продължи разработването на адекватна нормативна уредба, регламентираща дейностите по взимане на решение от етажната собственост, обновяване на сградния фонд, преструктуриране на прилежащите пространства и въвеждане модерни методи за управление на собствеността

Нормативна среда Каква е връзката между АРЕС и ЗУЕС? • обновяването дава очакваните технически и икономически резултати само при осъществяване на колективни схеми в сгради етажна собственост • постига се облекчено финансиране с отпускане на помощ от държавата и специализирани фондове • получаване на данъчни преференции – данък сгради • създаване на условия за прилагане на модерни практики за управление на собствеността • изпълняване на законови задължения за паспортизация на сградния фонд в България • предлагане на комунални услуги

Каква е връзката между АРЕС и ЗЕЕ(Д32)? • на задължително сертифициране по реда на ЗЕЕ подлежат всички сгради в експлоатация с разгъната застроена площ над 1000 кв. м. • обследването и обновяването на сградите е задължение на собствениците • МС определя държавната политика за повишаване на енергийната ефективност при крайно потребление на енергия и предоставянето на енергийни услуги • с обновяване на сградите се подпомага изпълнението на националната индикативна цел за енергийно спестяване • до издаването на сертификата за енергийната характеристика на сградата, параметрите й се удостоверяват с енергиен паспорт, който е част от техническия паспорт на сградата

Каква е връзката между АРЕС и ЗУТ (Д91)? • предписанието за прилагане ЕЕМ от енергийното обследване по ЗЕЕ – представлява Техническо задание по ЗУТ • спазването на процедурите и техническите изискванията по ЗУТ за изпълнение на обновяването е предпоставка за паспортизиране и енергийно сертифициране на сградата • техническият паспорт на съществуващ строеж се съставя след обследване на строежа за установяване на характеристиките му • спазването на изискванията по ЗУТ са гаранция за архитектурно единство

Каква е връзката между АРЕС и ЗТИП? За целите на паспортизиране и сертифициране на сградата е необходимо вложените материали и продукти да отговорят на изискванията заложени в ЗТИП, а именно: • национални стандарти на държавите - членки на Европейския съюз, с които се въвеждат хармонизирани европейски стандарти, чиито номера са публикувани в "Официален вестник" на Европейския съюз; • европейски технически одобрения, когато липсват техническите спецификации по предишната точка; • национални технически спецификации, чиито номера са публикувани в "Официален вестник" на Европейския съюз, когато няма технически спецификации по предишните точки.

Резултати Пилотни проекти Демонстрационни проекти Проекти финансирани от Международен фонд Козлодуй, Проекти финансирани от Български фонд енергийна ефективност Програма «Обновен дом» Изпълнение проекти от Българска жилищна асоциация ...

Стратегия за трансформиране на пазара Обновяването на сградния фонд е първостепенна задача, но нейното изпълнение зависи от създаването на работещ пазарен механизъм с подкрепа от публичните фондове и пълна трансформация на пазара. Разработването на такава стратегия за трансформация е предмет на проекта “Национален код за обновяване на сгради”, разработван от АРЕС. Необходимата трансформация може да се осъществи чрез радикална промяна в: • приоритетите, • нормативната база, • подхода, • ангажираността на публичната администрация, • изпълнението, както следва:

Стратегия за трансформиране на пазара: Приоритети Необходимо е разработване на координиран национален подход към икономическите, социални и екологични последици от изменението на климата и за създаване на устойчива градска среда. Особено важно е издигането на спестяването и енергийната ефективност в сградния фонд за национален приоритет, като се поддържат високи и стабилни цени на енергията, стимулиращи промяна на моделите на поведение при енергопотребление.

Стратегия за трансформиране на пазара: нормативна база Осъвременяването на действащата нормативна база, съобразно действащите добри практики в Европейския съюз е постоянна задача за публичната администрация. Особено внимание трябва да се обърне на: • развитие на нормативната база регламентираща етажната собственост - ЗУЕС • нормативно въвеждане на модерни методи за управление на собствеността в сгради с режим на етажна собственост • промяна на стандартите за енергийни характеристики на строителните материали и сгради • въвеждане на съвременни принципи и норми за проектиране и строителство на “пасивни къщи”

Стратегия за трансформиране на пазара подход За стартиране на промените и създаване на действащ пазарен модел за обновяване на сгради е необходим значителен финансов ангажимент от страна на Републиканския бюджет и въвеждане на съвременни форми на публично-частно партньорство. За целта трябва да се въведе диференцирана система за социално подпомагане, пълноценно използване на европейските фондове и програми и окончателно прекратяване практиката на пилотни и демонстрационни проекти.

