A.N.A.C. I. sez. di Verona

1. A.N.A.C. I. sez. di Verona e progetto “Laboratorio veronese per manager immobiliari” In collaborazione con STOCKHOLM PRESENTANO: PROPERTY MANAGEMENT STOCKHOLM 2006 1-2 DICEMBRE 2006

2. La HSB E’ una società costituita in forma cooperativa presente nel mercato immobiliare di Stoccolma da più di ottant’ anni. La HSB è stata pioniere nella costruzione di immobili e nella fornitura dei servizi e manutenzioni. I numeri: La HSB vanta 536.426 soci gestisce 353.000 appartamenti ha al suo interno 3794 dipendenti nel 2003 ha costruito 4500 abitazioni Ha 4.500 appartamenti in affitto. • La HSB ha informato la sua attività ai principi di: • sicurezza; • permanenza nel tempo; • qualità dei servizi; • attenzione all’ aspetto economico-sociale.

3. Principi economici e giuridici dell’ attività di costruzione e gestione immobiliare in Svezia ◘In Svezia non esiste il condominio come in Italia o Spagna, cioè la proprietà esclusiva degli appartamenti e la comproprietà dei beni e servizi comuni necessari alla loro esistenza. ◘ In Svezia le società come la HSB costruiscono gli immobili che poi sono acquistati da Associazioni. I soci dell’ Associazione sono proprietari dell’intero immobile ed il loro diritto è rappresentato dalla quota di partecipazione all’associazione. Vi sono quindi tante Associazioni che vengono definite: Associazioni Locali. ◘ I soci dell’ Associazione Locale, nominano al loro interno il Direttivo il quale ha il controllo totale sui costi dei servizi e di conservazione dell’immobile. Quello che decide il direttivo è vincolante per tutti i soci.

4. Principi economici e giuridici dell’ attività di costruzione e gestione immobiliare in Svezia ◘L’ Associazione Locale, non ha scopo dilucro e risponde anche della conservazione degli appartamenti. ◘ Quindi: l’ HSB costruisce e vende l’immobile alla costituita Associazione Locale, la quale, a sua volta, è anche socia dell’HSB. ◘ Normalmente il Direttivo dell’ Associazione Locale, sottoscrive un contratto di manutenzione dell’immobile, ma può anche rivolgersi ad altra società. ◘ Anche i singoli soci, per le manutenzioni interne, possono rivolgersi all’ HSB o ad altre società.

5. Il CERTIFICATO DEI SERVIZI ELABORATO DA HSB - 1 ◘ L’ HSB ha prodotto un programma in collaborazione con le Associazioni Locali, ed ha elaborato un metodo di gestione valido per tutti gli immobili amministrati. ◘ Il metodo di gestione è stato poi reso pubblico al fine di far conoscere al pubblico ed ai soci: le competenze dell’ HSB, i sistemi di formazione e informazione, i progetti ed il loro sviluppo. ◘ Ogni amministratore dell’ HSB deve conoscere a fondo i programmi e le competenze gestionali e amministrative dell’ HSB e conformarsi ad esse nell’esercizio delle sue mansioni. ◘ Il certificato dei servizi prevede, fra l’altro, l’obbligo annuale di una accurata visita a tutto l’immobile per l’analisi delle strutture e dei servizi e quindi degli interventi necessari.

6. Il CERTIFICATO DEI SERVIZI ELABORATO DA HSB - 2 ◘ All’esito della visita, viene redatto un documento che stabilisce gli interventi necessari, le modalità operative, i tempi ed i costi. ◘ Viene quindi redatto un preventivo di spesa dettagliato su uno spazio temporale di intervento da 1 a 5 anni. ◘La decisone di intervento non dipende però dalla HSB ma dal Direttivo Locale il quale è in grado adottare le decisioni proprio grazie alla meticolosità della vista annuale e all’analisi degli interventi e dei relativi costi. ◘ A sua voltail Direttivo Locale, deve portare il budget di intervento all’Assemblea Generale dei soci che, a maggioranza, decide. ◘ Costi ed interventi, poi, vengono comunque controllati da un revisore indipendente al fine di certificare la correttezza dei comportamenti.

