NĚKTERÉ PRÁVNÍ FORMY SPOLUPRÁCE INVESTORA A DEVELOPERA Pavel Pravda, advokát

1. NĚKTERÉ PRÁVNÍ FORMY SPOLUPRÁCE INVESTORA A DEVELOPERA Pavel Pravda, advokát

2. FORWARD DEAL • Standardní vztah • developer vyvine projekt • projekt prodá investorovi • investor provozuje nebo dál prodá • okamžik prodeje – zpravidla, pokud projekt již vyvinut a obsazen nájemníky • převis poptávky nad nabídkou – mění se okamžik prodeje u některých projektů

3. FORWARD DEAL • prodej projektu investorovi k okamžiku vydání územního rozhodnutí • zároveň závazek developera pro investora projekt developovat (vyvinout) • okamžik převodu projektu na investora - často časově velmi blízko okamžiku, kdy projekt (pozemky, společnost) nabývá developer sám –někdy označováno jako forward deal • otázka - jak právně zajistit

4. FORWARD DEAL • smlouva • převod – standardní smlouva o převodu • development – není žádná typová smlouva – specifická (nepojmenovaná) smlouva • smluvní strany • převod – developer a investor • development – developer a projektová společnost – smlouva uzavřena před či při převodu; obsah samozřejmě vyjednáván s investorem • částečná závislost těchto smluv

5. FORWARD DEAL • předmět smlouvy o developmentu • development jako činnost nebo jako výsledek činnosti • pro investora přijatelné pouze jako hmotný výsledek činnosti • při uzavření smlouvy je velmi těžké dostatečně určitě specifikovat výsledek (je závislý na více faktorech, které se v čase mění – např. výše nájmu, cena stavebních prací atd.)

6. FORWARD DEAL • předmět smlouvy tak tvoří (i) kombinace rámcových požadavků na výsledek a (ii) procesní postup, v rámci kterého dochází k dohodě smluvních stran • konkrétní činnost developera zpravidla je • vyhledat nájemce a uzavřít s ním budoucí smlouvu a smlouvu o nájmu • zajistit všechny předpoklady pro výstavbu a výstavbu samotnou • činnost developer vykonává pro projektovou společnost (často i jejím jménem) • rámcové požadavky na výsledek tak jsou zpravidla minimální náležitosti nájemní smlouvy, minimální standardy výstavby

7. FORWARD DEAL • objektivní rizika – jaká objekt. rizika která ze stran nese a kdy tato přecházejí na druhou smluvní stranu • exit investora – v závislosti na fázi projektu • závěr • nepojmenovaná smlouva • zpravidla není možné dostatečně určitě, reps. určitelně zachytit požadovaný výsledek • vyšší nároky na spolupráci stran v průběhu • riziko formálního posouzení

8. DEVELOPMENT A KOLEKTIVNÍ INVESTOVÁNÍ • novela zákona o kolektivním investování (zák. č. 224/2006 Sb.) • nový institut – kvalifikovaný investor (oproti veřejnosti) – poměrně široká zákonná definice • speciální fond – fond kvalifikovaných investorů (FKI) • může mít formu jak podílového fondu (ne-subjekt) tak investičního fondu (a.s.) • majetek a rozložení rizika – statut (ne zákonná pravidla)

9. DEVELOPMENT A KOLEKTIVNÍ INVESTOVÁNÍ • daňové zvýhodnění – sazba daně u investičního fondu – 5% • zákon neřeší u FKI množství otázek – na základě dotazů ČNB vydala Úřední sdělení, ze kterého vyplývá • vymezení okruhu investorů (koncern) • provádění developmentu • integrace projektové společnosti (převod jmění)

10. DEVELOPMENT A KOLEKTIVNÍ INVESTOVÁNÍ • realizace developerských projektů prostřednictvím FKI • je reálné v případě, že je prodávána nemovitost – např. pokud prodávány byty jako jednotky • administrativní náklady (založení, správa, exit)

11. ADRESA: Vodičkova 37Palác Langhans 110 00 Praha 1 Tel.: +420 222 929 301Fax: +420 222 929 341 E-mail: info@bnt.czwww.bnt.eu PARTNEŘI V PRAZE: David Falada, advokátPavel Pravda, advokátMarkéta Pravdová, advokátka NAŠE POBOČKY: Bratislava, Budapešť, Norimberk, Praha, Riga, Vilnius, Varšava, Talin PARTNERSKÉ KANCELÁŘE: Beograd, Bucuresti, Kiev, Lvov, Ljubljana, Sofia, Zagreb