Allmänna taxeringsregler

1. Allmänna taxeringsregler

2. Inledande bestämmelser • Sker vid allmän, förenklad och särskild fastighetstaxering • Skall överensstämma med före- skrifterna om fastighetstaxering (FTL, FTF, SKV:s föreskrifter och RR:s prejudicerande domar • Likformiga och rättvisa • Vissa begrepp defineras • Vem som skall anses som ägare läggs fast

3. Vad ska taxeras? • Fastighet Civilrättsligt begrepp definierat i JB • Viss lös egendom enligt 1 kap 4 § FTL

4. Vad är fast egendom? • Fast egendom är jord. Denna är in- delad i fastigheter (1 kap 1 § JB). Till fastigheten hör mark och vissa tillbehör såsom • Byggnad, ledning, stängsel och annan anläggning som anbragts i eller ovan jord för stadigvarande bruk. • På rot stående träd och andra växter m m. • Byggnads- och industritillbehör 2 kap 1-3 §§ JB

5. Tillbehör till fast egendom • Om de ägs av fastighetens ägare på samma sätt som denne äger fastigheten. • Allmänna fastighetstillbehör • Byggnadstillbehör • Industritillbehör

6. Mark • Mark som tillhör enskild fastighet • Andel i samfälld mark • Servitutsrätt till markTillbehör till fastighetOm de ägs av fastighetens ägare på samma sätt som denne äger fastigheten. • Allmänna fastighetstillbehör Byggnad, ledning, stängsel och annan anläggning (t ex VA- anläggning, swimmingpool) som anbragts i eller ovan jord för stadigvarande bruk samt på rot stående träd och andra växter. • Byggnadstillbehör Fast inredning och annat varmed byggnaden blivit försedd om det är ägnat till stadigvarande bruk ( t ex hiss, värme- panna, element med ledningar, öppen spis, markis, spis, kylskåp, tvättmaskin och nyckel m m) • Industritillbehör Fastighet, som helt eller delvis är inrättad för industriell verksamhet. Maskin och annan utrustning som tillförts fastigheten. För att användas i verksamheten huvudsakligen på denna. Fordon, kontorsutrustning och handverktyg hör ej till fastigheten.

7. Exempel • En hyresgäst låter på egen bekostnad in- stallera en tvättmaskin i sin lägenhet. • En jordbruksarrendator uppför ett silo- torn på den arrenderade gården. • Under år 2004 sålde en jordbrukare en rotpost från sin skog. Ersättningen erhölls vid avtalstidpunkten. Enligt köpeavtalet skulle rotposten vara avverkad och bort- forslad inom tre år. Avverkning och bort- forsling ägde rum våren 2005.

8. Arbetsordning vid fastighetstaxering Beslut/Åtgärd FTL 1. Indelning i byggnadstyper 2. Indelning i ägoslag 3. Skatteplikt fastställs 4. Indelning i taxeringsenheter 5. Typ av taxeringsenhet fastställs 6. Värderingen a) Indela i värderingsenheter b) Bestäm och klassindela värde- faktorerna för värderingsenheten c) Bestäm riktvärde för värderings- enheten d) Bestäm om justering ska ske för säregna förhållanden e) Beräkna delvärden och totalt taxeringsvärde 7. Redovisa taxeringsbeslutet 2 kap 2 kap 3 kap 4 kap 1-10 §§ 4 kap 6 kap 7 kap 3 § 7 kap 4 § 7 kap 5 § 5 kap 20 kap 2 och 4 §§

9. Byggnadstyper Småhus Hyreshus Industribyggnad Kraftverksbyggnad Ekonomibyggnad

10. Specialbyggnad (ex. skola, sjukhus, kultur- byggnad, sportanläggning och försvarsbyggnad m m Övrig byggnad (ex. bensinstationer) Övervägande delen Ingen generell metod - area - volym - värde - byggkostnad I princip bör värdet gälla

11. Småhus Byggnad inrättad till bostad för 1 eller 2 familjer samt komplementhus. • Friliggande en- och tvåbostadshus • Enbostadshus i rad • Tvåbostadshus i rad om olika fastig- heter För småhus på lantbruk gäller särskilda bestämmelser.

12. Hyreshus Inrättad till bostad åt > 2 familjer eller kontor, butik, hotell, restaurang eller dylikt samt komplementhus. 1 - 2 bostäder + lokal Hyreshus om sammantaget mer än 2 lägenheter Parkeringshus i anslutning till hyreshus är komplementhus och således hyreshus.

