Taxering av småhus

1. Taxering av småhus

2. Taxering av småhus Småhus: Byggnad inrättad till bostad för 1 eller 2 familjer samt komplementhus. • Friliggande en- och tvåbostadshus • Enbostadshus i rad • Tvåbostadshus i rad om olika fastig- heter • Varje byggnad med en bostads- och en lokallägenhet om byggnadens värde till övervägande del avser bostaden

3. Taxering av småhus • Småhusenhet: • Småhus + tomtmark för småhus + + eventuella komplementbyggnader • Obebyggd tomtmark för småhus • Saneringsbyggnad och övrig markkan ingå i småhusenhet

4. Taxering av småhus • Värderingsenhet: • Varje småhus inom taxeringenheten med eventuellt tillhörande komple- mentbyggnader • Varje tomt för småhus • Om byggrätt till två eller flera småhusfinns på en och samma tomt är varjesådan del av tomten en värderingsenhet

5. Taxering av småhus • Värdefaktorer för småhuset: • Storlek • Ålder • Standard • Byggnadskategori • Fastighetsrättsliga förhållanden • Värdeordning

6. Taxering av småhus • För att bestämma värdet av småhusetutnyttjas två tabeller: • SV-tabellen • SV-tabellen speglar värderelationerna • med avseende på storlek och standard • SV-tabellen ger alltid värdet 100 000 krför det s k normhuset.Det finns tre olika SV-tabeller (AFT03) • SO-tabellen • SO-tabellen speglar värderelationernamed avseende på ålder. Åldersinverkan mäts som relationenmellan normhuset och ett 20 år äldre hus.Åldersinverkan varierar med efterfråganoch utbud d v s med läget.SO-tabellen ger alltid värdet 1, 0 fördet s k normhuset.Det finns sex olika SO-tabeller (AFT03)

7. Taxering av småhus Utdrag ur SV-tabell: S-nivåfaktor 1,2 - 4,0 Standard Värdeyta, kvm poäng (10) - 75 76 - 130 131 - 170 171 - 250 251 - (350) 28 xxxxx/yy xxxxx/yy xxxxx/yyxxxxx/yy xxxxx/yy 29 10 000/860 67 000/550 97 000/480 116 000/440 151 000/390 30 10 000/890 69 000/560 100 000/500 120 000/450 156 000/400 31 10 000/920 71 000/600 103 000/530 124 000/460 161 000/410 32 11 000/940 73 000/600 106 000/530 127 000/490 166 000/420 33 xxxxx/yy xxxxx/yyxxxxx/yyxxxxx/yyxxxxx/yy Beräkning för normhuset: 71 000 + (125 - 76) x 600 = = 100 400 som avrundas till 100 000 kr. SV-tabeller finns också för S-nivåerna 4,2 - 7,5 respektive 8,0 och däröver. I dessa tabeller är relationerna annor-lunda d v s marginalvärdena för en ytterligare kvm eller std-poäng andra än i tabellen ovan.

8. Taxering av småhus • Småhuset: • Värdeårets inverkan på värdet uttrycks med den s k Åldersinverkan. • Åldersinverkan varierar över landetmed det minsta åldersberoendet i Stockholmsområdet (Stockholms, Lidingö och Danderyds kommuner) och det största åldersberoendet i glesbygdsområdena i Norrlands inland. • Exempel på åldersinverkan: • Lidingö, strandområde 100 • Åsele, tätort och glesbygd 75

9. Taxering av småhus Utdrag ur SO-tabell: Åldersinverkan 75 Värde- Standardpoäng år 0-8 15-20 31-32 47- 01- 1,5 1,5 1,5 1,5 95 1,2 1,2 1,2 1,2 85-86 0,98 0,99 11,02 65-69 0,65 0,68 0,750,77 29-39 0,46 0,5 0,59 0,63 Åldersinverkans-faktor för normhuset = 1,0. För det 20 år äldre huset är faktorn här 0,75. SO-tabeller finns för åldersinverkan 75,80, 85, 90, 95 och 100. I dessa tabeller är inverkan av småhusets ålder successivt allt mindre.

10. Taxering av småhus • Småhuset: • Lägets inverkan på värdet (värde-nivån) uttrycks med en s k S-nivå-faktor. • S-nivåfaktorn varierar över landetmed de högsta nivåerna i Stockholms- • området (Stockholms, Lidingö och Danderyds kommuner) och de lägsta nivåerna i glesbygdskommunerna i Norrlands inland. • Exempel på S-nivåfaktorer: • Lidingö, strandområde 15,0 • Åsele, tätorten 2,2 • Åsele, glesbygden 1,3

11. Taxering av småhus Värdeområden och värdenivåer : Riket indelas i geografiska värdeområ- den för olika byggnadstyper och ägoslag. • Riktvärdekarta H = Hyreshus • Riktvärdekarta I = Industri • Riktvärdekarta T = Täkt • Riktvärdekarta S = Småhus + tomtmark • Riktvärdekarta SL = Småhus på lantbruk • Riktvärdekarta J = Åker, Bete, Ekonomibyggnader • Riktvärdekarta SK = Skogsmark, Skogsimpediment RiktvärdekartaS = riktvärdekarta för små-hus och tomtmark för småhus. Det finns ca8 500 värdeområden för småhus och tomt-mark för småhus. • För varje värdeområde bestämsS-nivåfaktor och Åldersinverkan.

