Gemengde complexen

1. Gemengde complexen

2. Workshop Gemengde complexen: huurders en kopers door één deur?

3. Programma: Korte introductie Filmpje (de Admiraliteit, Rotterdam) Korte flitspeiling Inleiding Mark Bal, Woonbron Korte flitspeiling Inleiding Marleen van der Werff, Nijestee Korte flitspeiling Afsluiting

4. Problemen in gemengde complexen: - huurders zijn geen partij in Vve (‘tweedehands burger’) meer partijen, waar liggen de verantwoordelijkheden? verhuurder afhankelijk van de andere eigenaren onderhoudsfonds onvoldoende gevuld

5. De Admiraliteit, Rotterdam

6. Flitspeiling 1 Huurders en eigenaar-bewoners hebben dezelfde belangen; de samenwerking komt dus vanzelf op gang. ONEENS / EENS

7. Casus Woonbron, Rotterdam door Mark Bal

8. Bewonersparticipatie en VVE Mark Bal 21 juni 2011

9. Programma Bewoners (huurders) in de VVE • Aanleiding bij Woonbron vanuit strategie • Uitleg model • Wat betekent dit voor bewoners(commissies)?

10. Aanleiding huurders in VvE • Bewonersparticipatie vanuit de Strategie: • Keuzevrijheid via Te Woon: huur en koop door elkaar in gemengde complexen • vergroten zeggenschap bewoners • Doel: • Het verbeteren van woonplezier en leefbaarheid • Efficiënt organiseren van bewonersoverleg • Kapstok VvE

11. Corporatie in een VvE? • Corporatie vaak ‘groot-eigenaar’ (meerderheid) • Corporatie moet ook het huurdersbelang behartigen in de VvE • Huurrecht redelijk voorstel • 70% instemming onder huurders (situatie huurcomplex) • Woonbron geeft in VvE stemrecht aan huurder • via stemrecht in VvE toets ‘redelijk voorstel’ georganiseerd • Voorstellen worden in commissies voorbereid

12. Vertaling stemrecht VvE H E • Alleen stemrecht tav: • Servicekosten • Vaststelling/wijziging huishoudelijk reglement • Verbeteringen waarvan zelf de kosten worden gedragen • Benoemen en ontslaan commissieleden Volledig stemrecht (Woonbron beperkt stemrecht)

13. Voorbeelden wie besluit? • Onderhoud eigenaars • Schilderwerk standaard eigenaars Andere kleur (renovatie) bewoners • Uitbreiding schoonmaak bewoners • Benoemen commissieleden bewoners • Bewoner kan alleen besluit nemen op basis van juiste informatie!

14. Besluitvorming voorbeeld • Verandering schoonmaakpakket -VvE 100 woningen (80 huur / 20 eigenaar) -Op vergadering aanwezig 40 (30/10) -Voor 25 en tegen 15: besluit aangenomen • Huurder heeft directe inspraak = dienen huurderbelang (vervangt 70% / redelijk voorstel) • Woonbron stemt blanco waar stem aan huurder is gegeven! Woonbron kan wel toelichten/adviseren

15. Relatie met Overlegwet • Overlegwet wordt nageleefd; recht op informatie • Informatie wordt aan commissies gegeven / commissies vragen informatie op • Termijnen worden nageleefd in proces • Leden commissies worden benoemd, democratisch proces • Besluitvorming via VvE

16. Proces besluitvorming in VvE • Bespreking binnen commissies (hele jaar) • Voorbereiding • VvE beheerder en corporatie (intern) • Overleg met commissies en voorzitter (extern) • Uitnodigen bewoners voor VvE vergadering • Alle vergaderstukken met vertaling naar huurder • VvE vergadering • Volmacht met stemadvies • Notulen • Genomen besluiten en vertaling naar huurder • Uitvoeren besluiten / actiepunten

17. Betekenis voor Bewonerscommissies? • Bc en VvE-commissies gaan in elkaar op • Aansluiten bij vergaderplanning VvE -nadenken over wensen (agendapunten) -nadenken over mandaat; welke activiteiten gedurende het jaar met welke middelen (activiteitenplan)? • VvE vergadering besluit -Bijv. Bepalen bijdrage leefbaarheidspot door eigenaars -besteding via activiteiten door leden commissie (mandaat) en verantwoording achteraf

18. Hoe werkt het in de praktijk? • Betrokkenheid bewoners is zeer verschillend. Goede voorlichting vooraf is nodig • Betrokkenheid eigenaren is vergelijkbaar met huurders • Mate van betrokkenheid is geen criterium voor succes of falen; participatie is geen doel op zich! Bewoners kunnen altijd meepraten als er een belang is! • Model integreert overleg met huurders en eigenaren (efficiënter) • Actieve bewonerscommissies hebben soms moeite met model (verandering speelveld en spelregels)

19. Verwachting toekomst? • Betrokkenheid bewoners neemt af bij beperkt eigen belang; huidige model en regelgeving is formele ‘vergadertafelparticipatie’ • Corporaties zullen ook slag moeten maken om anders in gesprek te blijven met bewoners • Wens: ondersteunend woonrecht waarbij huurrecht en appartementsrecht naadloos op elkaar aansluiten!

