Základy oceňování nemovitostí

1. Základy oceňování nemovitostí Vysoká škola realitní Institut Franka Dysona Ing. Štefan GIBALA Olomouc 2009

2. Příklad č. 1 - ocenění RD - §5

3. Popis nemovitosti – základní charakteristika Okres: Olomouc K. ú.: Horka nad Moravou Číslo LV: 3333 Vlastník: Jan Novák Nemovitosti: parc. č. 3231 - zastavěná plocha a nádvoří (1.136 m2) parc. č. 100 - zahrada (627 m2) budova čp. 2 - bydlení

4. Součásti a příslušenství: 1.Stavby -     Objekt bydlení čp. 2 -     Hospodářská budova -     Vedlejší stavba – dřevěná kůlna 2. Studna 3. Venkovní úpravy 4. Pozemky 5. Trvalé porosty - ovocné dřeviny, okrasné rostliny Popis nemovitosti

5. Stavby – celkový popisObjekt bydlení čp. 2 obytná část bývalé zemědělské usedlosti (sloužící jako rodinný dům) dvě bytové jednotky 3+1 vlevo od průjezdu a 1+1 vpravo od průjezdu dům je částečně podsklepený dvě nadzemní podlaží (2.NP tvoří sýpky a nevyužité podkroví pod sedlovou střechou) situovaný jako vnitřní v řadě stáří stavby dle dostupných informací od roku 1885 v průběhu trvání stavby sice byly provedeny některé stavební úpravy, poslední však byly provedeny před cca 30 lety

6. objekt bývalých chlévů jedno nadzemní podlaží, nepodsklepený, bez vestavěného podkroví, navazující na obytnou část nemovitosti v současné době využíván k hospodářským účelům jako sklad stáří objektu není jednoznačně doloženo, podle dostupných informací shodné s obytnou částí, tj. od roku 1885 na objektu byla za dobu trvání prováděna pouze běžná údržba a opravy stavebně technický stav objektu označit jako podprůměrný, většina konstrukčních prvků, především krátkodobé životnosti se nachází na svém zenitu Stavby – celkový popisHospodářská budova

7. jednopodlažní, nepodsklepený objekt, situovaný v zadní části pravé strany dvora bez základů původní stáří objektu není jednoznačně doloženo, pro účely ocenění uvažováno 50 let Stavby – celkový popisVedlejší stavba – dřevěná kůlna

8. kopaná, kamenná, částečně vyskružená nachází se ve dvorní části celková hloubka 4,65 m bez čerpadla stáří studny uvažováno původní, tj. od roku 1885 opotřebení odpovídá počtu let 2. Studna – celkový popis

9. 3. Venkovní úpravy – celkový popis přípojka vody ze studny, domácí vodárna – zn. Darling přípojky kanalizace (do žumpy a odvodnění dvora) zpevněná plocha části dvora (betonová i dlážděná) oplocení včetně plotových vrat a vrátek

10. 4. Pozemky – celkový popis Příslušenství nemovitosti tvoří pozemky: parc. č. 3231 - zast. plocha …………. 1.136 m2 parc. č. 100 - zahrada …………. 627 m2

11. 5. Trvalé porosty – celkový popis ovocné dřeviny 2x ořešák 1x třešeň 1x jabloň 1x meruňka 1x broskvoň okrasné rostliny 2x smrk

12. Objekt bydlení čp. 2

13. 3,60 m 3,60 m sklep 2 7,80 m 7,60 m sklep 1 Půdorys 1.PP – objekt bydlení

14. 29,05 m 9,80 m průjezd – 3,60 m 4,00 m 3,35 m Půdorys 1.NP – objekt bydlení

15. 3,50 m zastřešení 2,15 m vrchní stavba – 2.NP 0,10 + 2,75 m vrchní stavba – 1.NP 2,25 m spodní stavba Profil stavby – levá část

16. 3,50 m zastřešení 2,15 m vrchní stavba – 2.NP 0,10 + 2,75 m vrchní stavba – 1.NP 2,35 m spodní stavba Profil stavby – pravá část

17. § 5 vyhlášky Cena rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku, jejichž obestavěný prostor je větší než 1 100 m3 nebo jejichž základní cena není uvedena v příloze č. 20a v tabulce č. 1 a cena rozestavěného rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku se zjistí vynásobením počtu m3obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou uvedenou v příloze č. 6, stanovenou v závislosti na druhu konstrukce nebo upravenou podle odstavce 2. Ocenění objektu bydlení čp. 2

18. Rodinný dům • § 2 písm. a) bod 2. vyhl. č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území rodinný dům, ve kterém více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena; rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví

