La promotion du crédit hypothécaire au Burkina Faso

1. La promotion du crédit hypothécaire au Burkina Faso Primary Mortgage Market initiative in Burkina Faso (PMMI-BF) Projet: Banque Mondiale/Société financière internationale(BM/SFI) 2009 - 2011

2. Menu du Jour Le système KISS Le bail emphytéotique Options de meso-finance

3. Appariement*… • Il ne suffit pas d’apparier les échéances • Il est préférable d’apparier les durations** • La duration informe sur la maturité du prêt • La duration informe sur la séquence des flux • Et elle permet de mesurer la sensibilité aux taux • * Apparier (to match): faire correspondre par paires. Ici, par exemple, faire correspondre les échéances de prêts sur 3 ans avec des certificats de dépôt de 3 ans. • ** La duration d'un instrument financier à taux fixe est la durée de vie moyenne de ses flux financiers pondérée par leur valeur actualisée. Toutes choses étant égales d'ailleurs, plus la duration est élevée, plus le risque est grand.

4. Adossement pour prêts longs: KISS* • Rappel: • Un crédit peut être amorti sur une longue période mais avoir une échéance courte. • Les conditions sont renégociables en t (Roll over mortgage) Solde en t Échéance en t Amortissement en n KISS: Keep It Super Simple (ou autre….)

5. Financement KISS en graphique

6. Sources de fonds prêtables • Une obligation « courte » telle que un Certificat de Dépôt Garanti (CDG) est émise par le prêteur typiquement pour 1, 3 ou 5 ans. • Ces CDG peuvent être emis sur le marché ou acquis par des institutions internationales (ex: SFI) • Les dépôts ainsi générés peut être alors prêtés avec des échéances correspondantes (1, 3 ou 5 ans). • Les différences de taux créditeurs et débiteurs sont maintenus et ajustés à l’échéance.

7. Principes du KISS résumés • Les Banques obtiennent des ressources à échéances moyennes (3 ou 5 ans) • Sur ces fonds, elles accordent des crédits aux mêmes échéances mais avec un amortissement long (ex: 25 ans) • À l’échéance les soldes sont renégociés pour toutes les conditions (taux, nouvelles échéances et nouvel amortissement)

8. 18, 49, 99 ou 999 ans. • Le recours au bail emphytéotique… • Afin de réduire les coûts des emprunts; • Afin de réduire les délais d’approbation; • Afin de réduire les difficultés de réalisation en cas de défaillance.

9. Loi n 057-2008/AN: Loi portant promotion immobilière au Burkina Faso • Art 2: L’emphytéose est un bail de longue durée de 18 ans au moins et de 99 ans au plus. L’Emphytéose passé avec l’Etat a pour effet de conférer au contractant un droit de jouissance sur les terres du domaine foncier national avec droit de propriété des installations et des ouvrages réalisés par lui.

10. Loi n 057-2008/AN: Loi portant promotion immobilière au Burkina Faso • Art 6: L’acquisition en pleine propriété de terres du domaine foncier national et le bail emphytéotique constituent les modes d’accès aux terres du domaine foncier national par les personnes physiques ou morales du droit public ou privé exerçant l’activité de promotion immobilière.

11. Les caractéristiques d’une emphytéose  • L’État demeure le plein propriétaire du terrain en perpétuité; • Le titulaire du bail (le preneur ou l’emphytéote) est plein propriétaire des immeubles érigés sur ce terrain pour toute la durée du bail; • Ce droit réel sur l’immeuble permet donc de l’hypothéquer (article 119 de l’acte uniforme de l’OHADA); • Le preneur paye un loyer annuel qui peut être fixe ou ajustables selon les conditions du bail.

12. Avantages pour l’Etat • La propriété du foncier demeure publique conformément à l’esprit de la législation foncière et la tradition Ouest Africaine; • L’État reçoit un loyer annuel qui – en principe – pourrait être un % de la valeur vénale du terrain. • Ce loyer devrait donc refléter les plus values qui résultent des investissements d’infrastructures engagés par l’État. (Contrairement à la situation ou le propriétaire privé bénéficie de plus values auxquelles il n’a pas contribué) • À l’échéance du bail, l’État dispose d’une option réelle : il peut disposer du terrain, récupérer l’immeuble ou, tout simplement, renouveler le bail à un loyer adapté aux conditions du marché

13. Avantages pour le preneur • Quasi-équivalence à une possession perpétuelle; • Moins coûteux et moins long à obtenir qu’un titre foncier; • L’immeuble érigé sur le terrain sous bail peut être hypothéqué; • Il n’y a pas à payer un prix d’achat initial pour le terrain, seulement un loyer annuel; • Les résidences construites sur des terrains sous bail se vendent moins chères et deviennent ainsi plus accessibles aux ménages à revenus limités.

14. Inconvénient pour le preneur • Un bail est un actif dépréciable et à valeur de revente décroissante • Le preneur est exposé à des variations des loyers ; • Le preneur ne dispose pas d’avantage patrimonial : il ne peut léguer sa propriété. • Ces inconvénients sont reflétés dans les prix...

15. Dernier argument en faveur… pour l’Etat • Loi n 057-2008/AN: Loi portant promotion immobilière au Burkina Faso: • Définition du logement social (art 2): • Le logement social est un logement décent, offrant un minimum de fonctionnalité, de sécurité, de confort et d’hygiène. Il est produit avec l’appui de l’État.

16. Ni trop grand, ni trop petit: le meso-crédit • Crédit au logement par les institutions de micro-crédit. • Meso = moyen… (aussi Maiso- .. Ou Mezzo) • Environ 10 ans d’experimentations diverses en Asie, Amérique Latine, Europe Centrale et…. Fort peu en Afrique.

17. Pour qui… au BF • Maisons de moins de 5 millions • Revenus réguliers de moins de 300 000 CFA

19. Tout de suite… ou plus tard? Deux approches: • Accumulation d’épargne préalable • Plan d’épargne logement au BF • SEWA en Inde • Grameen Bank in Bangladesh (depuis 1984) • Pas d’accumulation: • FUNHAVI au Mexique • ADEMI en République Dominicaine • CHF à Gaza • Banco Sol en Bolivie

20. Les prêteurs potentiels • Banques traditionnelles qui descendent…. • Institutions de micro-finance qui montent… • Institutions spécialisées qui débutent…

21. Avantages pour les prêteurs • Fidélisation des clients • Attirer de nouveaux déposants • Taux de défaillance très bas • Amélioration de l’expertise en souscription • Constitution d’une base de données qui facilite les analyses de crédit (Ex: Desjardins’ Credit +)

22. Les emprunteurs potentiels • Rénovation et améliorations • Construction d’une ou deux pièces supplémentaires à fins locatives • Achats en co-propriété ou coopérative de petites unités dans parcelles (entrer-coucher, celibatorium, chambre-salon) • Auto-construction très modeste (ex. voute nubienne)