Framework for Real Property Appraisal 房地产评估基本架构

1. Framework for Real Property Appraisal房地产评估基本架构 Dr. Yu-Hung Hong 康宇雄博士 Fellow Visiting Professor Lincoln Institute of Land Policy Massachusetts Institute of Technology 林肯土地政策研究院研究员 麻省理工学院客座教授 Next>

2. Property Ownership 房地产所有权 Interests in Property 房地产权益 Defining Property Value 定义房地产价值 Assessment Environment 评估环境 Assessment System 评估系统 Assessment Processes: Single-Property vs. Mass Appraisal 评估过程：单个房地产评估 和 批量评估 Outline 概要

3. Bundle of Rights 权利 right to use 使用权 right to sell 出售权 right to lease or rent 出租权 right to benefit from 收益权 right to enter or leave 进出权 right to give away 放弃权 right to exclude 拒绝接纳权 Property Ownership房地产所有权

4. Property Rights held by government 政府掌握的房地产权 right to tax property 征税权 right to take property for public use 房地产公用权 right to regulate the use of property for public welfare 为了公共福利规范房地产使用的权利 right to revert property to the state for nonpayment of taxes 产权所有人不缴税时，政府有收回房地产的权利 Property Ownership房地产所有权

5. An assessor must know the extent to which each element of the bundle of rights a property owner possesses in order to estimate the fair market value of the property. 评估者必须了解房地产所有者拥有每项权利的程度，从而评估房地产的合理市价。 Property Ownership房地产所有权

6. Interests in Property 房产权益 Land & buildings 土地和建筑物 Freehold 所有权 Tangible 有形财产 Interests 权益 Leasehold 租契拥有权 Real 不动产 Intangible 无形财产 A Property 房产 Tangible 有形财产 Personal (mobile) 个人(动产) Intangible 无形财产 Sources: IAAO. 1996. Property Assessment Valuation.

7. Market value equals market price only when: 市场价值只在如下情况等价于市场价格: there is no coercion over either the buyer or seller in an attempt to force a transaction; 无论买方还是卖方都不是被迫进行交易 the buyer and seller are well-informed; 买方和卖方均充分掌握房地产信息 a reasonable time is allowed for exposure in the open market; 允许房地产在市场公开足够的时间寻找买家 Defining Market Value of Property 定义房地产的市场价值

8. payment is made in terms of cash; and 款项以现金支付 the market price recognizes both the present and future highest and best use of the property. 市场价格考虑到当时和以后房地产的最高最优使用 Market value is the most probable price; it is not the highest, lowest, or average price. 市场价值是最可能的价格；它并不代表最高、最低 或平均价格。 Defining Market Value of Property 定义房地产的市场价值

9. Highest and best use is the use that will generate the highest return to the property over a period of time. 最高最优使用是能使房地产在一段时间以后产生最高回报的使用。 Highest valued use that is: 最高价值使用的条件有： Reasonably likely to occur 相当可能发生的 Legally permissible 法律上允许的 Physically possible 物质上可能的 Adequately supported 由市场适度支持的by the market Financially feasible 经济上可行的 Defining Highest and Best Use 定义最高最优使用

10. Considerations 考虑因素 Future demand for the use 未来的使用需求 A complementary, not competitive use 补充的，而非竞争的使用 Profitable for the entire 对整个房产（土地和建筑物）property (land & buildings) 收益的 Changes 变化的情况 Highest and Best Use Analysis最高最优使用分析

11. Property Assessment Environment 房地产评估环境 Market Information 市场信息 Legal and Governmental Inputs 法规和政府信息投入 Social Factors 社会因素 Assessment System 评估系统 Site Specific Factors 场地特定因素 Property value estimates 房地产价值估计值 Tax Department and Other Public Agencies 税务部门和其他公共机构 Pays 缴纳 Taxes 税款 Property Owners 房产所有人 Levies 征收 tax assessments 税务估价 demands services, 要求服务 . changes in tax policy, etc 税收政策的变化，等等 provides services, revises policies, etc. 提供服务，修改政策等 Source: Eckert, Joseph, R. J. Gloudemans and R. R. Almy. 1990. Property Appraisal and Assessment Administration.

12. Defining Tax base and rate 定义计税基数和税率 Exemptions 免税 Valuation Standard 估价标准 Tax Assessment Standard 估税标准 Assigning tax liability 指派纳税义务 Legal and Governmental Inputs法规和政府信息投入

13. Zoning 都市的区域划分法规 Building Codes 建筑物编码 Providing public 提供公共基础设施和社会服务infrastructure and Social Services Legal and Governmental Inputs法规和政府信息投入

14. Income Trends 国民收入趋势 Interest Rates 利率 Lending Policies of 抵押银行的借贷政策Mortgage Banks Construction Costs 建筑工程费用 Land Supply 土地供给 Rental Rates 租贷费用 Housing Prices 住房价格 Market Information市场信息

15. Population Trends 人口趋势 Family Sizes 家庭大小 Education Trends 教育趋势 Crime Rates 犯罪率 Age Distribution 年龄分布 Social Factors社会因素

