TAHSİN MURAT PULAK YARGITAY 18.HUKUK DAİRESİ EMEKLİ TETKİK HAKİMİ 0505 367 59 52

1. TAHSİN MURAT PULAK YARGITAY 18.HUKUK DAİRESİ EMEKLİ TETKİK HAKİMİ 0505 367 59 52 tmpulak@mynet.com

2. KAT MÜLKİYETİ KANUNU Kanun No : 634 Kabul Tarihi : 23.06.1965 Resmi Gazete : 2.7.1965 T., 12038 S. Yürürlük Tarihi: 02.01.1966 Son değişiklikler :5711 S.Y.27.11.2007 Ve 5912 S.Y.07.07.2009 Ve 6111 S.Y.13.02.2011

3. YETKİ ve GÖREV Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanacağı davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Dava değerinin görevli mahkemenin belirlenmesine etkisi yoktur. Yetkili mahkeme, kat irtifaklı veya kat mülkiyetli yapının bulunduğu yer mahkemesidir. Davanın konusunun yetkili mahkemenin belirlenmesine etkisi yoktur.

4. KAT İRTİFAKI KURULMASI Yapımı düşünülen bina için düzenlenen mimari proje belediyeye onaylattırılır, aslı belediyede kalır örneği alınır, Yönetim planı düzenlenir, Tapu memuruna, mimari proje örneği ve yönetim planı ibraz edilerek kat irtifakını kurması istenir.

5. KAT MÜLKİYETİ KURULMASI Yapımı biten bina için belediyeden alınan yapı kullanma belgesi (iskan izni) tapuya götürülür ve kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi istenir. Daha önce yapılmış olan yapılarda, kat irtifakı kurulmamış olsa dahi, mimari proje, yönetim planı ve iskan izni ibraz edilerek kat mülkiyeti kurulması istenebilir.

6. 5912 sayılı yasa,iskan iznini veren belediyenin durumu tapu müdürlüğüne bildirmesini ve tapu müdürlüğünce kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi işleminin resen yapılması hükmünü getirmiştir.

7. KAT İRTİFAKI ve KAT MÜLKİYETİNİ KURMA YETKİSİ Kat irtifakının kurulması tamamen idari bir işlemdir. Kat irtifakını malik veya paydaşlar veya malikler kurar. Hakim kararıyla kat irtifakı kurulamaz. Kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi de idari işlem mahiyetindedir. Kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi işlemini kat irtifakı sahiplerinin istemi veya belediyenin bildirmesiyle tapu müdürlüğü yapar. Kat mülkiyetini de kural olarak malik veya paydaşlar veya malikler kurar. Hakim kararıyla kat mülkiyeti kurulması, ortaklığın giderilmesi davasında mümkündür.

8. ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİMadde 10- Mahkeme kararı ile kat mülkiyeti kurulması için her şeyden önce mülkiyeti paylı olan bir taşınmazın paydaşları arasında açılmış bir ortaklığın giderilmesi davası bulunması ve bu davada taraflardan birinin ortaklığın giderilmesinin taksim (veya bu anlama gelecek bir ifade) suretiyle yapılmasını istemiş olması gerekir. Hakimin, ortaklığı kat mülkiyeti kurarak gidermeye karar vermesi için; Taşınmazın zemini üzerinde bulunan yapı veya yapılar kat mülkiyeti kurulmasına elverişli olmalı (md.50/2), Bu yapı veya yapılar bağımsız bölümleri içermeli (md.1), Bağımsız bölümlerin sayısı her paydaşa en az bir bağımsız bölüm tahsis edilmesine olanak vermeli, Kat mülkiyeti belgeleri (md.12) tamamlanmalıdır. Bu koşullar gerçekleştiğinde hakim, bağımsız bölümleri, gerektiğinde payları da denkleştirerek ortaklara ayrı ayrı tahsis etmek suretiyle kat mülkiyeti kurulmasına karar verecektir.

9. İZALEYİ ŞÜYU YASAĞIMadde 7- Her biri ayrı bir taşınmaz statüsünde olan ve bu sebeple gerçek anlamda bir ortaklığa konu olmayan bağımsız bölümlerden oluşan kat irtifaklı veya kat mülkiyetli taşınmazların tamamı hakkında ortaklığın giderilmesi istenilemez. Kat irtifaklı veya kat mülkiyetli taşınmazların bağımsız bölümlerinin mülkiyetinde müşterek veya iştirak halinde ortaklığın var olması (Bağımsız bölüm malikinin ölümü ile mirasçılarının o bağımsız bölüme iştirak halinde paydaş olmaları veya bağımsız bölümün müşterek mülk olarak edinilmiş olması gibi) ve paydaşların bağımsız bölümdeki ortaklığa son vermek istemeleri halinde ise, yalnızca o bağımsız bölümle ilgili olarak ortaklığın giderilmesi istenebilecektir.

10. KANUNUN UYGULANMASIMadde 17 Kat irtifakının kurulmuş olup olmadığı tapu kayıtlarıyla belgelendirilir. İnşaatın fiilen tamamlanmış olup olmadığı ve bağımsız bölümlerin en az 2/3 ünün fiilen kullanılmaya başlanmış olup olmadığı mahallinde yapılacak keşif ve diğer yasal delillerle kanıtlanabilir. Yapı kullanma belgesinin alınmış olması yapının fiilen tamamlandığını gösterir ise de, bu belgenin alınmamış olması, inşaatın fiilen tamamlanmadığını kanıtlamaya tek başına yeterli değildir. Şartlar gerçekleştiğinde ana taşınmazın sadece yönetiminde değil, tüm unsurlarından kaynaklanan uyuşmazlıklarda Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanmaktadır.