19. Obestavěný prostor stavby se vypočte jako součet obestavěného prostoru spodní stavby, vrchní stavby a zastřešení. Obestavěný prostor základů se neuvažuje Obestavěný prostor spodní stavby je ohraničen po stranách vnějším pláštěm bez izolačních přizdívek. Zdi a větrací a osvětlovací prostory o šířce větší než 0,15 m se uvažují celým rozměrem, dole spodním lícem podlahy nejnižšího podzemního podlaží nebo prostoru, který není podlažím; není-li měřitelné nebo podlahová konstrukce chybí, připočte se 0,10 m, nahoře spodním lícem podlahy 1. NP. Obestavěný prostor stavby (OP) (příloha č. 1 vyhlášky – měření staveb)

20. Obestavěný prostor stavby (OP) (příloha č. 1 vyhlášky – měření staveb) • Obestavěný prostor vrchní stavby je ohraničen • po stranách vnějšími plochami staveb, • dole spodním lícem podlahy 1. NP; pokud je u nepodsklepených staveb nebo jejich částí podlaha prvního nadzemního podlaží výše než přiléhající terén, připočte se i prostor obestavěný podezdívkou ohraničený dole průměrnou rovinou terénu u nepodsklepené části, nahoře spodním lícem podlahy 1. NP. V případě, že je podsklepená jen část stavby, připočte se 0,10 m na konstrukci podlahy vždy v 1. NP, není-li tloušťka podlahy měřitelná nebo jestliže podlahová konstrukce neexistuje a již se nepřipočítává na podlahovou konstrukci částečného podzemního podlaží, • nahoře v části, nad níž je půda, horním lícem podlahy půdy; v části, nad níž je plochá střecha nebo sklonitá střecha bez půdního prostoru, vnějším lícem střešní krytiny, u teras horním lícem dlažby.

21. Obestavěný prostor stavby (OP) (příloha č. 1 vyhlášky – měření staveb) • Obestavěný prostor zastřešení včetně podkroví u střech šikmých a strmých, bez ohledu na jejich tvar, se vypočte vynásobením zastavěné plochy půdy a podkroví součtem průměrné výšky půdní nadezdívky a poloviny výšky hřebene nad průměrnou výškou půdní nadezdívky. Převažují-li jiné tvary střešních konstrukcí, vypočte se obestavěný prostor zastřešení jako objem geometrického tělesa.

22. Obestavěný prostor stavby (OP) (příloha č. 1 vyhlášky – měření staveb) • Neodečítají se • otvory a výklenky v obvodových zdech, • lodžie, vsunuté (zapuštěné) balkony, verandy a podobně, • nezastřešené průduchy a světlíky do 6 m2 půdorysné plochy. • Neuvažují se • balkony a přístřešky vyčnívající průměrně nejvýše 0,50 m přes líc zdi, • římsy, pilastry, půlsloupy, • vikýře s pohledovou plochou do 1,5 m2 včetně, nadstřešní zdivo, jako jsou atiky, komíny, ventilace, přesahující požární a štítové zdi. • Připočítají se • balkony a nezakryté pavlače vyčnívající přes líc zdi více než 0,50 m, a to objemem zjištěným vynásobením půdorysné plochy výškou 1 m.

23. Obestavěný prostor Spodní stavba 3,60x7,80x2,35+7,60x3,60x2,25 = 127,55 m3 Vrchní stavba 29,05x9,80x(0,10+2,75+2,15)+ 4,00x3,35x(0,10+3,45+1,65/2) = 1.482,08 m3 Zastřešení 29,05x9,80x3,50/2 = 498,21 m3 ─────────────────────────────────────────────────────────────── Obestavěný prostor celkem 2.107,84 m3 Obestavěný prostor - výpočet

24. Základní cena rodinného domu, rekreační chalupy a rekreačního domku uvedená v příloze č. 6 vyhlášky Základní cena

25. Základní cena rodinného domu, rekreační chalupy a rekreačního domku uvedená v příloze č. 6 se násobí koeficienty K4 , K5 , Ki a Kp podle vzorce ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp , kde ZCU ..... základní cena upravená, ZC ...... základní cena podle přílohy č. 6, K4 ...... koeficient vybavení stavby, K5 ...... koeficient polohový podle přílohy č. 14, Ki ...... koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 38, Kp ...... koeficient prodejnosti uvedený v příloze č. 39. Základní cena upravená