16. Topography 地形 Lot Shape 地块形状 Soil & Drainage Conditions 土壤和排水条件 Access to Public Facilities 公共设施的使用 Location & Setting 位置和环境 Off site & On Site 场地以及周围的建设 Improvements Site Specific Factors场地特定因素

17. Assessment System 评估系统 规划 & 预算 标准 人力资源 & 工作 管理 品质保证 保密 管理（内部控制） 清单和其他活动 相关文件内容 /数据汇集 评价 房地产中转票据 初步分析 价格差异, 免税, 价值 / 销售价格信息 特殊处理和其他减税 批量评估模型设计 估计值 建筑 / 居住许可证 评估定稿 模型应用和检查 现场检验数据 发布公告，等等. 房地产所有人声明 租金收入和开销数据 房地产属性 其他数据 和市场数据 文件保管 所有权, 征税状况, 输出到 地籍图 和房产属性数据 土地和建筑物属性文件 收税系统 销售文件 纳税人 所有权 / 纳税人文件 相关人员 其他文件 等等. Source: Eckert, Joseph, R. J. Gloudemans and R. R. Almy. 1990. Property Appraisal and Assessment Administration.

18. Internal Control: Elements and Their Functions 内部控制：要素及其作用 Organization Plan 组织结构图 • Organization Chart • 组织系统图 • Statement of duties and responsibilities • 义务和职责声明书 • Control allocation of human resources 控制人力资源的分配 • Assign responsibilities 指派职责 Standards of Practice 实践规范 • Manuals 指南手册 • Procedures 程序 • Policy Memoranda • 政策备忘录 • Establish work procedure 建立工作程序 • Promote an uniform approach 发扬一致化的途径 • Set performance goals 建立操作目标

19. Internal Control: Elements and Their Functions 内部控制：要素及其作用 Monitoring Activities 监控活动 • Sales ratio studies • 售价与估价比率研究 • Data & procedural edits 数据和步骤编辑 • Supervisory review of appraisals • 房产评估的监督评论 • Time and procedure reports • 时间和步骤汇报 • Measure valuation performance 测量评价操作 • Ensure data accuracy 保证数据准确性 • Ensure compliance with standards 保证和标准的一致性 • Monitor work progress 监督工作进程 • Enable assessor to initiate changes • 让估税员能够开始变化

20. Internal Control: Elements and Their Functions 内部控制：要素及其作用 Security Procedures 保密步骤 • Record-access restrictions • 限制档案的获得 • Audit trails • 查账索引 • Protect record integrity 保护档案正确性 • Reduce data maintenance 减少数据的维护 • Ensure standard compliance 保证标准的一致性 • Fix performance responsibility 固定操作责任 Data gathering 收集数据 Valuation 评价 Listing 列清单 Source: Eckert, Joseph, R. J. Gloudemans and R. R. Almy. 1990. Property Appraisal and Assessment Administration.

21. Assessment Process 评估过程 Define the Problem 定义问题 Select & Collect Data 选择和收集数据 Estimate Land/Site Value 估计土地/场地所价值 Estimate Highest & Best Use 估计最高最优使用 Estimate buildings Value 估计房产价值 Finalize Value Estimate 完成价值估计 Report Assessment Results 汇报评估结果

22. Define the Problem定义问题

23. Select and Collect Data选择和收集数据

24. Estimate Highest and Best Use估计最高最优使用

25. Estimate Land and Improvement Values估计土地和建筑物价值

26. Finalize Value Estimate完成价值估计

27. Report Value Estimate汇报价值估计

28. Property Assessment Environment 房地产评估环境 Market Information 市场信息 Legal and Governmental Inputs 法规和政府信息投入 Social Factors 社会因素 Assessment System 评估系统 Site Specific Factors 场地特定因素 Property value estimates 房地产价值估计值 Tax Department and Other Public Agencies 税务部门和其他公共机构 Pays 缴纳 Taxes 税款 Property Owners 房产所有人 Levies 征收 tax assessments 税务估价 demands services, 要求服务 . changes in tax policy, etc 税收政策的变化，等等 provides services, revises policies, etc. 提供服务，修改政策等 Source: Eckert, Joseph, R. J. Gloudemans and R. R. Almy. 1990. Property Appraisal and Assessment Administration.

29. Assessment System 评估系统 规划 & 预算 标准 人力资源 & 工作 管理 品质保证 保密 管理（内部控制） 清单和其他活动 相关文件内容 /数据汇集 评价 房地产中转票据 初步分析 价格差异, 免税, 价值 / 销售价格信息 特殊处理和其他减税 批量评估模型设计 估计值 建筑 / 居住许可证 评估定稿 模型应用和检查 现场检验数据 发布公告，等等. 房地产所有人声明 租金收入和开销数据 房地产属性 其他数据 和市场数据 文件保管 所有权, 征税状况, 输出到 地籍图 和房产属性数据 土地和建筑物属性文件 收税系统 销售文件 纳税人 所有权 / 纳税人文件 相关人员 其他文件 等等. Source: Eckert, Joseph, R. J. Gloudemans and R. R. Almy. 1990. Property Appraisal and Assessment Administration.