Санкт-Петербург , 2011 г.

1. ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (ОАО «АРИЖК») Обратная ипотека: зарубежный опыт и перспективы внедрения в России Санкт-Петербург , 2011 г.

2. Монетизация актива: предпосылки к разработке программы 57,6% 63,5% граждан в возрасте свыше 45 лет имеют в собственности жилье единолично или совместно с супругом(-ой)* граждан в возрасте свыше 45 лет не имеют сбережений* Поскольку зачастую имеющееся жилье – единственное для проживания, способ монетизации этого актива должен обеспечивать право гражданина на проживание в нем Обратная ипотека – эффективный способ монетизации актива для граждан пенсионного возраста, позволяющий существенно увеличить текущие доходы * По данным исследования АНО «НИСП», 2010г. Обратная ипотека: зарубежный опыт и перспективы внедрения в России | 2

3. Монетизация актива: удовлетворение имеющихся потребностей Статистический портрет потенциального заемщика • Возраст дожития: • Мужчины - 62,8 лет (городское население 63,5 лет) • Женщины – 74,7 лет (городское население 75,1 лет) • Доля пенсионеров, • проживающих в городе: • 73% • Средний размер пенсий по старости: • 6.624,8 руб. • Величина средней зарплаты: • 18. 638 руб. • Отношение размера пенсии к зарплате: • 35% Обратная ипотека – способ привлечения пенсионеров в экономический оборот Обратная ипотека: зарубежный опыт и перспективы внедрения в России | 3

4. Актуальность новой кредитной Программы Обратная ипотека: зарубежный опыт и перспективы внедрения в России | 4

5. Что такое Обратная ипотека Обратная ипотека (reverse mortgage loans) особый необслуживаемый заем под залог имеющегося жилья, позволяющий гражданам пенсионного возраста получить часть стоимости актива в виде денежных средств с обязательным сохранением права на проживание в объекте недвижимости до момента погашения кредита за счет выручки от реализации недвижимостиили иным способом Принципы Обратной ипотеки Преимущества Обратной ипотеки для граждан Обратная ипотека: зарубежный опыт и перспективы внедрения в России | 5

6. Экономика Обратной ипотеки 1 Актуарные расчеты срока дожития 2 Определение лимита выдачи размер займа А > размер займа B сумма сумма убытки кредитораA убытки кредитора убытки кредитораB стоимость имущества стоимость имущества непогашенная суммаA непогашенная сумма время непогашенная суммаB время Т1 Т2 Т3 Т1A Т1B Т2A Т2B Т3 Т0 Т0 3 Определение процентной ставки % ставка А > % ставка B 4 Возраст входа в программу вероятность: 95% непогашенные суммы сумма непогашенная сумма по % ставке A непогашенная сумма по % ставке B сумма убытки кредитораA убытки кредитораB стоимость имущества стоимость имущества возраст входа 95 лет 85 лет 75 лет 65 лет время время Т2 (95 лет) Т2 (85 лет) Т2 (75 лет) Т1A Т1B Т2A Т2B Т3 Т2 (65 лет) Т0 Т0 Справочно: Т0 – срок выдачи; Т1 – срок кредитования; Т2 – точка безубыточности; Т3 – срок реализации имущества Обратная ипотека: зарубежный опыт и перспективы внедрения в России | 6

7. Зарубежный опыт реализации Обратных ипотечных программ Кредитные инструменты высвобождения денежных средств из недвижимости для заемщиков в США: 1 2 3 Частно-государственная обратная ипотека (HECM) Частная обратная ипотека Муниципальная обратная ипотека 1. Займы выдаются рыночными кредиторами. 2. Федеральная жилищная администрация (FHA) - является частью Департамента жилищного и городского строительства (HUD) -обеспечивает страхование займов. 3. В случае К/З =98% FHA выкупает кредит у рыночного кредитора. 4. Ипотечная ассоциация Ginnie Mae контролирует выполнение требования о сохранении за заемщиком права проживания в жилье до конца жизни (до смерти последнего из заемщиков). 1. Без государственного страхования кредиторы по Обратной ипотеке в США предлагают меньшие суммы кредита, чтобы уменьшить риски. Основной риск – необходимость решения вопроса места жительства заемщика в случае , если срок кредита меньше продолжительности жизни конкретного заемщика. 2. Частным программам трудно конкурировать с HECM, сопровождаемой государственным страхованием, за исключением крупных кредитов под залог жилья, сумма оценки которого превышает установленные лимиты FHA. 3. Программы индивидуальны, риски просчитываются по каждому отдельному кредиту. 1.Отдельная социальная поддержка неимущих граждан посредством выплаты пособий. 2. По окончании исполнения обязательств, жилье переходит в муниципальную собственность • Справочно: • Создана на основе закона о жилищном строительстве и развитии общин в 1987г. • Законодательная база: Раздел 255 Национального закона о жилье. • Нормативная база: Раздел 24 Свода федеральных постановлений (часть 206). Наиболее эффективным и самым распространенным способом высвобождения денежных средств из недвижимости для граждан пенсионного возраста в США является частно-государственная обратная ипотека (HECM). Доля на рынке Обратной ипотеки – 95% Обратная ипотека: зарубежный опыт и перспективы внедрения в России | 7