13. Ekonomibyggnad Inrättad för jord- och skogsbruk och ej bostad + växthus och djurstall utan anknytning till jord- eller skogsbruk. • Exempel: • Djurstall • Loge, lada • Maskinhall • Gårdslager • Ensilagesilo • Spannmålslager • Växthus

14. Kraftverksbyggnad Byggnad som är inrättad för kom-mersiell produktion av elektriskstarkström. Även byggnad förvattenreglering, för lagring avbränsle och annan byggnad förproduktionen utgör kraft-verksbyggnad

15. Industribyggnad Inrättad för industriell verksamhet OBS! Alltid begreppet ”inrättad” D v s kan byggnaden till övervägande delanvändas som kontor eller dylikt är deninte inrättad för industriell verksamhet, utan indelas som hyreshus, även om den ligger i ett industriområde Industri = tillverkning av varor

16. Specialbyggnad • ”Används som” • Försvarsbyggnad • Kommunikationsbyggnad • Distributionsbyggnad • Värmecentral • Reningsanläggning • Vårdbyggnad • Bad-, sport- och idrottsanläggning • Skolbyggnad • Kulturbyggnad • Ecklesiastikbyggnad • ”Ägs och används” • Allmän byggnad

17. Övrig byggnad • = resten • Exempel: • Bensinstation • Reparationsverkstad • Lager

18. Ägoslag • Mark som är vattentäckt indelas bara om den är täktmark • Mark med saneringsbyggnad anses obebyggd • Följande ägoslag finns: • Tomtmark • Täktmark • Åkermark • Betesmark • Skogsmark • Skogsimpediment • Övrig mark

19. Tomtmark • Bebyggd mark (ej ekonomibyggnad) • Obebyggd mark om • Bildad för byggnadsändamål under de senaste två åren • Om fastigheten bildats längre tillbaka i tiden skall marken utgöra tomtmark endast om det är uppen- bart att den får bebyggas • I övriga fall endast om det finns giltigt bygglov eller tillstånd enligt förhandsbesked enligt PBL

20. Täktmark Täkttillstånd enligt Miljöbalkenkrävs • T ex täkt av: • Grus • Sand • Berg • Sten • Lera • IndustrimineralOBS! Ej gruva!

21. Åkermark Mark som används eller lämpligen kan användas till växtodling eller bete och som är lämplig att plöjas. Till växtodling hänföres även fältmässiga odlingar av köksväxter, frukt och bär. Mark som används för plantskoleverksamhet in- delas normalt som åkermark. Betesmark Mark som används eller lämpligen kan användas till bete och som inte är lämp- lig att plöjas. Mindre eller oregelbundna markområden belägna inom betesmark som tidigare använts som åker men som inte längre plöjs hänföres till betesmark. Är marken lämplig att plöja?

22. Skogsmark Mark som är lämplig för virkesproduk- tion (minst en kubikmeter om året per hektar) och som inte i väsentlig utsträck- ning används för annat ändamål. Mark därdet bör finnas skog till skydd mot sand- eller jordflykt eller mot att fjällgränsenflyttas ned. Skogsimpediment Mark som inte är lämplig för virkesproduk-tion utan produktionshöjande åtgärder mensom bär skog eller har förutsättningar attbära skog. Produceras 1 m3sk/ha och år?

23. Övrig mark = Resten Exempel: Allmänna platser, begravningsplatser, flygfält, kalfjäll, skidbackar, golfbanor, vägar m m. Notera: Mark som upptas av ekonomibyggnad är ej tomtmark utan klassificeras somövrig mark.

24. Skatteplikt (3 kap FTL) • All egendom är skattepliktig utom: • Specialbyggnad • Egendom inom nationalpark • Lantbruk för vård- eller skoländamål • Byggnad som ägs av vissa institutioner • Kyrkor samt barmhärtighetsinrättningar som avses i 7 kap 15§ inkomstskattelagen m fl • Akademier, Nobelstiftelsen, stiftelsen Dag Hammar- skjölds minnesfond, Apotekarsocietetens stiftelse för främjandet av farmacins utveckling m m, stiftelsen Sveriges sjömanshus • Sådana sammanslutningar av studerande vid univer- sitet och högskolor, i vilka de studerande är skyldiga att vara medlemmar, samt samarbetsorgan för så- dana sammanslutningar med ändamål att fullgöra uppgifter som ankommer på sammanslutningarna. • Utländska staters beskickningar Skattefriheten avser endast andra typer än lant-bruksenhet samt om egendomen används till över-vägande del i deras verksamhet såsom sådan

25. Indelning i taxeringsenheter Egendom som ska ingå i taxeringsenhet ska uppfylla följande förutsättningar: 1. Ha samma ägare 2. Vara belägen i samma kommun 3. Ha samma skattepliktsförhållande 4. Tillhöra vissa kombinationer av ägo- slag och byggnadstyper

26. 1. Samma ägare Om skilda delar av en fastighet har olika ägare (s k sämjedelning) skamotsvarande uppdelning i taxerings-enheter ske. * Undantag: Sämjedelning som skett efter 1962(i Dalarnas län efter 1952) anses ogiltig * På marken inte urskiljbart delägande med så kallade ideella andelar medför inte någon uppdelning i taxerings- enheter Uppdelning i flera taxeringsenhetersker även då mark och byggnad ägsav olika personer.