Стратегия за трансформиране на пазара ангажираност на публичната администрация Публичната администрация трябва да подпомогне процеса чрез облекчаване на административните процедури и въвеждане действен контрол за начина на разходване на публични средства при обновяване на сградния фонд.

Съдържание на проекта За оползотворяване потенциала за енергийни спестявания в сградния сектор е нужна коренна промяна в политиката на държавната администрация и прилагане на интегриран подход. Необходимостта от същностна трансформация на пазара е в основата на настоящото предложение. То е базирано на следните принципни постановки:

Съдържание на проекта • създаване на стимулираща пазара нормативна среда и осигуряване на значима финансова подкрепа от публичните фондове • диференцирано разпределение на социалните фондове, включващо целево подпомагане на домакинствата в неравностойно положение • добавяне на инвестиционна компонента към социалните фондове (конкретно в програмата за енергийно подпомагане на населението) • прилагане действен организационен модел за публично–частно партньорство • прилагане процедурата за “доброволно изпълнение”, регламентирана по Директива 32/2006

ЕТАПИ При прилагане на тези принципи процесът на обновяване започва с подписване на договор между собственика на сградата и публичната администрация, за доброволно изпълнение на мерки за енергийна ефективност в сградата. Процесът на обновяване е разделен на етапи:

ЕТАПИ І етап се нарича “Документация” и включва изготвяне на нов или допълване на техническия паспорт на сградата, конструктивно и енергийно обследване и предписание за изпълнение на енергоефективни мерки (ЕЕМ), изготвяне на Технико-икономическа обосновка, Техническо задание, работен проект и необходимите документи за получаване разрешение за строеж Етапът завършва с издаване разрешение за строеж от общинската администрация

ЕТАПИ ІІ етап се нарича «Финансиране» и включва изготвяне на финансов модел за осигуряване търговско финансиране за строежа с използване на пълния набор от финансови инструменти – финансова помощ от Републиканския бюджет, международен фонд “Козлодуй”, Оперативни програми на ЕС, целево финансиране за социално слаби, финансиране от Български фонд за енергийна ефективност - БФЕЕ, данъчни облекчения и други приходи. Етапът завършва с откриване на финансиране за проекта

ЕТАПИ ІІІ етап се нарича «Строителство» и включва изпълнението на предписаните съгласно техническото задание ЕЕМ и контрол качеството на изпълнение Етапът завършва с допълване на техническия паспорт на сградата

ЕТАПИ ІV етап се нарича «Сертифициране» и включва процедурата за доказване ефекта от ЕЕМ и сертифициране на сградата по ЗЕЕ Етапът завършва с издаване на енергиен сертификат на сградата.

ЕТАПИ V етап се нарича «Управление на собствеността» и включва подписване на договор между собственика на сградата и специализирана фирма за управление на собствеността, обхващащ обслужване на заема по обновяване, поддръжка и охрана на сградата, дялово разпределение на разходите, предоставяне на комунални услуги, администриране на договора за доброволно изпълнение, застраховки и други

Със завършване на всеки етап от договора за доброволно изпълнение, отговорната администрация одобрява изплащането на предвидената част от средствата по схемите за подкрепа.

Положителни ефекти от прилагането на колективни форми за обновяване Едновременно с основната цел (саниране на сградата) се натрупват допълнителни ефекти, свързани със: • намаляване на експлоатационните разходи за жилищата (енергия, поддръжка, данъци) • увеличаване на жизнения комфорт • стимулиране развитието на строителството и производството на материали • увеличена трудова заетост • увеличаване пазарната стойност на имота

Положителни ефекти от прилагането на колективни форми за обновяване • прилагане на съвремени форми за управление на етажната собственост, улесняващи доставката на стоки и услуги по цени “на едро” • удължаване експлоатационния живот на имота чрез възстановяване на проектните технически характеристики на сградите (включително укрепване за достигане действащите норми за сеизмоустойчивост) • подобряване естетическото възприятие за сградите и преструктурираните жилищни квартали • снижаване криминалогенния фактор и т.н., всички характеристики на прехода към устойчива градска среда...

