FASTIGHETSFÖRVÄRV & DUE DILIGENCE

FASTIGHETSFÖRVÄRV & DUE DILIGENCE 26 November 2007 Advokat David Berggren (david.berggren@hamilton.se)

Allmän information om köpeobjektet, sekretessavtal, letter of intent (avsiktsförklaring) etc. Säljaren sätter samman Due Diligence-material Köparen genomför DD Avtalsförhandlingar Avtalsundertecknande (signing) Tillträde (closing) Ytterligare undersökningar av garantierna Förvärvsprocessen

Fastighetsförvärv • Köp av fastighet • Köp av aktier/andelar • Fastighetsbildningsåtgärder

Val av förvärvsmetod • Påverkas av skatteutfall • Fastighetsrelaterad skatt • Stämpelskatt • Bolagsrelaterad skatt • Köparen: moms, skattemässigt ingångsvärde • Säljaren: realisationsvinst (ej skatt vid försäljning av dotterbolagsaktier)

1. Köp av fastighet • Jordabalken • formalavtal (JB 4:1) • felregler (konkreta resp. abstrakta fel) • undersöknings- resp. upplysningsplikt • Stämpelskatt

Fel enligt JB • Feltyperna i 4 kap. JB kan delas in i konkreta och abstrakta fel: KONKRETA FEL Konkret fel föreligger när fastigheten ej stämmer överens med ”vad som följer av avtalet”. Med ”vad som följer av avtalet” avses dels rena garantier men även enuntiationer inkluderas av uttrycket. ABSTRAKTA FEL Abstrakt fel föreligger i övrigt när fastigheten i något avseende avviker från normal standard.

ABSTRAKTA FEL Rättsligt fel = när köparens av någon anledning inte kan rättsligt förfoga över fastigheten utan begränsningar (ex. panträtter, tvesala). Rådighetsfel = andra begränsningar ifråga om köparens möjligheter att använda fastigheten än sådana som följer av lagstadgande (ex. bygglov) Faktiska fel = en avvikelse från ”vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet” Fel enligt JB (forts.)

Upplysningsplikt enligt JB Säljaren anses ha en upplysningsplikt vid • totala påföljdsfriskrivningar, och • ”svårupptäckta” fel (ursäktligt att köparen inte upptäckt felet vid sin undersökning och det vore otillbörligt om säljaren undgick ansvar) • Upplysningsplikten förutsätter vetskap

Undersökningspliktenligt JB • Köparen får inte åberopa fel om köparen borde ha upptäckt felet vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till (JB 4:19 2 st.) • fastigheten skick, • den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter, samt • omständigheterna vid köpet

Överlåtelse Köpeskilling Tillträde Köpeskillingens erläggande Åtgärder på Tillträdesdagen Säljarens garantier - Äganderätt - Inteckningar och andra belastningar - Offentliga avgifter, efterlevnader av regler och tvister - Miljö Fastighetsöverlåtelseavtalet

Försäkringar Fastighetens skick m.m. Fördelning av kostnader och avkastning m.m. Farans övergång och försäkring Skadestånd Inskrivningskostnader m.m. Tillstånd Kontraktsinnehåll Köpebrev Fastighetsöverlåtelseavtalet (forts.)

2. Förvärv av fastighetsbolag (aktier) • Köplagen • Jordabalken är ej tillämplig • Krav på fastighetsspecifika garantier i avtalet (motsvarande direkt köp av fastighet)

Fel enligt köplagen föreligger om köpeobjektet inte överensstämmer med vad som följer av avtalet (17 § 1 st. KöpL) Fel föreligger också om köpeobjektet inte kan användas för det ändamål liknande köpeobjekt används för och om det föreligger avvikelser från vad köparen med fog kunnat förutsätta angående köpeobjektet (17 § 2 och 3 st. KöpL) Fel enligt köplagen

Köparen får inte åberopa fel (20 § KöpL) som han måste ha känt till; eller 2. som han borde märkt vid en undersökning - som han gjort; eller - som säljaren uppmanat honom att göra Finns ingen generell undersökningsplikt i köplagen Undersökningsplikt enligt köplagen

Medvetandegöra risker Fördela risker och möjligheter mellan parterna Undvika oklarheter i väsentliga frågor Checklista över väsentliga frågor Vad är syftet med överlåtelseavtalet?

