1 / 21

Värdetidpunkt - allmänt: Nu (Januari 2009) Hösten 2004 2009-12-31 Genomsnittlig värde- nivå under 2009

Värdetidpunkt - allmänt: Nu (Januari 2009) Hösten 2004 2009-12-31 Genomsnittlig värde- nivå under 2009 Värdetidpunkten vid fastighets- taxering = ”andra året före”. Läget i landet i staden/orten i stadsdelen/området i huset (om lägenheter) Översikts- och detaljplaner

zia
Download Presentation

Värdetidpunkt - allmänt: Nu (Januari 2009) Hösten 2004 2009-12-31 Genomsnittlig värde- nivå under 2009

An Image/Link below is provided (as is) to download presentation Download Policy: Content on the Website is provided to you AS IS for your information and personal use and may not be sold / licensed / shared on other websites without getting consent from its author. Content is provided to you AS IS for your information and personal use only. Download presentation by click this link. While downloading, if for some reason you are not able to download a presentation, the publisher may have deleted the file from their server. During download, if you can't get a presentation, the file might be deleted by the publisher.

E N D

Presentation Transcript

  1. Värdetidpunkt - allmänt: • Nu (Januari 2009) • Hösten 2004 • 2009-12-31 • Genomsnittlig värde- nivå under 2009 • Värdetidpunkten vid fastighets- taxering = ”andra året före”

  2. Läget • i landet • i staden/orten • i stadsdelen/området • i huset (om lägenheter) • Översikts- och detaljplaner • Marknaden • Typ av hyreshus • Storlek, ålder och standard hos byggnaden

  3. Massvärderingssituationer: Information från register eller fastighetsdeklaration

  4. Tre metoder: • Ortsprismetod • Avkastningsmetod • (Produktionskostnadsmetod)

  5. Ortsprismetoden - olika bestämningsmått: • Pris / kvm • Köpeskillingskoefficient == “K/T-tal” • Bruttokapitaliseringsfaktor • Direktavkastningsprocent

  6. Pris per kvadratmeter: Fastig- Area Pris Pris/kvmhet A 1 000 3 750 3 750 B 1 350 5 450 4 040 C 900 3 200 3 560 D 1 460 6 500 4 450 E 1 250 4 800 3 840 F 1 420 5 700 4 010 Medeltal: 3 940

  7. Köpeskillingskoefficient-“K/T-tal”: Fastig- Taxv Pris K/T het kkr kkr A 1 250 2 310 1,85 B 2 700 4 300 1,59 C 5 100 7 400 1.45 D 1 930 3 200 1,66 E 2 320 3 100 1,34 F 3 750 7 200 1.92 Medeltal: 1,64

  8. Avkastningsmetoder: • Nettokapitalisering • Räntabilitetsmodeller • Diskonteringsmodeller • Bruttokapitalisering

  9. Direktavkastningsprocent: Fastig- Netto- Pris Direktavkast-het intäkt ningsprocent A 266 3 750 7.1 B 376 5 450 6.9 C 269 3 200 8.4 D 442 6 500 6.8 E 350 4 800 7.3 F 427 5 700 7.5 Medeltal: 7.3

  10. Diskonteringsmodell: (H - D - U) R n V =Σ + n t (1 + p)t(1 + p)n t = 1 V = FastighetsvärdeH = HyraD = DriftskostnaderU = UnderhållskostnaderR = Restvärden = Kalkylperiodt = Tidsvariabelp = Kalkylränta på totalt kapital, %

  11. Räntabilitetsmodell: (H - D - U - Ba) V = p V = FastighetsvärdeH = HyraD = DriftskostnaderU = UnderhållskostnaderB = Byggnadsvärdea = Avskrivningsfaktorp = Kalkylränta, procent (H - D - U) V = p

  12. Bruttokapitaliseringsfaktor: Fastig- Brutto- Pris Bruttokapitali- het intäkt seringsfaktor A 500 3 750 7.5 B 675 5 450 8.1 C 450 3 200 7.1 D 730 6 500 8.9 E 625 4 800 7.7 F 710 5 700 8.0 Medeltal: 7.9

  13. Bruttokapitaliseringsmodell: V = BKF x H V = Fastighetsvärde (mark+byggnad) BKF = Bruttokapitaliseringsfaktor H = Bruttohyra, kr/år Totalvärde - Markvärde Byggnadsvärde

  14. Nettokapitaliseringsmodeller - vilken information krävs? • Information om hyresmarknaden (hyror, kontrakt, vakanser, prognoser över framtida hyresintäkter mm) • Driftskostnader • Underhållskostnader • Skatter • Lån • Översikts- och detaljplaner

  15. Bruttokapitaliseringsmodeller - vilken information krävs? • Bruttohyra per år och kvm • Bostäder • Lokaler • Bruttokapitaliseringsfaktor • Bostäder • Lokaler

  16. Fastighetstaxering av hyreshus sker i Sverige med en bruttokapitaliserings-modell. • Värdefaktorer - hyreshus • Lägenhetstyp • Bostäder • Lokaler • Hyra • Bruksvärdehyra • Marknadshyra • Ålder

  17. Värdefaktorer - tomtmark för hyres-hus • Storlek • Kvm byggrätt ovan mark, BTA • Bostäder • Lokaler • Typ av bebyggelse • Bostäder • Lokaler • Notera BTA! Omräkning till BTAfrån BRA blir alltså aktuell om manendast känner bruksarean

  18. Relativa kapitaliseringsfaktorer: Bostäder: Nivå- Värdeårsklass faktor 29 xx xx 70 - 74 xx 85 - 87 xx xx 02 - 0,4 - 2,5 0,71 xx xx 0,,89 xx 1 xx xx 1,3 2,6 - 3,8 0,76 xx xx 0,92 xx 1 xx xx 1,25 4,0 - 7,0 0,81 xx xx 0,96 xx 1 xx xx 1,2 7,5 - 9,5 0,86 xx xx 0,96 xx 1 xx xx 1,15 10,0 - 12,0 0,9 xx xx 0,97 xx 1 xx xx 1,15 Lokaler: Nivå- Värdeårsklass faktor29 xx xx 70 - 75 xx 82 - 87 xx xx 98 - 0,4 - 12,0 0,87 xx xx 0,95 xx 1 xx xx 1,09

  19. Exempel på riktvärdeangivelser vid AFT07 (2005 års värdenivå) : Byggnad Mark Gamla StanB 9,75 10 000BR L 6,25 9 000BR Norrmalmstorg B 9,50 8 200BR L 6,50 18 800BR Lund, centrum B 9,75 3 800BR A-läge L 8,00 2 400BR Lund, Ö torn B 7,25 1 800BR L 7,00 1 200BR Åsele, glesbygd B 1,4 90BR L 1,1 70BR

  20. Exempel på hyresnivåer vid AFT07: (2005 års hyresnivå) Bostäder Kontor Butiker Norrmalmstorg1 200 3 800 8 000 Lund, A-läge 1 000 1 200 2 100 Lund G-lyckan, 900 900 900Ö Torn Åsele, glesbygd 500 300 400

  21. Med hyra avses bruksvärdehyra för bostäder och marknadsmässig hyra för lokaler. Hyran skall för värderingsenhet bestämmas med hänsyn till den genomsnittliga hyresnivån under det andra året före taxeringsåret……. (9 kap. 3§ FTL). • Aktuella hyresbegrepp: • Bostäder: • Bruksvärdehyra • Jämförelsehyra • Genomsnittshyra • Lokaler: • Marknadsmässig hyra • Marknadshyra • Internhyra

More Related