Réforme de la surface de plancher

1. Réforme de la surface de plancher Mardi 14 février 2012

2. Intervenants • Philippe Noble, Géomètre expert, Cabinet Daniel Legrand • Paul Talbourdet, Avocat Associé, Immobilier & Opérations immobilières • Pierre Gebarowski, Avocat Associé, Immobilier & Opérations immobilières • Emmanuel Bachelier, Avocat, Droit Public - Equipe Urbanisme • Anne Richier, Avocat, Droit Public - Equipe Urbanisme - Réforme de la surface de plancher

3. Programme • Textes & objectifs • 1 – Définition • 2 – Entrée en vigueur • Calcul des différentes surfaces • Echanges avec la salle • Quelles conséquences à l’égard des autorisations d’urbanisme et des opérations d’aménagement ? • Quelles conséquences à l’égard des travaux sur les bâtiments existants ? - Réforme de la surface de plancher

4. Les textes • Ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 : dispositions législatives • Décret n° 2011-2054 du 29 décembre 2011: dispositions réglementaires - Réforme de la surface de plancher

5. Objectifs • Simplifier la définition de la surface de plancher pour la rapprocher de la notion de surface habitable • Favoriser les constructions performantes sur un plan énergétique, dans le respect du Grenelle de l’Environnement - Réforme de la surface de plancher

6. 1 – Définition • Article L. 112-1 du code de l’urbanisme La surface de plancher d’une construction s’entend de la somme des surfaces de plancher closes et couvertes de chaque niveau, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment . Murs intérieurs de séparation entre un local constitutif de surface de plancher et un local non constitutif de surface de plancher  - Réforme de la surface de plancher

7. 1 – Définition – Les niveaux clos et couverts Eléments non clos / non couverts Tout niveau d’une construction dont le périmètre ne serait pas totalement clos (espaces ouverts qui nécessitent, pour être fermés, l’intervention de travaux supplémentaires soumis à autorisation ou déclaration) Niveaux clos et couverts Surfaces des niveaux non fermés en permanence dès lors qu’un obstacle est mis au passage ou à la circulation, indépendamment du caractère totalement hermétique et étanche du système de fermeture installé  - Réforme de la surface de plancher

8. 1 – Définition – Le nu intérieur La surface de plancher d’un niveau se calcule au nu intérieur des murs extérieurs de la construction. - Réforme de la surface de plancher

9. 1 – Définition – Les façades Les façades d’une construction doivent s’entendre de l’ensemble des murs ou parois de pourtour, pignons inclus. • En cas de travaux d’extension conduisant à ce qu’un mur extérieur devienne un mur intérieur, son emprise doit être incluse dans la surface de plancher totale de la construction. - Réforme de la surface de plancher

10. 1 – Définition – Déductions (1/4) • Ne sont pas pris en compte, pour le calcul des droits de construire : 8 catégories de surfaces à déduire : • les surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur • les vides et trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs - Réforme de la surface de plancher

11. 1 – Définition – Déductions (2/4) • les surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 m (tous niveaux) • les surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules (motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres) • Piscines couvertes (à toiture amovible ou non) - Réforme de la surface de plancher

12. 1 – Définition – Déductions (3/4) • les surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou pour les activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial • les surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle • les surfaces de plancher des caves et celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune • Combles non aménageables • Combles aménageables - Réforme de la surface de plancher

13. 1 – Définition – Déductions (4/4) • une surface égale à 10% de surfaces de plancher affectées à l’habitation dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures Cas des immeubles mixtes abritant en partie seulement des logements :La surface des parties communes à prendre en compte dans la surface de plancher affectée à l’habitation est calculée au prorata de la surface cumulée des logements par rapport à la surface totale. • Surface de plancher affectée à l’habitation : 2.000 m² + (2/3 x 150 m²) = 2.000 + 100 = 2.100 m² • Application de la déduction forfaitaire : 2.100 m² - 10% = 1.890 m² • Surface de plancher affectée aux bureaux : 1.000 m² + (1/3 x 150 m²) = 1.000 + 50 = 1.050 m² • Surface de plancher totale de la construction : 1.890 m² + 1.050 m² = 2.940 m² - Réforme de la surface de plancher

14. 2 – Entrée en vigueur à l’égard des documents d’urbanisme (1/5) • A compter du 1er mars 2012, les règles exprimées en SHOB / SHON dans les documents d’urbanisme en vigueur (POS, PLU, PAZ-RAZ et PPR) s’entendront automatiquement en règles exprimées en surface de plancher nouvelle. • La substitution de référence sera automatique, sans que la commune ait à en délibérer. • Les modifications et révisions de ces documents d’urbanisme qui interviendront à compter du 1er mars 2012 devront entériner ce changement et devront exprimer leurs règles en surface de plancher. - Réforme de la surface de plancher

