1 / 29

Pendekatan Pendapatan

Pendekatan Pendapatan. Amerika. Australia. INDONESIA. 1. Market Data Approach. 1. Market Data Approach : Market Continuum, Simple Comparison, Detailed Analysis (paired sales analysis, market adjustment grid). 1. Pendekatan Data Pasar.

cornell-boyle
Download Presentation

Pendekatan Pendapatan

An Image/Link below is provided (as is) to download presentation Download Policy: Content on the Website is provided to you AS IS for your information and personal use and may not be sold / licensed / shared on other websites without getting consent from its author. Content is provided to you AS IS for your information and personal use only. Download presentation by click this link. While downloading, if for some reason you are not able to download a presentation, the publisher may have deleted the file from their server. During download, if you can't get a presentation, the file might be deleted by the publisher.

E N D

Presentation Transcript

  1. Pendekatan Pendapatan

  2. Amerika Australia INDONESIA 1. Market Data Approach 1. Market Data Approach : Market Continuum, Simple Comparison, Detailed Analysis (paired sales analysis, market adjustment grid) 1. Pendekatan Data Pasar 2. Cost Approach : Quantity Survey, Unit in Place, Square Metre, Index 2. Cost Approach 2. Pendekatan Biaya : Metode Kalkulasi Biaya dan Metode DRC 3. Income Approach : Direct Capitalization, DCF, Land Development, Residual Technique (land, building, property) 3. Hypothetical Development Approach 3. Pendekatan Pendapatan : Metode Kapitalisasi Langsung, Metode GIM Metode Arus Kas Terdiskonto, Residual Technique 4. Computer Based Technique : Cash Flow Method, Regression (simple and multi regression analysis) Pendekatan Penilaian

  3. Konsep Pendekatan Pendapatan • Berkaitan dengan Prinsip Penilaian : • Prinsip Antisipasi & Perubahan • Prinsip Supply & Demand • Substitusi • Keseimbangan : lokasi & jenis properti, penggunaan tanah yang efisien, disain bangunan yang efisien • Fakto-faktor eksternal : peraturan pemerintah, fasilitas transportasi

  4. Konsep Pendekatan Pendapatan • Pendekatan pendapatan digunakan untuk penilaian properti yang menghasilkan pendapatan [income producing property]. • Pendekatan pendapatan terkait erat dengan investasi jangka panjang, sehingga faktor rate of return harus dapat mengakomodasi unsur risiko dan penghasilan dari investasi properti tersebut.

  5. Konsep Pendekatan Pendapatan • Nilai objek penilaian merupakan fungsi dari pendapatan yang dapat dihasilkan oleh bangunan komersial tersebut. NOI 1 NOI 2 NOI 3 NOI n-1 NOI n Future Value Present Value Property Value

  6. Konsep Pendekatan Pendapatan • Ada 4 [empat] metode dalam pendekatan pendapatan ini, yaitu : • Direct Capitalization • Gross Income Multiplier • Discounted Cash Flow • Residual Technique

  7. Income Nilai Objek Penilaian / Value = Capitalization Rate Metode Pertama:DIRECT CAPITALIZATION • Nilai objek penilaian didapatkan dari membagi Income [pendapatan bersih satu tahun] dengan Capitalization Rate [tingkat kapitalisasi]

  8. Metode Pertama:DIRECT CAPITALIZATION • Persyaratan yang harus dipenuhi untuk dapat digunakan metode Direct Capitalization dalam melakukan penilaian properti komersial : • Pendapatan bersih per tahun dianggap tetap : tidak pernah berubah jumlahnya selama masa investasi • Lamanya investasi sifatnya tak terhingga atau menerus [perpetuity]

  9. Metode Pertama:DIRECT CAPITALIZATION Langkah Kerja : • Melakukan riset terhadap Income & Expense [pendapatan dan pengeluaran] dari objek penilaian dan properti pembanding. • Melakukan estimasi besarnya Potential Gross Income [pendapatan kotor potensial] dari objek penilaian. • Melakukan estimasi besarnya Vacancy & Collection Loss [tingkat kekosongan dan kehilangan pendapatan] dari objek penilaian.

  10. Metode Pertama:DIRECT CAPITALIZATION • Menghitung Effective Gross Income [pendapatan kotor efektif] dengan mengurangkan tingkat kekosongan dan kehilangan pendapatan dari total pendapata kotor potensial. • Melakukan estimasi besarnya total biaya operasional*, terdiri dari biaya tetap, biaya variabel dan cadangan. • Menghitung Net Operating Income [pendapatan bersih operasi] dengan mengurangkan total biaya operasional dari pendapatan kotor efektif.

  11. Metode Pertama:DIRECT CAPITALIZATION • Menetapkan capitalization rate* [tingkat kapitalisasi] • Menghitung nilai objek penilaian melalui metode kapitalisasi langsung.