27. 2. Samma kommun En fastighetsägares totala innehav inom en kommun bildar normalt en taxerings- enhet. 3. Samma skatteplikts- förhållande Taxeringsenhet får ej innehålla både skattepliktig och skattefri egendom. Om så är fallet måste uppdelning ske.

28. Kombinationer av byggnadstyper och ägoslag (1) Huvudregel En taxeringsenhet ska utgöra någon av följande kombi- nationer av byggnadstyper och ägoslag = typ av taxe- ringsenhet eller kategori: Kategori Byggnadstyp Ägoslag Småhusenhet Hyreshusenhet Industrienhet Industrienhet (täktenhet) Elprod.enhet Specialenhet Lantbruksenhet Småhus Hyreshus Industribyggnad Övrig byggnad Industribyggnad Övrig byggnad Kraftv.byggnad Specialbyggnad Småhus Ekonomibyggnad Tomtmark för sådan byggnad Tomtmark för sådan byggnad Tomtmark för sådan byggnad Täktmark Tomtmark till kraftv. Tomtmark för sådan byggnad Tomtmark Åker-och betesmark Skogsmark Skogsimpediment Övrig mark

29. Kombinationer av byggnadstyper och ägoslag (2) • Saneringsbyggnad och övrig mark kan ingå i alla typer av taxeringsenheter • Vid taxering förs värderingsenheter avseende bygg- nader och mark samman i ovanstående kombinationer. För dessa bestäms sedan: - Taxeringsvärde - Skattepliktsförhållande

30. Riktvärden, värdeområden och värdefaktorer Värdering ska för samtliga kategorier ske med utgångspunkt i värdefaktorer. D v s egenskaper knutna till fastigheten som inverkar på mark-nadsvärdet. Värdefaktor = 1. Värdefaktorer som särskilt beaktas d v s finns uppräkna- de i FTL, är klassindelade samt utgör ”parametrar i värderingsmodellerna”. 2. Värdefaktorer som ej särskilt beaktas i FTL. Om någon av dessa påtagligt inverkar på marknadsvärdet ska justering för säregna förhållande ske. 3. Värdefaktorer som ej får be- aktas vid fastighetstaxeringen, t ex belåning.

31. Säreget förhållande • Ej beaktat vid riktvärdets bestämmande • Onormalt för - värdeområdet - fastighetstypen När ska justering ske ? Jämför • Taxeringsenhetens värde med det säregna förhållandet med • Taxeringsenhetens värde utan det säregna förhållandet Påtaglig skillnad? (3 % eller 25 kkr) • Nej = Ingen justering • Ja = Justering på någon eller några värde- ringsenheter i enlighet med de speciella regler för justering som finns för olika slags värderingsenheter

32. Värdeområden • Riket ska indelas i geografiska värde- områden för olika byggnadstyper och ägoslag. • Riktvärdekarta H, I, T, S, SL, J, SK • Värdeområdena ska avgränsas så att det entydigt framgår för samtliga fastigheter vilket område de tillhör. • Värdeområdena ska avgränsas så att inverkan av värdefaktorer enligt FTL kan bedömas enhetligt. • Värdeområdena redovisas på kartor och i förteckningar.

33. Taxeringsvärdet = 75 % av marknadsvärdet med vissa undantag

34. Undantag • Privaträttsliga förpliktelser som inte är servitut eller liknande, t ex • lån • arrendekontrakt • kvarboendekontrakt • Klassindelning • Anpassning till tabell- och värde- serier

35. Värderingsmetoder/Värde Tre olika kapitalvärden på fastigheten som utgör grund för beslutsfattande. Avkastn. värde Marknads- värde Produktions- kostnad Värde Metod Ortspris- metod Avkastnings- beräkning Produktionskost- nadsberäkning FTL prioriterar ortsprismetoden framför övriga metoder att nå fram till mark- nadsvärdet Ortsprismetod Avkastningsberäkning Produktionskostnadsberäkning

36. Beskaffenhetstidpunkten Enligt 1 kap 6 § FTL är fastighetens användning och beskaffenhet vid taxe- ringsårets ingång avgörande för taxe- ringen. 1 Januari Moét & Chandon

37. Värdetidpunkten FTL 5 kap 4 § Marknadsvärdet ska bestämmas med hänsyn till det genomsnittliga prisläget under andra året före det år då allmän fastighetstaxering av taxeringsenheten sker. FFT04 Nivåår = 2002 AFT05 Nivåår = 2003 FFT 06 Nivåår = 2004 AFT07 Nivåår = 2005