20. Flitspeiling 2: Een huurder is geen eigenaar, dus moet hij geen stem hebben in de Vereniging van Eigenaren. ONEENS / EENS

21. Flitspeiling 3: Afzonderlijk overleg tussen de bewonerscommissie in het complex en de verhuurder blijft nodig. ONEENS / EENS

22. Casus Nijestee, Groningen door Marleen van der Werff

23. Community’s huur & koop

24. Nijestee Groningen Stad 100 VvE’s, 80 actief allemaal gemengd beheer door externe VvE beheerder

25. Aanleiding? Op zoek naar nieuwe middelen voor bewonersparticipatie en zelfbeheer Noodzaak huurderparticipatie in VvE’s stijgt: steeds meer gemengde VvE’s verschuiving in aandachtsveld VvE’s Uitkomsten vooronderzoek naar huurderparticipatie in VvE’s (Urbannerdam/SEV)

26. Praktijk • Gebrek aan informatie en communicatie • Gebrek aan gezamenlijke verantwoordelijkheid huurders/eigenaren De Droom Gemengde complexen huur/koop beschouwen zichzelf als een community en dragen gezamenlijke verantwoordelijkheidt.o.v. gebouw en omgeving.

27. Doel • Een aanpak die in gaat op: • Inventarisatie onderwerpen huurders/eigenaren • Vorm voor onderling contact huurders/eigenaren • Informatievoorziening huurders • Invloed huurders in VvE • Gezamenlijk gedragen verantwoordelijkheid

28. 2 Pilot’s: • Bewonersoverleg • Driehoeksoverleg gemengde commissies met adviesrecht • Bewonersvergadering + gemengde commissies met stemrecht • Gelimiteerd stemrecht + gemengde commissies • Volledig stemrecht (+ evt. gemengde commissies)

29. Bewonersoverleg Stap 1: ontmoeting huurders/eigenaren • Vuurkorfgesprekken / buitenbioscoop op binnenterrein / nieuwjaarsborrel etc. • Stap 2: Bewonersoverleg • VvE bestuur voorstellen, huurders informeren • Inventarisatie behoefte en gezamenlijke onderwerpen • Stap 3: Gemengde VvE vergadering • Evt. gemengde commissies / werkgroepen

31. Volledig stemrechthuurders in VvE • Samenwerking VvE bestuur • Digitale community, poll’s, behoefte peiling • Huurders laten stemmen in VvE • Samenwerkingsafspraken (rol, taak, verantwoordelijkheid) • Informatievoorziening (digitale community, mailing, Twitter etc.)

32. Voortgang t/m juni 2011 • Volledig stemrecht in VvE • Pilot 2: Dinkelpark / De Slinger • Samenwerking met VvE en VvE beheerder • Aftrap nieuwjaarsborrel • Huis-aan-huis gesprekken onder huurders • Ledenvergadering VvE 14 juni • Informatievoorziening via communitysite van de VvE

33. Uitslag huisgesprekken onder de huurders: • - 18 huurders geïnterviewd • 3 willen meestemmen in ledenvergadering, 3 digitaal, 3 in gemengde werkgroep • parkeerplaats meest populair, daarna onderhoud, schoonmaak, gezamenlijke activiteiten • 14 willen verslag ontvangen, de meesten per e-mail • 7 hebben behoefte aan informatieve, voorbereidende bewonersavond over het stemrecht

35. Pilot 3: Grunobuurt • Volledig stemrecht in VvE • -Nieuwbouw: vanaf begin gezamenlijke benadering bewoners • Huurders hebben vanaf begin stemrecht • Communitysite Grunobuurt: daar vindt verdere samenwerking en info-uitwisseling plaats

37. Huurders en eigenaren ontmoeten elkaar en vullen samen de gezamenlijke ruimtes in: • Binnenterrein • Dakterras • Binnentuin Digitaal vervolg vindt plaats op de communitysite, voortraject voor het gemengd stemmen in de VvE

39. Stellingen: • Corporaties zijn bang om de macht uit handen te geven • De VvE is een verouderd instrument: een toekomstbestendiger manier voor gemengd beheer is de bewonerscooperatie

40. Vragen: • In hoeverre kan een VvE de rol van bewonersvereniging / commissie overnemen? • Hoe ga je om met huishoudelijk reglement? Als je dit als corporatie niet omarmt, verspreid je het dan wel onder huurders?

41. Bedankt voor uw aandacht! Vragen?

42. Flitspeiling 4: Het is voor een verhuurder financieel niet verantwoord om huurders stemrecht te geven. ONEENS / EENS

43. Flitspeiling 5: VvE en huurderscommissie moeten opgaan in één ‘gemengde’ bewonersvereniging. ONEENS / EENS

44. Afsluiting: Huurders en kopers door één deur: door samenwerking te stimuleren faciliteren en formaliseren.