26. Koeficient K4 K4 = 1 + (0,54 x n) , kde • 1 a 0,54 ..... konstanty • n ...... součet objemových podílů kontrukcí a vybavení, uvedených v příloze č. 15 v tabulce č. 3, s nadstandardním vybavením, snížený o součet podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením (viz příl. 6, tab. 2. vyhlášky) • Objemové podíly konstrukcí a vybavení rodinných domů, rekreačních chalup a rekreačních domků (tabulka č. 3 v příloze č. 15 vyhlášky)

27. základy bez izolací svislé nosné konstrukce zděné ze smíšeného zdiva (pálená i nepálená cihla) stropy jsou s rovným podhledem, ve sklepě klenuté střecha sedlová, střešní krytina z eternitových šablon na bednění, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu vnitřní omítky vápenné štukové, vnější stříkaným břízolitem vnější obklady neprovedeny, vnitřní obklady pouze v koupelně včetně vany schody dřevěné žebříkové, do sklepa cihelné dveře dřevěné hladké, popř. náplňové, okna dřevěná dvojitá podlahy v obytných místnostech prkenné nebo betonové s PVC, v ostatních místnostech rovněž prkenné nebo betonové s PVC, popř. dlažba, ve sklepě nejsou vytápění etážové s plynovým kotlem (kotlem na TP jako záložní) s ocelovými žebrovými radiátory elektroinstalace světelná i motorová na pojistkové automaty bleskosvod neproveden rozvod vody studené i teplé, ohřev teplé vody elektrickým bojlerem rozvod plynu instalován kanalizace standardního provedení z kuchyně, koupelny a záchodu z vnitřního hygienického vybavení vana a umývadlo, záchod splachovací, vybavení kuchyně kombinovaným sporákem z ostatního vybavení rozvod slaboproudu (telefon) Koeficient K4 – zákl. údaje

28. Koeficient K4 - výpočet

29. Konstrukce a vybavení stavby Konstrukce a vybavení Provedení Stand. % Koef. Podíl ─────────────────────────────────────────────────────────────── 01 Základy, zemní práce P 0,07100 100 0,46 0,03266 02 Svislé konstrukce S 0,22300 50 1,00 0,11150 02 Svislé konstrukce P 0,22300 50 0,46 0,05129 03 Stropy S 0,08400 95 1,00 0,07980 03 Stropy P 0,08400 5 0,46 0,00193 04 Zastřešení S 0,05200 100 1,00 0,05200 05 Krytiny střech S 0,03200 100 1,00 0,03200 06 Klempířské konstrukce S 0,00800 100 07 Vnitřní omítky S 0,06200 100 08 Fasádní omítky S 0,03100 100 09 Vnější obklady Ch 0,00400 100 10 Vnitřní obklady S 0,02300 60 10 Vnitřní obklady Ch 0,02300 40 11 Schody P 0,02400 100 12 Dveře S 0,03300 100 13 Okna S 0,05200 100 14 Podlahy obyt. místn. P 0,02200 100 15 Podlahy ostat. místn. S 0,01100 95 15 Podlahy ostat. místn. Ch 0,01100 5 16 Vytápění S 0,04400 100 17 Elektroinstalace S 0,04100 100 18 Bleskosvod Ch 0,00600 100 19 Rozvod vody S 0,03000 100 20 Zdroj teplé vody S 0,01800 100 21 Instalace plynu S 0,00500 100 22 Kanalizace S 0,02800 100 23 Vybavení kuchyní S 0,00500 100 24 Hygienické vybavení S 0,05100 100 25 Záchod S 0,00400 100 26 Ostatní S 0,03600 10 26 Ostatní Ch 0,03600 90 ─────────────────────────────────────────────────────────────── Koeficient vybavení stavby K4X,XXXX

30. Koeficient K5 • Koeficient polohový – K5 (příloha č. 14 vyhl. - tab. 1)

31. Koeficient Ki • Koeficient změny cen staveb – Ki (příloha č. 38 vyhl.)

32. Koeficient Kp - používání koeficientu prodejnosti viz § 44, odst. 1 - 11 • Koeficient prodejnosti – Kp (příloha č. 39 vyhl.)

33. Opotřebení staveb (§ 21 vyhl.) • Cena zjištěná podle § 3 až 13 se sníží o opotřebení způsobem stanoveným v příloze č. 15. • U rozestavěné stavby narušené povětrnostními nebo jinými vlivy a u jiné stavby uvedené v § 17 se cena sníží o opotřebení přiměřeně. • Při výpočtu opotřebení stavby bez základů se přihlédne k její kratší životnosti oproti nemovité stavbě obdobného charakteru a životnost uvedená v příloze č. 15 se sníží o 20 až 40 %. Lze tak postupovat i v případě dočasné stavby, pokud je její dočasnost průkazně doložena. • V případě výskytu radonu ve stavbě se stavebním povolením vydaným do 28. února 1991 se cena stavby snižuje po odpočtu opotřebení podle odstavců 1 až 3 o 7 %. Výskyt radonu je nezbytné prokázat.

