INSULA Доходные дома

1. INSULAДоходные дома Инвестиции в строительство арендной жилой недвижимости

2. Доходные дома • Идея, проверенная временем, – доходные дома до 8 этажей (инсулы) составляли массовую застройку древнеримских городов с III в. до н.э. • С 1930-40 гг. распространились в Европе и Великобритании, где сейчас составляют около трети всего жилья (в Нидерландах — около 50%, в Швейцарии — 70%). В мегаполисах большая часть горожан проживают в арендованном жилье (в Нью-Йорке около 67%, в Лондоне — 42%, в Монреале — около 50%). • В Москве до 1917 г. было 800 доходных домов (40% всего жилья), уникальные фасады которых до сих пор составляют облик города («Чайный домик» на Мясницкой) • 2 апреля 2002 года было принято постановление Правительства Москвы N 239-ПП «О проведении эксперимента по строительству и эксплуатации в городе Москве доходного дома». В октябре 2003 года был сдан первый современный доходный дом в России (Москва, Большой Николоворобинскийпер., 10 – 47 квартир и 4 офисных помещения), текущая ставка аренды от 120 тыс. руб./мес. (цены утверждает межведомственная комиссия при правительстве Москвы), срок окупаемости проекта 8 лет. Дальнейшего развития данный проект не получил • В 2010 году появился первый доходный дом в Санкт-Петербурге (Коломяжский проспект, 15 – 276 квартир), инвестор – финский пенсионный фонд ICECAPITAL, срок окупаемости более 10 лет, ставка аренды – рыночная (от 18 тыс. руб./мес. в ценах 2010 года), однако, квартиры не меблированы, что снижает темпы сдачи

3. Доходные дома • В конце 2010 года инвестиционная группа ASG начала реализовывать проект по созданию в Москве сети доходных домов бизнес-класса «Рублево-Мякинино» (апартаменты – от 35 тыс. руб./мес. (минимальный срок аренды – 6 месяцев, свободных апартаментов нет), квартиры – от 50 тыс. руб./мес., доходность проекта – 7-8% годовых) • В Москве (например, Верхние поля, 38, корпус 1) и Подмосковье (Подольск, Зеленоград) есть т.н. социально ориентированное жилье, где государство сдает квартиры только очередникам, вставшим на очередь до 2005 года, по льготным ценам – с учетом дотаций 4-10 тыс. руб./мес. Однако, таких домов единицы (всего 10 в 2011 году), свободных мест нет • В 2013 году НИиПИ Генплана начал поиск места для пилотного проекта по строительству доходных домов в «новой Москве» (инвесторы – французская строительная компания Vinci и индийская SilverlineGroup). Пилотные проекты таких домов запущены в Сочи, в Калужской и Новосибирской областях. Предприятия, нуждающиеся в квалифицированных кадрах (Citroen, Samsung, Peugeot), согласны оплачивать своим сотрудникам 30-70% аренды • По новой программе Минрегионразвития к 2020 году доля арендного жилья на рынке жилищного строительства должна составить 20% (30 млн м2 ежегодно). Ставка аренды должна составить 8-10 тыс. руб./мес. (в 2-3 раза ниже среднерыночной ставки аренды в сегменте экономкласса). Однако, ранее в Москве планировалось построить 200 доходных домов эконом-класса к 2012 году, но проект так и остался нереализованным из-за длительных сроков окупаемости и отсутствия интереса инвесторов

4. Аренда эконом-класса тыс. руб. в месяц 50 30-35 тр 40 20-28 тр 30 10-15 тр 20 4-7 тр 15-20 тр 10 • На рынке наблюдается недостаток адекватных по цене и качеству предложений по аренде дешевого автономногожилья • Спрос в сегменте автономного жилья покрывается только предложением от физлиц, бизнес-игроков нет (в то время как уже есть сети хостелов федерального масштаба) • Проект решает острую социальную проблему нехватки доступного жилья и потенциально может получить муниципальную поддержку 1к квартиры Хостел Комнаты Общежитие

5. Комнаты vs Студии Комнаты в квартирах Студии в доходном доме Современный ремонт Отдельное проживание, шумоизоляция Функциональное наполнение под клиентов Все удобства внутри студии (автономность как в квартире) Отсутствие ограничений Отсутствие комиссий Равное отношение Неограниченный срок аренды • Часто старый ремонт • Проживание с хозяйкой или соседями • Мебель и техника – «что было» • Кухня и санузел в общем пользовании • Без детей и животных • Комиссия риэлтору • Расизм • Риски выселения

6. Формат объекта • Доходный дом: • площадь 1500 м2 • 3 этажа • 60 студий по 20 м2 • Месторасположение: • ближайшее Подмосковье • транспортная доступность (электрички, автобусы) • 20-40 минут до центра города

7. Этапы инвестиций

8. Финансовый результат • Арендный доход: • 60 студий по 20 м2 • ежемесячная арендная ставка 15-20 тыс. руб. • ежемесячная выручка 0,9-1,2 млн руб. • коммунальные услуги оплачивают жильцы • Рост капитализации: • себестоимость готового объекта 30 млн руб. • рыночная стоимость 70-100 млн руб. (сроки окупаемости жилой недвижимости 8-10 лет) • срок строительства объекта – 6-10 мес.

9. Масштабирование • Строительство и заселение объекта • Кредитование под залог готового действующего объекта на строительство следующего объекта (наращивание капитализации)

10. Предложение инвестору • Объем инвестиций: 30 млн рублей (поэтапно) • Доля в проекте: 20% • Возврат: • ежемесячная выплата 20% арендной выручки (ROI 10%) • рост капитализации проекта (ROI 40-70%) • Гарантии: • до окончания строительства – залог земельного участка • после окончания строительства – долевая собственность в объекте

11. Команда Ксения Воронина – Руководитель проекта, Финансы • Сдача в аренду жилой недвижимости – 7 лет Татьяна Назарова – Архитектор, дизайнер • Создание архитектурных проектов – 5 лет Наталья Ешурина – Юрист • Практика в сфере недвижимости – 8 лет Татьяна Гольден – Риэлтор (купля-продажа, оценка) Алена Ли – Риэлтор (аренда) Контакты: Ксения Воронина +7 915 330 4878 kvoronina@mail.ru