12. Taxering av småhus • Småhuset: • Lägets inverkan på värdet av småhuset d v s värdenivån samt åldersinverkan i området ifråga uttrycks alltså påföljande sätt: • Exempel : • Lidingö, strandområde 15,0/100 • Professorsstaden, Lund 14,0/100 • Åsele, tätorten 2,2/75 • Åsele, glesbygden 1,3/75 • Notera att S-nivåfaktorn och åldersinverkan endast avser värdet av småhuset d v s bygg-naden.Värdet anges i taxeringsnivå d v s avser75 % av det bedömda marknadsvärdet i nivåårets värdenivå.

13. Taxering av småhus Fastighetsrättsliga förhållanden ochVärdeordning: • Särskilda värderingsregler finns för dessa värdefaktorer.Den s k FV-tabellen utvisar korrek- tionsfaktorer för olika klasser av de två värdefaktorerna. Kedjehus och radhus: • För kedjehus och radhus anvisas särskilda S-nivåfaktorer och Ålders- inverkan

14. Taxering av småhus • Säreget förhållande ? - Ej beaktat i riktvärdeangivelsen - Onormalt för värdeområdet eller fastighetstypen • När ska justering ske? Jämför taxeringsenhetens värde med det säregna förhållandet med taxerings- enhetens värde utan det säregna för- hållandet • Påtaglig skillnad? (3 % eller 25 000 kr) Nej = Ingen justering Ja = Justering av värdet på småhuset • Exempel: - Eftersatt underhåll - Fukt- och mögelskador - Värdefulla komplementhus

15. Taxering av småhus • Tomten: • Värdet av tomtmark bestäms normalt med stöd av en tomtvärdetabell. Tabellen utvisar normalrelationen mellan totalvärdet och markvärdet. • Relationerna bygger på analyser av flertalet tomtmarksköp i landet samt på vissa värdeteoretiska överväganden. • Om man i ett område har ett tillför- litligt ortsprismaterial -tomtmarksköp kan man göra ett begränsat avsteg från tomtvärdetabellen

16. Taxering av småhus Utdrag ut tomtvärdetabell: Tomtvärdetabell Friliggande småhusbebyggelse Taxeringsvärde för Riktvärde för Riktvärde för norm-normhus och norm- normtomten (tkr) huset uttryckt som tomt S-nivåfaktor 150 10 1,4 200 20 1,8 250 30 2,2 280 40 2,4 300 50 2,5 350 60 2,9 x x x x x x 800 225 5,75 900 250 6,5 975 275 7 1000 300 7 1100 350 7,5 x x x x x x 3400 1900 15 3600 2100 15 3800 2300 15 4200 2700 15

17. Taxering av småhus • Värdefaktorer för tomtmarken: • Storlek • Vatten och avlopp • Fastighetsrättsliga förhållanden • Typ av bebyggelse • Närhet till strand

18. Taxering av småhus Exempel 1 på riktvärdeangivelseför tomtmark: VO 1281044 Professorsstaden, Lund F 1000 1 200 000/300 B 1/1 VA01/8000 K 1000 1 100 000/275 B 1/1 VA01/8000 R 400 800 000/500 B 1/1 VA01/8000 Förutsättningar: Genomsnittliga förhållanden.

19. Taxering av småhus Exempel 2 på riktvärdeangivelseför tomtmark: VO 1281116 Landsbygd i östra delenav Lunds kommun F 1500 180 000/30 B 2,1/1,2 VA03/8000 K 1500 160 000/25 B 2,1/1,2 VA03/8000 R 500 140 000/70 B 2,1/1,2 VA03/8000 Förutsättningar: Genomsnittliga förhållanden.Sjöutsikt förutsätts för fastigheter i strandklass 1 och 2.

20. Taxering av småhus Värdeområden och värdenivåer : Riket indelas i geografiska värdeområ- den för olika byggnadstyper och ägoslag • Riktvärdekarta H = Hyreshus • Riktvärdekarta I = Industri • Riktvärdekarta T = Täkt • Riktvärdekarta S = Småhus + tomtmark • Riktvärdekarta SL = Småhus på lantbruk • Riktvärdekarta J = Åker, Bete, Ekonomibyggnader • Riktvärdekarta SK = Skogsmark, Skogsimpediment RiktvärdekartaS = riktvärdekarta för små-hus och tomtmark för småhus. Det finns ca8 500 värdeområden för småhus och tomt-mark för småhus. • För varje värdeområde bestäms de upp-gifter som ingår i ”Tomtvärdeformeln”.

21. Taxering av småhus • Säreget förhållande ? - Ej beaktat i riktvärdeangivelsen - Onormalt för värdeområdet eller fastighetstypen • När ska justering ske? Jämför taxeringsenhetens värde med det säregna förhållandet med taxerings- enhetens värde utan det säregna för- hållandet • Påtaglig skillnad? (3 % eller 25 000 kr) Nej = Ingen justering Ja = Justering av värdet på småhuset • Exempel - tomtmark till småhus: - Extremt svårutnyttjad tomt - Buller eller andra immissioner - Kraftledningar - Sjö- eller havsutsikt

22. Taxering av småhus Fastighetstaxering - olika ansatser för värderingsarbetet Renodlad MRA- modell ”Fullskale -MRA” Två-stegsmodell med fasta inbör- des relationer ”Fixed relationships” ? Den svenska småhusmodellen är ettbra exempel på ”Fixed relationships”