34. Opotřebení staveb Příloha č. 15, odst. 1 - 4 • Cena stavby se přiměřeně sníží o opotřebení vzhledem k jejímu stáří, stavu a předpokládané další životnosti stavby nebo její části. Výpočet opotřebení se provede metodou lineární nebo analytickou. • Při použití lineární metody se opotřebení rovnoměrně rozdělí na celou dobu předpokládané životnosti. Roční opotřebení se vypočte dělením 100 % celkovou předpokládanou životností. Použije-li se pro výpočet opotřebení lineární metoda, opotřebení může činit nejvýše 85 %. • Opotřebení u inženýrských a speciálních pozemních staveb, studní, venkovních úprav a hřbitovních staveb se stanoví lineární metodou. • Analytická metoda výpočtu opotřebení pomocí objemových podílů konstrukcí a vybavení na ceně stavby se použije vždy v případech, kdy je • stavba ve stádiu před nebo po opravě, mimo běžnou údržbu, • stavba v mimořádně dobrém nebo mimořádně špatném technickém stavu • výpočet opotřebení stavby lineární metodou nevýstižný nebo opotřebení je objektivně větší než 85 %, • oceňována kulturní památka, • provedena nástavba, přístavba, vestavba.

35. Opotřebení staveb Příloha č. 15, odst. 5 • Výpočet opotřebení analytickou metodou vychází ze stanovení objemových podílů konstrukcí a vybavení uvedených v tabulkách č. 1 až 6. Předpokládaná životnost těchto konstrukcí a vybavení je uvedena v tabulce č. 7. Opotřebení stavby v procentech se vypočte podle vzorce • n ….. počet položek konstrukcí a vybavení ve stavbě se vyskytujících, • Ai ….. objemové podíly jednotlivých konstrukcí a vybavení uvedené v tabulkách č. 1 až 6 upravené podle skutečně zjištěného stavu v návaznosti na výpočet koeficientu vybavení K4 ; součet objemových podílů se i po těchto těchto úpravách rovná 1,000, • Bi ….. skutečné stáří jednotlivých konstrukcí a vybavení, • Ci ….. předpokládaná celková životnost příslušné konstrukce a vybavení uvedená v tabulce č. 7, popřípadě stanovená s ohledem na skutečný stavebně technický stav konstrukce, přičemž platí vztah Bi < Ci (v případě ukončení technické životnosti některé konstrukce a vybaveníse předpokládaná životnost rovná jejímu skutečnému stáří).

36. Opotřebení stavby - výpočet

37. Výpočet opotřebení (analytická metoda) Konstrukce a vybavení Podíl Stáří Život. Opotř.% 100A B C 100Ax(B/C) ─────────────────────────────────────────────────────────────── 01 P Základy, zemní práce 3,972 124 150 3,283521 02 P Svislé konstrukce 6,238 124 150 5,156749 02 S Svislé konstrukce 13,559 124 150 11,208778 03 P Stropy 0,235 124 140 0,208143 03 S Stropy 9,706 124 150 8,023630 04 S Zastřešení 6,325 124 140 5,602141 05 S Krytiny střech 3,892 40 45 3,459556 06 S Klempířské konstrukce 0,973 40 45 07 S Vnitřní omítky 0,80 x 7,541 124 150 07 S Vnitřní omítky 0,20 x 7,541 40 60 08 S Fasádní omítky 3,770 40 50 10 S Vnitřní obklady 1,678 30 40 11 P Schody 1,343 124 140 12 S Dveře 0,40 x 4,014 124 140 12 S Dveře 0,60 x 4,014 40 60 13 S Okna 6,325 40 45 14 P Podlahy obyt. místn. 0,75 x 1,231 124 135 14 P Podlahy obyt. místn. 0,25 x 1,231 40 50 15 S Podlahy ostat. místn. 0,75 x 1,271 124 135 15 S Podlahy ostat. místn. 0,25 x 1,271 40 50 16 S Vytápění 0,70 x 40 45 16 S Vytápění 0,30 x 17 25 17 S Elektroinstalace 40 45 19 S Rozvod vody 40 45 20 S Zdroj teplé vody 30 35 21 S Instalace plynu 17 25 22 S Kanalizace 40 45 23 S Vybavení kuchyní 20 25 24 S Hygienické vybavení 30 35 25 S Záchod 30 35 26 S Ostatní 10 15 ─────────────────────────────────────────────────────────────── Opotřebení analytickou metodou XX,XX%

38. Hospodářská budova

39. 25,20 m 6,60 m Půdorys – hospodářská budova

40. 2,25 m zastřešení 1,45 m 0,10 + 2,90 m vrchní stavba Profil stavby – hosp. budova

41. Ocenění hospodářské budovy • §3vyhlášky • Jako budova a hala se oceňuje stavba, kterou nelze zařadit podle účelu jejího užití mezi stavby oceňované podle § 4 až 11 • Cena budovy a haly se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou za m3 stanovenou v závislosti na účelu užití a upravenou podle odstavce 3.

