BESARAN-BESARAN TEKNO EKONOMI 1. Harga Satuan Tanah

1. BESARAN-BESARAN TEKNO EKONOMI 1. Harga Satuan Tanah Biaya tanah (land cost) ialah biaya langsung dan tidak langsung yang dikeluarkan untuk pengadaan tanah ditambah beban bunga sejak pembelian hingga gedung menghasilkan pendapatan. 2. Harga satuan gedung Harga satuan gedung ialah harga permeter persegi luas lantai kotor termasuk biaya pondasi, instalasi koistrik interen, AA dan lain-lain. Dalam praktek investasi total terdiri dari : biya pengadaan tenaga listrik, telpon, ijin bangunan. Dalam studi, komponen- komponen tersebut dimasukkan dalam harga satuan gedung. 3. Biaya bangunan Biaya bangunan adalah luas lantai kotor kali harga satuan gedung (unit price). 4. Biaya- biaya tidak langsung (indirect cost) Kelompok biaya ini berupa : a) b) c) Biaya perencanaan dan konsultan Biaya pendanaan (financing cost) Biaya hokum (legal cost) Untuk proyek gedung besarnya kelompok biaya ini adalah sekitar 20 % dari harga gedung. 5. Biaya investasi total Komponen-komponen biaya investasi total adalah a) b) c) Biaya tanah (land cost) Biaya bangunan Biaya- biaya tidak langsung (perencanaan, financing cost, hukum dan lain-lain) 6. Modal sendiri (equity) Modal sendiri ialah jumlah modal yang ditanam suatu proyek untuk membiayai pekerjaan-pekerjaan pra-konstruksi , seperti pengadaan tanah, perencanaan , penasehat, http://www.mercubuana.ac.id 1

2. Panjangnya jangka waktu kredit adalah tergantung, situasi, kondisi dan jenis proyek. Untuk proyek- proyek komersil biasanya sekitar 15 tahun. 12. Sewa gedung (lease rate) Sewa gedung merupakan pendapatan gedung. Di Indonesia lazimnya 2 Sewa per meter persegi dapat diperhitungkan atas dasar luas lantai netto atau bruto.Bila suatau lantai disewa seluruhnya oleh satu penyewa maka diperhitungkan atas luan lantai kotor, jadi sewanya lebih murah permeter per seginya. Bila satu lantai disewa oleh beberapa penyewa, maka sewa pewrmeter persegi diperhitungkan atas dasar luas lantai netto artinya tidak termasuk luas lantai toilet dan lain-lain, jadi sewanya lebih tinggi sedikit. Dalam lease rate termasuk service charge dan pajak pertambahan nilai (PPN). Untuk flat, sewa atau sewa beli diperhitungkan atas dasar luas lantai netto. Dalam sewa beli flat, termasuk sewa beli untuk tanah turutan. Untuk proyek hotek diperhitungkan sewa perkamar. 13. Sewa dasar (base rate) Untuk proyek perkantoran, sewa dasar permeter persegi perbulanan adalah nilai sewa gedung sebelum ditambah service charge (± 25%) dan pajak pertambahan nilai (10%). Sewa dasar gedung diusahakan masih dalam batas yang dapat dipasarkan suatu waktu. Bila sewa dasar didapat dari perhitungan nilai sewa jauh dibawah pasaran, berarti jangka waktu pengembalian investasi dapat diperpendek. 14. Faktor kekosongan gedung (vacancy factor) Dalam analisis finansial suati proyek selalu diperhitungkan faktor kekosongan gedung sedikitnya 5%, ialah kekosongan yang disebabkan perpindahan penghuni , atau keluar keluar masuknya tamu dalam proyek hotel. 15 .Pendapatan Bangunan 3 a) b) c) Sewa (per meter persegi per bulan), atau sewa perkamar hotel Sewa beli (hire-purchase) dalam proyek flat atau perkantoran. Penjualan (dengan atau tanpa angsuran) dalam proyek flat kantor. http://www.mercubuana.ac.id

3. Hotel bintang 5 = 50 % x pendapatan total Hotel bintang 4 = 40 % x pendapatan total Hotel bintang 3 = 30 % x pendapatan total Hotel bintang 2 = 20 % x pendapatan total 18. Pajak atas bunga (interest text) Para kreditur luar negeri terurtama, meminta agar bunga yang diterima adalah bersih dari pajak-pajak Indonesia. Jadi pajak atas bunga menjadi beban peminjam. Pajak atsa bunga besarnya 20 %. Bilada keringanan dalam rangka undang-undang Penanaman modal asing besarnya 10% dari bunga (keringanan separohnya) Pajak atas bunga merupakan unsur biaya yang mengurangi pajak perseroan. 19. Depresi atau penyusutan bangunan Adalah nilai ganti per tahun yang harus dikeluarkan atas beban pendapatan sebelum pajak yang besarnya tergantung dar unsur umur ekonomis (economic life) suatu gedung dan jenis gedung. Cara depresiasi juga bermacam-macam. Tetapi untuk keperluan analisa pendahuluan, cukup digunkan sistem garis lurus (straight line methode) Contoh : Nilai bangunan/ kekayaan yang didepresiasikan dikurangi nilai pada akhir masa kegunaan ekonomis (salvage value) misalnya $1.000.000,- Jenis gedung menentukan masa kegunaan ekonomisnya dan persentasi depresiasinya, misalnya di USA: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. Apartemen / Flat Bangunan bank rumah tinggal Pabrik Bangunan pertanian Garasi / gedung parkir / carpark Hotel Bengkel Perkantoran Pertokoan Teater Pergudangan 40th 30th 45th 45th 25th 45th 40th 45th 45th 50th 40th 60th 2,5% / th 2,0% / th 2,2% / th 2,2% / th 4,0% / th 2,2% / th 2,5% / th 2,2% / th 2,2% / th 2,0% / th 2,5% / th 1,6 % / th http://www.mercubuana.ac.id 5