Какво пречи за прилагане на модела? • Липса на административна принуда за «сдружаване» - ЗУЕС • Архаични поведенчески модели на взаимоотношение между съседите • Липса на икономическа мотивация – административно, непазарно определяницени на енергоносителите - ЗЕ • Липса на желание от страна на администрацията за прилагане на нормативен контрол - влошено естетическо възприятие за сградите и жилищните квартали - ЗУТ • Липса на активно гражданско общество – висок криминогенен фактор и забавен преход към устойчива градска среда...

Какво да променим в ЗУЕС? • Припокриване на приложното поле за провеждане на Общо събрание със Закона за собствеността • четири вида Общо събрание на собствениците • различен кворум и мнозинства • Липса на натиск «административнапринуда за сдружаване» и прилагане на модерни форми за управление на собствеността: • «енергийно сдружение» по ЗЕ • съществува прецедент в жилищни комплекси от «затворен тип» • система «платен домоуправител» • Общественият дебат по темата за необходимостта от намиране приемлива форма за съвместно управление на събствеността не се е състоял • Измества се акцента на дебата – «нарушение на Конституцията»

Какво не работи в ЗЕ? • Забавена реформа и преструктуриране в енергетиката • Модел «национален шампион» • Доминиращо положение на държавни дружества на пазара • Липсва свобода за избор на доставчик • Отсъства конкурентен енергиен пазар и продължаващо административно определяне на цените • Липса на ценови хоризонт • Грешни инвестиционни решения • Липса на икономически стимули - подценени цени на енергоносителите • «кръстосано» субсидиране на цените • забавено въвеждане на търговията с СО2 • липса на пазарни механизми – бели сертификати, зелени ....

Какво липсва в ЗУТ? • Липсва определение за енергийнообновяване на строеж • Липса на облекчена процедура за издаване разрешение за строеж при обновяване на сгради • Отсъствие на контрол за изпълнение на строителството – в резултат влошено естетическо състояние на сградите и жилищните квартали • В резултат - българският феномен «частично саниране» • Какво друго?

Проблемът “частично саниране” Паралелно на нормалната практика на обновяване на сградния фонд се развива и пазарът на “частично саниране” – дейност при която се полагат само топлоизолационни материали и покрития върху външните фасадни стени, прилежащи към имота на отделен собственик в многофамилната жилищна сграда. В редки случаи се наблюдава полагане на изолация на балконите и лоджиите. Масово се подменя съответната дограма със съвременна такава (най често с различна форма на профила, остъкляване и различно разположение на крилата спрямо оригинала).

Проблемът “частично саниране” Положителният ефект от енергийните спестявания при “частично саниране” на имота е недостатъчен да оправдае вложените инвистиции. В сравнение с пълното енергийно обновяване, разходите са по-високи, а срокът за изплащане е в пъти по-дълъг, основно поради ниската ефективност на прилаганите мерки и невъзможността да се ползват преференциални схеми на финансиране. Негативните ефекти има: • върху непосредствените съседи на санирания имот • върху конструкцията на сградата • поява на конденз в съседните помещения до имота с извършено частично саниране • негативно влиянието върху носимостта и пожаробезопасността на сградата

Проблемът “частично саниране” Направеният анализ на действащата нормативна уредба показва невъзможността да се определи характера и обема на извършваните мерки при “частично саниране” като основен ремонт, и като следствие е невъзможността за превантивен и последващ контрол върху дейността. Липсват възможности за: • контрол качеството на вложените материали • изискванията за пожаробезопасност • спазва ли се технологичната дисциплина при строителството и безопасността на труда • какво е влиянието от строителството върху конструкцията и експлоатацията на сградите • как се променя естетиката на жизнената среда • каква част от бизнеса на участващите фирми е в зоната на “сивата икономика”

Проблемът “частично саниране” • относително скъпо и неефективно • оказва негативно влияние върху съседните имоти • влошава пожаробезопасността на сградата • частичното саниране “прикрива” необходимостта от основен ремонт на някои амортизирани инсталации, и при оценяване на надеждността на металните връзки между панелите и степента на корозия • частичното саниране ощетява останалите съсобственици в сгради етажна собственост, като затруднява постигане на общо съгласие, забавя или отлага прилагането на колективна схема за обновяване, при която има съществено съфинансиране от държавата или други преференциални схеми на финансиране • нарушава естетиката на околната среда