8. Программа HECM: базовые условия и портрет заемщика Портрет заемщика • Целевое использование: • погашение имеющейся ипотеки; • ремонт; • оплата налога на недвижимость. • Социально-демографические характеристики заемщиков: • средний возраст: 72,9 года; • семейное положение: • - 21,8% одинокие мужчины, • - 42,5% одинокие женщины, • - 35,6% семейные пары. • Параметры кредита: • процентная ставка: 5,7% (капитализация ежегодная); • средняя стоимость недвижимости $279 000; • средний размер кредита: $175 000. • Объемы выдачи: • количество займов накопленным итогом с 1990 года: 651 000. Обратная ипотека: зарубежный опыт и перспективы внедрения в России | 8

9. Алгоритм определения базовых параметров займа HECM Для определения базовых параметров займа используется следующий алгоритм: Обратная ипотека: зарубежный опыт и перспективы внедрения в России | 9

10. Модель ГосГарантий в рамках HECM сумма • Установить допущения: • рост цен на жилье; • риск оставления / риск дожития; • предполагаемая ставка • Определить размер покрытия: • 2% макс. требование единовременно; • 1,25% ежегодно от непогашенной суммы К/З = 98% стоимость имущества Выполнение равенства: непогашенная сумма ожидаемые поступления = ожидаемые убытки время Т1 ТHECM Т2 Т3 Т0 Основные положения Обратная ипотека: зарубежный опыт и перспективы внедрения в России | 10

11. $ Прекращение выплат по HECM 1 Без возникновения требований Комментарии • Наиболее часто встречающийся на практике случай (вероятность 95%) $ Стоимость имущества Макс. сумма требования непогашенная сумма время Т1 Т3 ТHECM Т2 2 Условие передачи в HUD Комментарии Покрытие за счет ежегодных взносов $ • Передача в HUD если непогашенная сумма достигает максимальной суммы требования. HUD/FHA оплачивает требование в сумме полной непогашенной суммы и взыскивает будущую непогашенную сумму или чистые поступления от реализации имущества (если она меньше) Стоимость имущества Макс. сумма требования Сумма, взыскиваемая HUD HUD оплачивает требование непогашенная сумма Времяпередачи время Т3 Т1 ТHECM Т2 Обратная ипотека: зарубежный опыт и перспективы внедрения в России | 11

12. Модель для реализации проекта Обратной ипотеки в России В 80% случаев в состав заемщиков (по статистике США) входят женщины, следовательно, возраст дожития для большинства займов составит 72 года АРИЖК – гарант права заемщика на пожизненное проживание в недвижимости • АРИЖК дает поручительство за обязательство выкупа кредита и сохранения проживания заемщика в жилье при достижении К/З более 98% • Поручительство (гарантия) платное Обратная ипотека: зарубежный опыт и перспективы внедрения в России | 12

13. Выпуск ипотечных ценных бумаг 1 Развитие Обратной ипотеки перспективно с точки зрения выпуска ипотечных ценных бумаг. Выбытие недвижимости из пула при краткосрочном падении цены на рынке недвижимости цена на рынке недвижимости в краткосрочном периоде $ 2 Выпуск ценных бумаг может осуществляться по схеме z-bond: незначительное выбытие ниже графика (с гарантией выкупа при достижении К/З=98%риски инвестора по пулу минимальны) Z bond- облигация, по которой процент начисляется на процент, однако не выплачивается инвестору сразу, а накапливается (уплата в конце срока). выбытие недвижимости из пула 3 Обеспечение гарантии выкупа кредита со стороны государства– минимизация риска инвестора. время 4 Пул закладных с госгарантией наименее подвержен риску падения цены. Дополнительно, имеется возможность отложить сделку по реализации недвижимости. 5 В отличие от единичного кредита, денежные потоки по пулу быстро становятся положительными (в отношении ожидаемого уровня возможны вариации). Обратная ипотека: зарубежный опыт и перспективы внедрения в России | 13

14. Перспективы внедрения Обратной ипотеки Преимущества внедрения Программы для банков: Обратная ипотека: зарубежный опыт и перспективы внедрения в России | 14

15. Контактная информация ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» раб. тел. (495) 967-967-7 e-mail: re-mortgage@arhml.ru bank@arhml.ru Обратная ипотека: зарубежный опыт и перспективы внедрения в России | 15