RECUPERO SPESE CONDOMINIALI

1. RECUPERO SPESE CONDOMINIALI ART.1130 C.C. N.3 Obbligo amministratore: riscuotere contributi condominiali

2. ART. 63 disposizioni attuazione c.c. • Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione

3. Quali delibere assembleari autorizzano l’amministratore a chiedere l’emissione del decreto ingiuntivo Tutte le delibere oltre a quelle che approvano il preventivo di spesa ed il consuntivo di gestione che prevedano e approvino una spesa danno la facoltà di chiedere dl’emissione del decreto ingiuntivo

4. Contro quale soggetto va rivolta la richiesta di ingiunzione al pagamento • Tra locatari e conduttori va rivolta esclusivamente al proprietario dell’immobile; • Tra nudo proprietario e usufruttuario: art. 67 disp.att. c.c. Cass. Civ. 14.12.2011 n. 26831 che stabilisce: in tema di ripartizione degli oneri condominiali tra nudo proprietario e usufruttuario, in applicazione degli art. 1004 e 1005 d.c. il nudo proprietario non è tenuto, nemmeno in via sussidiaria o solidale al pagamento delle spese condominiali…”

5. Contro quale soggetto va rivolta la richiesta di ingiunzione al pagamento • In caso di morte del proprietario: l’azione va rivolta contro gli eredi che tuttavia risponderanno solo per i contributi condominiali relativi all’anno in corso e all’anno precedente secondo l’art 63 disp.att.c.c. • In caso di vendita dell’immobile:se il contratto di compravendita non dice nulla a deliberazione dell'assemblea condominiale che approva le spese per lavori di straordinaria manutenzione obbliga al loro pagamento chi era proprietario al momento della stessa; pertanto, in caso di vendita di un’unita` immobiliare in condominio, e in mancanza di accordo tra le parti, nei rapporti tra alienante e acquirente e` tenuto a sopportarne i relativi costi chi era proprietario al momento della delibera, a nulla rilevando che tali opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente. Cass. civ. Sez. II, 03/12/2010, n. 24654 In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. Di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. cod. civ.. (Rigetta, App. Messina, 03/02/2009) • Cass. civ. Sez. II, 03/12/2010, n. 24654

6. Solidarietà tra i condomini • Cass. civ. Sez. Unite Sent. 08/04/2008, n. 9148: “la solidarietà passiva richiede non soltanto la pluralità dei debitori e l'identica causa dell'obbligazione, ma anche l'indivisibilità della prestazione comune, in mancanza della quale e in difetto di una espressa disposizione di legge, prevale l'intrinseca parziarietà. Pertanto, considerato che l'obbligazione ascritta a tutti i condomini, ancorché comune, è divisibile trattandosi di somma di danaro e che la solidarietà nel condominio non è contemplata da alcuna disposizione di legge, prevale l'intrinseca parziarietà dell'obbligazione, di talché, conseguita la condanna dell'amministratore, quale rappresentante dei condomini, il creditore può procedere all'esecuzione individualmente nei confronti dei singoli condomini, secondo la quota di ciascuno e non per l'intero.”

7. AZIONI POSSESSORIE • L’amministratore ex art.1130 n.4 c.c. deve compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle pareti comuni degli edifici • conseguentemente è legittimato senza necessità di delibera ad agire in giudizio tanto verso i condomini che verso i terzi per compiere detti atti conservativi-. • Le azioni possessorie rientrano in questi atti conservativi

8. AZIONI POSSESSORIE • ART. 1168 C.C. Azione di reintegrazione • [1] Chi è stato violentemente od occultamente spogliato del possesso può, entro l'anno dal sofferto spoglio, chiedere contro l'autore di esso la reintegrazione del possesso medesimo. • [2] L'azione è concessa altresì a chi ha la detenzione della cosa, tranne il caso che l'abbia per ragioni di servizio o di ospitalità. • [3] Se lo spoglio è clandestino, il termine per chiedere la reintegrazione decorre dal giorno della scoperta dello spoglio. • [4] La reintegrazione deve ordinarsi dal giudice sulla semplice notorietà del fatto, senza dilazione.

9. AZIONI POSSESSORIE • ART.1170 C.C. : Azione di manutenzione • [1] Chi è stato molestato nel possesso di un immobile, di un diritto reale sopra un immobile o di un'universalità di mobili può, entro l'anno dalla turbativa, chiedere la manutenzione del possesso medesimo. • [2] L'azione è data se il possesso dura da oltre un anno, continuo e non interrotto, e non è stato acquistato violentemente o clandestinamente. Qualora il possesso sia stato acquistato in modo violento o clandestino, l'azione può nondimeno esercitarsi, decorso un anno dal giorno in cui la violenza o la clandestinità è cessata. • [3] Anche colui che ha subìto uno spoglio non violento o clandestino può chiedere di essere rimesso nel possesso, se ricorrono le condizioni indicate dal comma precedente.

10. Azione di spoglio e manutenzione differenza • L’azione di spoglio tende a reagire alla privazione illecita del possesso e ha funzione recuperatoria del possesso • l’azione di manutenzione mira ad assicurare il pacifico godimento del possesso relativo e ad una cosa o a un diritto su una cosa e ad inibire ogni comportamento che possa tradursi in un ostacolo al godim3ento del possesso la funzione pertanto conservativa e preventiva

11. IMMISSIONI ART.844 C.C. • [1] Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi. • [2] Nell'applicare questa norma l'autorità giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà. Può tener conto della priorità di un determinato uso.

12. CASI TIPICI DI IMMISSIONI: • fumi, esalazioni consistono nella maggior parte in emissioni prodotte dalle canne fumarie o dagli impianti posti a servizio di bar, pizzerie etc.. • immissioni di odori negli spazi comuni e nelle proprietà esclusive degli edifici condominiali • immissioni sonore • Animali caso classico abbaiare cane

13. AZIONE ESPERIBILE. • ricorso d’urgenza ex art.700 c.p.c. ricorso finalizzato all’ottenimento di un provvedimento giudiziario con il quale il Giudice competente ordina la cessazione delle turbative

14. SOGGETTO LEGITTIMATO AD ESPERIRE L’ AZIONE • Quando il danneggiato dalle immissioni sia il condominio la titolarità dell’azione spetta all’amministratore, il quale per il combinato degli artt. 1130 e 1131 il quale può agire direttamente verso il responsabile anche senza apposita delibera assembleare rientrando tra i suoi poteri quello di compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio.