”Highlights”

1. ”Highlights” 1. Fokus på rendyrking av virksomheten Salg av entreprenørvirksomheten Salg av aksjer i Norsk Lotteridrift ASA Salg av aksjer i Gresvig ASA, avventer avklaring fra Konkurransetilsynet Salgsforhandlinger pågår vedr. Mango og Click 2. Nye kjøpesenterprosjekter Partille, Sverige Centrum Aarhus, Danmark Fire nye prosjekter i Polen og Tsjekkia 3. Positiv omsetningsutvikling på kjøpesentrene. Totalt 6,5% foran fjoråret. Ca. 4,5% foran på sammenlignbare arealer. 4. Sterk økning i nettoleien på kjøpesentrene Forbedret med 7,6% i 1.kv. 2000 sammenlignet med tilsvarende periode i fjor. Økning på 3,5% på sammenlignbare arealer.

2. Agenda 1. Regnskap og balanse pr. 31.03.00 2. Strategi 3. Kjøpesenter Norge 4. Kjøpesenter Utland

3. 1. Regnskap og balanse pr. 31.03.00 Sjøsiden Senter, Mosjøen

4. Resultatregnskap pr. 1. Kvartal 2000

5. Resultatelementer Forhold som har virket inn på resultatene 1kv.99 - 1kv. 2000: Entreprenørvirksomheten solgt 1. kv. 2000 Narvik Storsenter åpnet nov. 1999 Vinterbro utvidet jan. 2000 Hakon Eiendom AS solgt i 1. Kv 1999 Boligprosjektet ”Lille Eiendom” solgt i 1. Kv. 1999

6. Resultatutvikling

7. Balanse pr. 31.03.00

8. Gjeldsforhold Samlet gjeld NOK 5.128 mill. Rentebærende gjeld NOK 3.625 mill. Flytende rente ca. 65% Fast rente ca. 35% Gj.sn. vektet rente ca. 6,8% p.a. Gj.sn. gjenværende løpetid ca. 1,5 år.

9. 2. Strategi og fokusområder Amanda, Haugesund

10. Steen & Strøm ASA Steen & Strøm ASA Kjøpesentre Norge Kjøpesentre Internasjonalt * Sverige * Danmark * Polen * Tsjekkia Aktiva utenfor kjernevirksomheten Kontorbygg Finansielle investeringer Fokusområder og kompetanse: Drift og forvaltning av kjøpesentre - løpende virksomhet Utvikling av kjøpesentre - ”greenfield” prosjekter, ekspansjon og renovering Utleie Kjøp og salg av kjøpesentre

11. ”Aktiva” Steen & Strøm består av følgende aktiva: Kjøpesentre Utviklingsprosjekter Oslo Havnelager and andre ikke handelsrelaterte eiendommer Finansielle aktiva Medarbeidere med høy kjøpesenter-kompetanse Merkevarenavnet ”Steen & Strøm”

12. Steen & Strøm Kjøpesenter bransjen • Rask konsolidering og restrukturering • Konsolidering og internasjonalisering innen detaljhandelen • Fortsatt sterk etterspørsel og økende omsetning i detaljhandelen • Detaljhandelskjedene konkurrerer om å tilegne seg gode butikklokaler. Steen & Strøm er godt posisjonert og vil ha en aktiv rolle i restruktureringen av det skandinaviske kjøpesentermarkedet. Steen & Strøms strategiske posisjon • Steen & Strøm ASA er Skandinavias største kjøpesenterselskap • Solid plattform for videre vekst i utvalgte europeiske markeder • Dyktige medarbeidere • Høy kompetanse på markedsføring av kjøpesentre • Gode relasjoner til de største detaljhandelskjedene

13. Strategi Utvikling og drift av kjøpesentre er Steen & Strøm’s kjernevirksomhet og viktigste satsningsområde. Eiendeler som ikke knytter seg til selskapets kjernevirksomhet planlegges utfisjonert eller avhendet. Skandinavia som vårt hjemmemarked. Vår målsetting er å videreutvikle Steen & Strøm som Skandinavias ledende kjøpesenterselskap. Steen & Strøm skal oppnå en størrelse som gir oss ytterligere stordriftsfordeler og økt markedsmakt. Vår skal videreutvikle vår virksomhet i utvalgte deler av Øst-Europa basert på lav risikoprofil.