Köpeskilling (fast, rörlig, justerbar, fastställande) Tillträde (tidpunkt och åtgärder) Villkor Garantier (innehåll och betydelse) Ansvarsbegränsningar (tidsgränser, maxbelopp) Andra förpliktelser (sekretess, konkurrensförbud) Övriga bestämmelser Aktieöverlåtelseavtalet

Garantier Bolagets och dess kapital Bolagets redovisning Tillgångarna Personal och försäkringar Skatter Fast egendom Immateriella rättigheter Aktieöverlåtelseavtalet (forts.)

Miljöbalken • Förorenade områden (10 kap. MB) • Såväl mark- och vattenområden som byggnader och anläggningar omfattas • I första hand är verksamhetsutövaren (förorenaren) ansvarig för sanering av förorenade områden • Solidariskt ansvar mellan olika verksamhetsutövare. Regressrätt i förhållande till förorenaren. • Omvänd bevisbörda • Ansvar för fastighetsägare/fastighetsinnehavare i visst fall

Förvärvslagstiftning • Förköpslagen • Hyresförvärvslagen (förvärvstillstånd) • Ombildningslagen (bostadsrättsföreningars rätt att förvärva hyresfastighet för ombildning till bostadsrätt)

Förköpslagen • Kommunen har förköpsrätt vid försäljning av fast egendom med undantag för (3 § FL) • permanent- och fritidsbostäder (under 3 000 kvm) • staten är säljare eller köpare • vissa släktköp • exekutiv auktion • andelsförsäljning • Förköpslagen gäller endast vid köp av fast egendom och sålunda inte vid köp av bolag/aktier

Hyresförvärvslagen • Förvärvsanmälan skall ske till kommunen vid förvärv av fastighet taxerad som hyreshusenhet vid bl.a. köp, byte eller gåva (1 § HFL) • Förvärvsanmälan skall även ske vid förvärv av aktier eller andelar i bolag som äger hyresfastighet (8 § HFL) • Förvärvsanmälan skall ske inom tre månader från det att förvärvet skedde (avtalsdagen) annars är förvärvet ogiltigt (5 § HFL)

Ombildningslagen • Bostadsrättsförening har rätt att förvärva fastighet för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt • intresseanmälan från BRF antecknad i fastighetsregistret ((3 § OL) • hembudsskyldighet (6 § OL) • undantag (oskäligt) (6 § OL)

Lagfart • Enligt huvudregeln skall lagfart sökas inom tre månader efter det att den handling på vilket köpet grundas (fångeshandlingen) upprättades (JB 20:2 1 st.) • Om köpet är beroende av villkor (köpebrev, förköp m.m.) räknas tiden från det att köpet är fullbordat (JB 20:2 2 st.) • Vilande lagfart i vissa fall (förköpsrätt, bevittning)

Stämpelskatt • Skattesats • juridisk person: 3 % • fysisk person: 1,5 % • Fastighetens värde • det högsta av köpeskillingen och taxeringsvärdet • Uppskov vid • koncerninterna förvärv • Transportköp • skattebefrielse vid vidareförsäljning

Transportköp • Skattebefrielse för transportköp erhålls om en fastighet överlåts – vidareförsäljs – utan att villkoren ändras annat än med avseende på (7 § 1 st. SL) • när fastigheten skall tillträdas, • när och hur betalning skall ske. • Skattebefrielse utgår för endast för det första köpet (köpen) – stämpelskatt skall således erläggas för det senaste köpet.