  12. *Biaya Operasional • Biaya Variabel : Gaji, Bonus Karyawan, Listrik, Air, Biaya Pemeliharaan, dll. • Biaya Tetap : Insurance, PBB • Biaya Cadangan : Biaya penggantian/perbaikan sistem pendingin, elevator, karpet,dll • Catatan : Terdapat perbedaan penerapan biaya untuk kepentingan akuntansi dan penilaian

  13. *Tingkat Kapitalisasi Properti Terdapat 6 [enam] teknik penentuan tingkat kapitalisasi : • Perbandingan Data Pasar • Perbandingan antara Net Income Ratio dan Effective Gross Income Multipliers • Band Of Investment : Modal Pinjaman dan Modal Sendiri • Band of Investment : Tanah dan Bangunan • Debt Coverage • Summation

  14. Metode Ke Dua:GROSS INCOME MULTIPLIER … atau mengalikannya dengan Potential Gross Income Multiplier [pengali pendapatan kotor potensial]. Sale Price = Potential Gross Income x Potential Gross Income Multiplier

  15. Metode Ke Tiga:DISCOUNTED CASH FLOW • Nilai objek penilaian didapatkan dengan mendiskontokan [mengalikan dengan discount factor tertentu] rangkaian pendapatan yang akan datang menjadi nilai sekarang. NOIn NOI1 NOI2 NOIn-1 V = + + + [1+i]n [1+i]1 [1+i]2 [1+i]n-1 V = Value NOI = Net Operating Income i = Discount Rate

  16. Metode Ke Tiga:DISCOUNTED CASH FLOW Langkah Kerja : • Melakukan riset terhadap Income & Expense [pendapatan dan pengeluaran] dari objek penilaian dan properti pembanding. • Melakukan estimasi besarnya Potential Gross Income [pendapatan kotor potensial] dari objek penilaian. • Melakukan estimasi besarnya Vacancy & Collection Loss [tingkat kekosongan dan kehilangan pendapatan] dari objek penilaian.

  17. Metode Ke Tiga:DISCOUNTED CASH FLOW • Menghitung Effective Gross Income [pendapatan kotor efektif] dengan mengurangkan tingkat kekosongan dan kehilangan pendapatan dari total pendapata kotor potensial. • Melakukan estimasi besarnya total biaya operasional*, terdiri dari biaya tetap, biaya variabel dan cadangan. • Menghitung Net Operating Income [pendapatan bersih operasi] dengan mengurangkan total biaya operasional dari pendapatan kotor efektif.

  18. Metode Ke Tiga:DISCOUNTED CASH FLOW • Menetapkan discount rate* [tingkat diskon] dan terminal capitalization rate* [tingkat kapitalisasi terminal] • Menghitung nilai objek penilaian melalui proses diskonto.

  19. Metode Ke Tiga:DISCOUNTED CASH FLOW Lima hal penting dalam metode DCF adalah : • Periode DCF • Frekuensi DCF • Proyeksi Pendapatan dan Pengeluaran • Capitalization Rate • Discount Rate

  20. Direct Capitalization vs DCF

  21. Metode Ke Empat:RESIDUAL TECHNIQUE • Nilai tanah/bangunan didapatkan dengan mengurangkan annual income dari elemen yang diketahui [tanah/bangunan] terhadap net operating income properti dan kemudian mengkapitalisasikannya dengan tingkat kapitalisasi tertentu. NOI = x Annual Income Tanah = y Annual Income Bangunan = x-y Nilai Bangunan = [x-y] / Rb Nilai Properti = Nilai Tanah + Nilai Bangunan

  22. Penerapan & Keterbatasan

  23. Penerapan & Keterbatasan

  24. Penilaian Gedung Perkantoran Dengan Metode Direct Capitalization • Suatu Properti memenuhi syarat dilakukan penilaian dengan Metode Direct Capitalization. Dari hasil analisis penilaian dapat ditentukan data sebagai berikut : • Luas bangunan bruto 4.000 m2 • Luas bangunan efektif 80 % • Tarif sewa Rp 40.000/m2/ bulan • Tingkat Kekosongan &Collection Loss per tahun 20 % • Total Biaya per bulan Rp 75,000,000.- • Tingkat Kapitalisasi saat ini adalah 11 %

  25. Penilaian Rumah Tinggal Dengan Metode GIM

  26. Penilaian Properti Komersial Dengan Residual Technique • Berdasarkan data pasar diperoleh hal – hal sebagai berikut : • NOI Rp 6, 000, 000, 000 • Nilai Pasar Tanah Rp 18, 000, 000, 000 • Tingkat Suku Bunga [Safe Rate] 12, 5 % • Tingkat Pengembalian /Recapture Rate Bgnan 3,5 %

  27. Penilaian Gedung Perkantoran Dengan Metode DCF • Memenuhi Prinsip HBU • Pendapatan Kotor Efektif Tahun 1 Rp 2,000 juta • Total Biaya Tahun 1 Rp 800 juta • Kenaikan Pendapatan per Tahun 5% • Kenaikan Biaya per Tahun 7% • Discount Rate 11%

  28. Penilaian Gedung Perkantoran Dengan Metode DCF • Terminal Capitalization Rate 11.75% • Data Pasar Saat ini untuk Gedung Perkantoran Sejenis Rp 20,000 juta • Pendapatan Bersih per Tahun untuk Gedung Perkantoran Sejenis Rp 1,850 juta

  29. Penilaian Gedung Perkantoran Dengan Metode DCF 1/(1+11%)^1 0.7312 * 1,289

More Related