15. 2 – Entrée en vigueur à l’égard des autorisations d’urbanisme (2/5) • Critère de la date de dépôt des demandes de permis ou des DP • Dossier en cours d’instruction le 1er mars 2012 • Maintien du système SHOB / SHON • Dossiers déposés à compter du 1er mars 2012 • Constructions et démolitions nouvelles - Aménagements nouveaux : Surfaces exprimées en surfaces de plancher • Travaux sur bâtiments existants : Surfaces existantes et à créer ou à démolir exprimées en surface de plancher • Constructions à réaliser sur un terrain comportant déjà une construction : Surfaces existantes et à créer ou à démolir exprimées en surface de plancher • Demandes de modificatifs : Les demandes de modificatifs qui ont un impact sur la surface du projet et qui se rapportent à une autorisation délivrée avant le 1er mars 2012 devront convertir les surfaces de l’autorisation initiale exprimées en SHON en surface de plancher - Réforme de la surface de plancher

16. 2 – Entrée en vigueur à l’égard des autorisations d’urbanisme (3/5) • Les nouveaux critères de seuils • A compter du 1er mars 2012, un double critère d’appréciation des seuils de détermination du champ d’application du PC et de la DP : l’emprise au sol et la surface de plancher. • L’emprise au sol est « la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus ». • Objectif : Prendre en considération les surfaces non closes et non couvertes qui ne sont pas constitutives de surface de plancher. • Hangars non clos, constructions affectées au stationnement, rampe d’accès extérieure, piscine extérieure non couverte, • Eléments de modénature : acrotères, bandeaux, corniches, marquises, auvents… • Prolongements extérieurs des niveaux de la construction en saillie de la façade : balcons, loggias, coursives… - Réforme de la surface de plancher

17. 2 – Entrée en vigueur à l’égard des autorisations d’urbanisme (4/5) - Réforme de la surface de plancher

18. 2 – Entrée en vigueur à l’égard des autorisations d’urbanisme (5/5) - Réforme de la surface de plancher

19. 2 – Entrée en vigueur – Les droits de construire dans les ZAC • CCCT signés avant le 1er mars 2012 : Les valeurs exprimées en SHOB ou en SHON doivent s’entendre en valeurs exprimées en surface de plancher • Exemple d’un CCCT signé en 2010 ayant consenti 2500 m² de SHON de droits de construire sur un lot, qui ont été intégralement consommés. La surface constructible maximum sur le lot s’élève à 2500 m² de surface de plancher Soit l’hypothèse théorique selon laquelle, dans ce cas précis, les 2500 m² de SHON équivalent à 2300 m² de surface de plancher : le propriétaire pourra réaliser une extension de 200 m² sans que cela nécessite de modifier le CCCT. • CCCT signés à compter du 1er mars 2012 : Surfaces exprimées en surface de plancher - Réforme de la surface de plancher

20. 2 – Entrée en vigueur – Les droits de construire dans les lotissements(lotissements autorisés au 1er mars 2012) • Si la SHON a été répartie par le lotisseur : • Cette répartition résulte : • soit des plans ou tableaux joints à la demande de permis d’aménager, qui répartissent la SHON constructible entre les différents lots • soit du certificat délivré par le lotisseur à l’occasion de la vente ou de la location des lots • Dans ces hypothèses, le nombre de m² de surface de plancher autorisé sera identique au nombre de m² de SHON autorisé par le permis d'aménager ou dans les certificats délivrés lors de la vente ou de la location des lots. • Si la SHON n’a pas été répartie par le lotisseur : • La constructibilité résultera de l’application des règles de densité à chacun des lots. • Selon que les demandes de PC auront été déposées avant ou à compter du 1er mars 2012, la constructibilité sera déterminée par référence à la SHOB / SHON ou par référence à la surface de plancher . - Réforme de la surface de plancher

21. 2 – Entrée en vigueur – Fiscalité de l’aménagement • Entrée en vigueur de la réforme : 1er mars 2012 • Assiette de la future taxe d’aménagement : surface de construction • Définition : somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment, déduction faite des vides et des trémies (article L. 331-10 du code de l’urbanisme) • Entreront notamment dans l’assiette de la taxe d’aménagement, alors qu’ils ne seront pas comptabilisés au titre de la surface de plancher : • les caves et celliers annexes à des logements mais desservis uniquement par une partie commune • les combles non aménageables • les locaux techniques - Réforme de la surface de plancher

22. 2 – Entrée en vigueur – Autres réglementations • A compter du 1er mars 2012, seront exprimés en surface de plancher les seuils définissant le champ d’application de : • l’étude d’impact • l’enquête publique : PC  10.000 m2 de surface de plancher de commerce par ex. • l’obligation de recourir à un architecte : Constructions à usage autre qu’agricole dont la surface de plancher ou l’emprise au sol excèdent 170 m2 Le seuil des 170 m2 n’est pas modifié, mais il sera plus vite atteint du fait de sa double expression en surface de plancher et en emprise au sol (construction de plain-pied comportant des débords et des surplombs) - Réforme de la surface de plancher

23. Calcul des différentes surfaces - Réforme de la surface de plancher

24. Echanges avec la salle

25. Bonne journée !