3. Fastighetsbildning • Fastighetsbildning avser en åtgärd genom vilken fastighetsindelning ändras eller servitut bildas, ändras eller upphör (1:1 FBL). • Nybildning • avstyckning (10 kap. FBL) • klyvning (11 kap. FBL) • sammanläggning (12 kap. FBL) • Ombildning • fastighetsreglering (5 kap. FBL)

Fastighetsreglering • Genom fastighetsreglering får mark överföras från en fastighet till en annan fastighet (5:1 FBL) • Vederlag kan erläggas i form av mark eller i pengar (5:2 FBL) • Fastighetsregleringen sker genom en lantmäteriförrättning • Tillträde till fastigheten sker efter det att lantmäteriets beslut vunnit laga kraft (5:30 FBL)

Fastighetsreglering Fördelar: • Förköpslagen är inte tillämplig • Hyresförvärvslagen är inte tillämplig • Ombildningslagen är inte tillämplig • Stämpelskattelagen är inte tillämplig (ej lagfart) Nackdelar: • Kan ta lång tid • Beroende av lantmäteriets beslut

Vad är Due Diligence? Olika typer av Due Diligence När görs Due Diligence? Vem gör Due Diligence? Vad är syftet? Hur genomförs Due Diligence? Due Diligence (DD)

Företagsgenomsyn Due Diligence ~ Påkallad aktsamhet, vederbörlig omsorg Anglosaxiskt begrepp: principen om caveat emptor - inte lika uttalad i Sverige Köplagen: ej undersökningsplikt generellt, dock på säljarens uppmaning (jfr. JB) Vad är Due Diligence?

Juridisk – advokatbyråer Finansiell/redovisnings – revisionsbyråer Skatte – advokat-/revisionsbyråer Miljö – miljöspecialister Teknisk (ex. produkt, källkod) Undersökningsområden

Säljarens (av egen fastighet/eget bolag) Reducera köparens kunskapsövertag - tidigare ovanligt, kommer mer och mer Minimera antalet garantier Viktigt att ta reda på vilka svagheter och risker som finns – inga överraskningar skall dyka upp Minimera risken för köparens hävning Syftet med Due diligence

2. Köparens (av köpeobjektet) Bättre underlag för bedömning av förvärvet – riskanalys Underlag för avtalsskrivande Köpeskillingpåverkande / Deal breakers Syftet (forts.)

Den legala Due Diligencen är en kontroll av bl.a. följande: Bolagsrättsliga frågor (formalia som bolagsordning, bolagsregistrering och ägarförhållandena) Aktieägarfrågor Ingångna avtal (med t.ex. leverantörer, kunder, bank) Försäkringar Tvister (pågående eller riskerar bolaget framtida tvister) Genomförande (DD-listan)

Fast egendom Miljörisker (Överstämmer verksamheten med lag?) Personalfrågor (bl.a. kollektivavtal, löner, pensioner) Myndighetstillstånd Immaterialrätter (t.ex. patent, varumärke, domännamn) Skatter och avgifter Genomförande (forts.)

FASTIGHETERNA Ägande Myndighetsbeslut m.m. Drift och underhåll Planer Mervärdesskatt Myndighetstillstånd Försäkringar PROCESSER OCH TVISTER MILJÖ Due Diligence vid köp av fast egendom

Due Diligence rapportering (ex. miljö) Fas 1 Genomgång av handlingar/dokumentation Fas 2 Börjar provborra etc. (dvs. går rent fysiskt ut på markerna) Fas 3 Intervju med ledning och nyckelpersoner etc. DD-rapport Executive summary Fullständig rapport

Prisdiskussion Justera garantikatalogen DD kan resultera i ”Specific Indemnities” Deal breakers Samverkan mellan DD och avtalet

Allmän information om köpeobjektet, sekretessavtal, letter of intent (avsiktsförklaring) etc. Säljaren sätter samman Due Diligence-material Köparen genomför DD Avtalsförhandlingar (1. fastighet 2. bolag 3. fast.regl.) Avtalsundertecknande (signing) Tillträde (closing) Ytterligare undersökningar av garantierna Förvärvsprocessen (avslutningsvis)

Frågor? Advokat David Berggrenwww.hamilton.se(david.berggren@hamilton.se)

FASTIGHETSFÖRVÄRV & DUE DILIGENCE