14. Verdiskapning MARKEDSSITUASJON Vekst i detaljhandelen Kjhøpesentrene øker markeds- andelen Økt omsetning på kjøpesentrene STRATEGI Leietakerne i stand til å betale høyere leie Markedsmakt/ ekspansjon Styrket posisjon ved reforhandlinger Økt netto leie Rendyrking Lavere kostnader DRIFT Forbedret drift

15. Fokusområder LØNNSOM VEKSTKontrollert, lønnsom vekst som skal styrke selskapets markedsposisjon og øke markedsmakt i forhandlinger med leietakere. Vekst skal komme igjennom oppkjøp av selskaper/eiendommer og utvikling av greenfields. FORBEDRE SELSKAPETS KJERNEVIRKSOMHETSelskapet skal utvikle sin kjernekompetanse slik at vi bedre enn før henter ut synergier av eksisterende og ny virksomhet. Systemer, struktur og organisasjon må endres slik at selskapets ansatte gis mulighet til å fokusere på verdiskapende aktiviteter (leie/salg) mot dagens fokus på ”vedlikeholds-aktiviteter”. PRODUKTUTVIKLINGVi må legge til rette for at våre kunder kan dekke flere av sine behov på våre sentre. I dag er de fleste kjøpesentre like hva gjelder bransje- og kjedesammensetning - og SST må posisjonere seg bort fra de tradisjonelle kjøpesentre slik vi oppleves annerledes og bedre. RENDYRKINGAvhende eiendommer som ikke relaterer seg til vår kjernevirksomhet

16. Nøkkeltallsoppfølging -leie pr. kvm - omsetning pr. kvm - leie i % av omsetning - kostnader i % av leieinntekter - felleskostnader pr kvm - antall kunder - omsetning pr kunde - forfalte kundefordringer - direkte avkastning - ledige lokaler

17. Leie i % av omsetning Leieinntekter 420 mill. Omsetning 7.430 mill. Leie / Omsetning 5,6% Utlandet 10-14% Forbedringspotensiale: Dersom ”Leie/Omsetning” økes fra 5,6% til 6,6%, innebærer dette en økning i leieinntektene på 17,9%. Leieinntekter NOK 420 mill. x 17,9% = NOK 75 mill. Merverdi på anslagsvis NOK 1 mrd.

18. 3. Kjøpesentre Norge - 30 kjøpesentre hvorav 14 under forvaltning Nordbyen Senter, Larvik

19. LillestrømTorv Løkketangen Skårer Stovner Senteret Gulskogen Vinterbro Torvbyen Halden Storsenter Farmandstredet Nordbyen + Br.kvartalet Beliggenhet - egeneide kjøpesentre Nerstranda Handelshuset Narvik Sjøsiden Senter Arken Markedet Amanda

20. Brutto utleiebart areal

21. Omsetning 1) Inkl. areal eid av NKL (Obs). Omsetning NOK 430 mill.. 2) Inkl. fremleid areal. 3) Omsetningsveksten på sammenlignbare arealer utgjorde 8% fra 1998 til 1999.

22. Forfallsstruktur

23. Utviklingsprosjekter

24. 4. Kjøpesentre Utland Kolding Storsenter, Danmark

25. Sverige Rerlativt mange kjøpesentre for salg - flere spennende ”greenfields” Partille, Gøteborg - Utviklingsprosjekt med Partille kommune - Totalt 40.000 m² (ny og eksisterende bygningsmasse) - Oppstart 2002 - Ferdigstillelse 2003

26. Danmark Centrum Aarhus - Avtale om etablering av kjøpesenter inngått med NCC - Vi får 50% av prosjektet med opsjon til å kjøpe NCC sin andel til en fastsatt pris - Endelig investeringsbeslutning tas ultimo 2000 - Byggestart 2001 - Ferdigstillelse 2003 Ørestaden - Miljøministeriet har lagt inn innsigelse mot etablering - Basert på diskusjoner med kommunen håper vi på godkjennelse av prosjektet forutsatt at vi kan akseptere en reduksjon av arealet til hypermmarkedet/ de største arealene - Venter en endelig avklaring innen 4-8 uker

27. Polen Forvaltningen av Reduta og Targowek er tilfredsstillende. Utviklingsprosjekter: - Bytom åpner ultimo 2000 - Targowek II planlagt åpnet sommeren 2001

28. Tsjekkia Etablert egen organisasjon i Tsjekkia med Henrik Klarskov (dansk) som landsjef. Ostrawa åpner 24. mai 2000. Senteret vil være fullt utleid ved åpningen. Hradec er planlagt åpnet utltimo 2000. Foreløpig få utleide arealer grunnet prioritering av Ostrava.

29. Utviklingsprosjekter Euro Mall Holding har rettigheter til å delta i utviklingsprosjekter i Gdansk, Krakow, Czestochowa, Poznan IV og Bielsko Biala i Polen.

30. Steen & Strøm Fokusert regional strategi Ledende kjøpesenterselskap i Skandinavia God ”record” som verdiutvikler Tilbyr totalkonsept (utvikling, utleie, forvaltning og salg av kjøpesentre). Dyktige medarbeidere

31. APPENDIX Lillestrøm Torv

32. Kjøpesenterporteføljen *) A6 Ørebro (10%) og Marieberg (25%) er deleide sentre.