Проблемът “частично саниране” В контекста на изложеното сме убедени, че поради голямата обществена значимост и огромен потенциал за енергоспестяване е наложително да се разработи проект за нормативен документ, който да регламентира процеса на енергийно обновяване на сгради, като включва: • описание на административната процедура • необходима техническа документация • минимални технически изисквания към материалите, обема и качеството на строителството • справка за срока за изплащане на инвестициите • допустимост за извършване на “частично саниране” по фасади, етажи, етапи и др.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ за изменение и допълнение на ЗУТ В Допълнителните разпоредби на ЗУТ, по смисъла на Чл. 15. алинея (1) от ЗЕЕ се създава нова т. 72 със следното съдържание: „72. „Енергийно Обновяване” на строеж е комплекс от строително-монтажни работи, свързани с изпълнение на съществените изисквания към сградите по Закона за енергийна ефективност (ЗЕЕ) и предписани в доклада от извършено енергийно обследване по реда и при условията на наредбата по чл. 25 от ЗЕЕ, които се извършват по време на експлоатация и не засягат конструктивни елементи на строежа.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ за изменение и допълнение на ЗУТ Чл. 147. (1) Не се изисква одобряване на инвестиционни проекти за издаване на разрешение за строеж за: 1. стопански постройки със селскостопанско предназначение и строежите от допълващото застрояване по чл. 44 и по чл. 46, ал. 1, освен ако с решение на общинския съвет е предвидено друго; 2. монтаж на инсталации, съоръжения и уредби, с изключение на съоръженията с повишена степен на опасност, подлежащи на технически надзор от Главна дирекция "Инспекция за държавен технически надзор"; ........ 12. остъкляване на балкони и лоджии, с изключение на разположените към първостепенната улична мрежа; 13. (отм. - ДВ, бр. 65 от 2003 г.) 14. Енергийно обновяване на сгради и жилища. (2) За строежите по ал. 1, т. 1, 3, 5, 7, 12 и 14 се представя становище на инженер-конструктор с указания за изпълнението им.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ... Мотиви: С предложените изменения се постига желаното регламентиране на енергийното обновяване на сгради и жилища (включително “частичното саниране”) чрез издаване на разрешение за строеж по облекчена процедура, без одобряване на инвестиционен проект, но след представяне становище на инженер-конструктор с указания за изпълнението По силата на действаща наредба инженер-конструкторът, взема отношение по всички технически въпроси, които ни интересуват – носимост на конструкцията, технология на изпълнение, пожароустойчивост и пр.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ... Възможни са следните две хопотези при обновяване на сграда в режим на етажна собственост: • в случай, че Общото събрание на сграда етажна собственост (ОС) не вземе решение за обновяване на сградата, то тогава лицето "Х" би могло да реши да обнови само своя апартамент, като ползва доклада от обследването на сградата. Тогава лицето "Х" подава заявление за издаване на разрешение за строеж и следва да посочи за кой обект то ще е в сила, тогава обекта ще бъде апартамента му. • в случай, че ОС реши да обнови сградата или секция от нея, то тогава управителят ще подаде искането, заедно с приложени всички нотариални актове, становище от инженер-конструктора и обект на разрешението за строеж ще бъде "сградата".

Нормативи за топлопреминаване В последните години в страните от Европейския съюз (особено тези на географска ширина на България, а и по на север) се забелязва трайна тенденция към увеличаване на топлозащитата на ограждащите конструкции на сградите Коефициентът на топлопреминаване на фасадните стени е намалявал последователно от 1,56 до 0,47 W/m2K; Нормите за проектиране на топлоизолация на фасадните стени регламентират коефициент на топлопреминаване не по-висок от: Франция-0,54 Англия-0,45 Холандия-0,37 Дания-0,35 Норвегия-0,30 и Финландия 0,28 W/m2K. За плоски покриви този коефициент също е достатъчно взискателен – за Франция е 0,35 за Финландия е 0,22 за Дания – едва 0,2 W/m2K. Подобна е тенденцията в Испания, Италия, Белгия, Швеция и др. За дограма нормата е - 1,70 W/m2K...

Нормативененергиен разход (kWh/2m/y) Ето как са се променяли количествата енергия, необходими за отопление на квадратен метър РЗП на една сграда етажна собственост, според промяната на нормативите за топлопреминаване на ограждащата повърхност (фасадни стени с дограма, под и покрив)

Ангел Минев Изпълнителен директор Тел/факс 02 989 7312 Мобилен 088 600 8658 www.ARES.bg office@ARES.bg

Стратегия за Трансформация на Пазара 9 декември, 2009 София