42. Obestavěný prostor - výpočet • Zastavěné plochy a výšky jednotlivých podlaží • Podlaží Zastavěná plocha Výška • ─────────────────────────────────────────────────────────────── • 1.NP 25,20x6,60 = 166,32 m2 2,90 m • ─────────────────────────────────────────────────────────────── • Zastavěná plocha podlaží celkem 166,32 m2 • Počet podlaží: 1 • Průměrná zast. plocha podlaží: 166,32 m2 / 1 = 166,32 m2 • Výpočet průměrné výšky podlaží (váženým průměrem) • Podlaží Zast.plocha ZP celkem Výška • ─────────────────────────────────────────────────────────────── • 1.NP 166,32 / 166,32 x 2,90 = 2,900000 m • ─────────────────────────────────────────────────────────────── • Průměrná výška podlaží 2,90 m • Obestavěný prostor • Spodní stavba 0,00 m3 • Vrchní stavba • 166,32x(0,10+2,90) = 498,96 m3 • Zastřešení • 166,32x(1,45+3,70)/2 = 428,27 m3 • ─────────────────────────────────────────────────────────────── • Obestavěný prostor celkem 927,23 m3

43. Základní cena • Základní cena za m3 obestavěného prostoru budovy a její standardní vybavení (příloha č. 2 vyhlášky)

44. Základní cena upravená • Základní cena budovy a haly uvedená v přílohách č. 2 a 3 se násobí koeficienty K1 až K5, Ki a Kp podle vzorce ZCU = ZC x K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x Ki x Kp , kde • ZCU ..... základní cena upravená, • ZC ...... základní cena podle přílohy č. 2 nebo č. 3, • K1 ...... koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce uvedený v příloze č. 4, • K2 ...... koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaží v objektu, popřípadě samostatně oceňované části, • K3 ...... koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaží v objektu, popřípadě samostatně oceňované části, • K4 ...... koeficient vybavení stavby, • K5 ...... koeficient polohový podle přílohy č. 14, • Ki ...... koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 38, • Kp ...... koeficient prodejnosti uvedený v příloze č. 39.

45. Koeficient K1 • Koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce – K1 (příloha č. 4 vyhl.)

46. Koeficient K2 Koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaží v objektu, popřípadě samostatně oceňované části, se vypočte podle vzorce • 0,92 a 6,60 ….. konstanty, • PZP ..... průměrná zastavěná plocha v m2 Výpočet: K2 = 0,92 + 6,60/pzp = 0,92 + 6,60/166,32 m2 = 0,9597

47. Koeficient K3 Koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaží v objektu, popřípadě samostatně oceňované části podle vzorce • v ....... průměrná výška podlaží v metrech, • 2,10 a 0,30 ….. konstanty. Výpočet: K3 = 2,10/v + 0,30 = 2,10/2,90 m + 0,30 = 1,0241

48. Koeficient K4 K4 = 1 + (0,54 x n) , kde • 1 a 0,54 ..... konstanty • n ...... součet objemových podílů kontrukcí a vybavení, uvedených v příloze č. 15 v tabulce č. 3, s nadstandardním vybavením, snížený o součet podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením (viz příl. 2, druhá tabulka, vyhlášky) • Objemové podíly konstrukcí a vybavení podle typů budov (tabulka č. 1 v příloze č. 15 vyhlášky)

49. základy běžné bez izolací svislé nosné konstrukce zděné z cihelného zdiva o tl. 45 cm stropy klenuté do I nosníků střecha pultová, střešní krytina z vlnitého eternitu, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu vnitřní omítky vápenné dvouvrstvé, fasáda – režné zdivo s kamenným soklem, vnitřní obklady nejsou bez schodů vstup na půdu po žebříku z venkovní strany objektu dveře dřevěné svlakové, okna ocelová jednoduchá podlahy betonové vytápění není, elektroinstalace pouze světelná na pojistkové automaty bleskosvod, rozvod vody, vnitřní kanalizace, ani ostatní vybavení se nevyskytuje Koeficient K4 – zákl. údaje

50. Koeficient K4 - výpočet