7. I SERVIZI ◘ L’ HSB opera nel campo immobiliare a 360 gradi. Con definizione anglosassane potremmo dire che è una società operante nell’ Asset-Management, Facility Management, PropertyManagement. ◘Quindi, valutazione, costruzione, vendita, fornitura di servizi all’immobile, amministrazione, gestione. ◘ Gli interventi di manutenzione richiesti o effettuati dall’ HSB sugli immobili vengono direttamente gestiti dalla sede da una apposita unità. ◘ Gli amministratori della HSB (che potremmo definire come building manager) seguono la parte giuridica, tecnica e dei servizi e sono sempre a contatto con il Direttivo Locale e in controllo costante degli immobili affidati.

8. I SERVIZI - 2 • ◘ I servizi vengono suddivisi in: • Servizi ordinari: che sono i controlli generali, il funzionamento degli impianti, del riscaldamento, i controlli periodici dei servizi tecnici. • Riparazioni nelle parti comuni. • Servizi di sicurezza 24h. • Servizio clienti: vengono risolti i reclami, sono fornite tutte le informazioni sulla gestione, i rapporti contrattuali in essere con l’ Associazione Locale. • ◘ I building manager, appunto perché hanno il compito del controllo, non hanno ufficio e le informazioni, fatturazioni, ordini di servizio e quant’altro necessario, avviene tramite comunicazione elettronica con apposito computer palmare. Anche le fatture da consegnare al Direttivo Locale vengono spedite dalla sede all’ amministratore tramite palmare.

9. I SERVIZI – 3, Riscaldamento ◘ Il servizio di riscaldamento viene controllato dalla HSB tramite un sistema computerizzato che ogni giorno ne permette di vedere l’andamento. Esiste la figura del responsabile del contratto (che fa parte del Direttivo Locale) e che, periodicamente controlla come gli utenti utilizzano il servizio ed i loro problemi. In pratica, il responsabile del contratto, accede agli appartamenti e verifica che i condomini utilizzino bene il servizio (isolamento delle finestre, ecc.) ◘ Il responsabile dell’energia è un dipendente della HSB che ha il compito tecnico della manutenzione e funzionalità dell’impianto. I suoi interventi sono “guidati” dalla HSB tramite un sistenma computerizzato che individua le criticità dell’impianto. ◘ Grazie anche alla carta dei servizi, vi è un costante contatto tra HSB e responsabile del contratto al fine di verificare costantemente costi e consumi.

10. ANALISI CONCLUSIVA ◘L’HSB è una importante società che opera nel mondo immobiliare a 360 gradi. Questo le permette di progettare l’intervento edilizio: dalla fase progettuale, appunto, alla gestione dell’immobile. ◘ L’ HSB, nel campo della gestione, è concentrata sulla efficienza ed economicità ed i suoi manager sono esperti nel ramo di competenza affidato. I reclami e le informazioni sono gestite da un apposita struttura. ◘ Il controllo periodico degli immobili, lo studio programmato delle manutenzioni, permettono ai clienti di approntare un budget per la conservazione del loro bene. ◘ L’ HSB fa un importante ricorso ai sistemi informatici per il monitoraggio degli impianti e dei servizi. Mentre il controllo quotidiano è affidato sul campo ai buiding manager che poi hanno il diretto contatto con il Direttivo Locale che rappresenta i proprietari. ◘ Altro dato importante è che il Direttivo Locale, nominato dall’assemblea dei comproprietari, controlla l’andamento economico e i problemi di vita quotidiana, e, al suo interno, ha dei responsabili che dialogano con i singoli comproprietari. Ciò fa sì che il gestore dell’immobile HSB sia sempre concentrato sulla efficienza ed economicità dei servizi forniti e sul controllo dell’ immobile. Avv. Maurizio Voi – Centro Studi ANACI di Verona