11. DAVALARDAGEREKEN BELGELER TAPU KAYDI Her tür davada YÖNETİM PLANI Her tür davada MİMARİ PROJE Anayapıyı ilgilendiren davalarda

12. ARSA PAYLARININ DÜZELTİLMESİMadde 3- Davada tüm kat malikleri taraf olarak yer almalıdır. Bağımsız bölümlerin yalnızca yüzölçümleri değil, bulundukları kat, kullanım amacı, manzarası, coğrafi olarak baktığı yön gibi değere etkili olabilecek olan her türlü unsur dikkate alınır. Bağımsız bölümlerin değerlerinde kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulduğu tarihten sonra meydana gelmiş olabilecek olan değişiklikler arsa paylarının yeniden düzenlenmesine gerekçe olamaz. Ortak giderlere katılım paylarının az veya çok olması da arsa paylarının değiştirilmesini gerektirmez. Arsa paylarının değiştirilmesi sonucunda, arsa payı artan bağımsız bölüm malikleri tarafından, arsa payı azalan bağımsız bölüm maliklerine bu azalmayı karşılamak amacıyla bir bedel ödenmesi söz konusu olamaz. Arsa paylarının değiştirilmesi, değiştirilmesinden sonraki zaman için etkili olup, daha önce yapılmış olan iş ve işlemlere bir etkisi olmaz.

13. ORTAK YERLERMadde 4- Kat maliklerinin özel mülkiyet hakları, sadece malik oldukları bağımsız bölümlerin ve var ise eklentilerinin mimari projede belirlenmiş olan sınırlarının içinde geçerli olup, bu sınırın dışında kalan veya bu sınırın içinde olmakla birlikte özel mülkiyet hakkına dahil olması hukuken ve mantıken gerekli olmayan yerler ortak yerlerdir. Kat irtifaklı veya kat mülkiyetli bir taşınmazın ortak yerlerinin, taşınmazın nereleri olduğu öncelikle sözleşme ile belirlenir. Sözleşmede belirtilmiş olsun veya olmasın, bazı yerler ve şeyler her durumda ortak yerlerdendir. Bunların hangileri olduğu maddenin a, b ve c bentlerinde sayılmıştır. Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanması suretiyle çözümlenmesi gereken uyuşmazlıkların büyük çoğunluğu, ortak yerlerin kullanılması hususunda çıkmaktadır.

14. ORTAK YERLERİN KULLANIMIMadde 16- Kat malikleri ortak yerlere de malik olmakla birlikte buralardaki mülkiyet hakları, bağımsız bölümlerinin arsa payları oranındadır. Kat malikleri ortak yerleri arsa paylarıyla orantılı olarak kullanabilirler. Ortak yerlerdeki mülkiyet ve kullanım hakkı, kat maliklerine ortak yerde inşaat, onarım ve tesisler yapma hakkını vermez. Ortak yerlerdeki mülkiyet ve kullanım hakkı, ortak yerin arsa payı oranında da olsa fiilen bölünmesine ve bu kısmın bir veya birkaç kat maliki tarafından müstakil olarak kullanılması biçiminde uygulanamaz. Ortak yerlerin kat malikleri tarafından kullanılmalarındaki arsa payı ölçüsü mutlak olmayıp, kat maliklerinin daha değişik bir kullanım şeklini kabul etmeleri mümkündür.

15. RAHATSIZLIKMadde 18- Rahatsızlık kişiden kişiye değişen soyut bir kavramdır. Örneğin, belli seviyelerin üzerine çıkan ses ve gürültünün, ısı, soğuk veya kokunun, kat maliklerinin can ve mal güvenliğini tehdit eden veya örf ve adet ve ahlak kurallarına aykırı tutum ve davranışların rahatsızlık verici olduğu kabul edilmektedir. Kat maliklerinin birbirlerini rahatsız ettikleri saptandığında mahkemece verilecek olan hüküm, rahatsızlık veren tutum ve davranışın önlenmesi, rahatsız edici seviyede olan ses, gürültü, koku, ısı vb. olguların, birlikte yaşamanın gerektirdiği tahammül sınırlarına indirilmesi için bilirkişi tarafından belirlenecek olan önlemlerin uygulanmasına yönelik olacaktır. Kat maliki, bağımsız bölümünden tahliye edilemez. Kiracı, hukuka uygun kullanımın sağlanmasının hiçbir şekilde mümkün olmayacağının saptanması halinde bağımsız bölümden tahliye edilebilir. Bu halde dahi öncelik tahliyeye değil, bağımsız bölümün kullanımının hukuka uygun hale getirilmesine verilmelidir.

16. MİMARİ PROJEMadde 19- Mimari durum, yetkili merciin onaylamış olduğu mimari projede belirlenmiş olan durumdur. Mimari proje ise vaziyet planı, statik proje, sıhhi tesisat projesi, ısı projesi vb. ile birlikte bir bütün olarak düşünülmelidir. Anagayrimenkulün güzelliği, mimari durumunun ayrılmaz bir parçasıdır.

17. Tapudaki mimari proje ile belediye imar müdürlüğünde saklanan proje arasında farklılık bulunması halinde imar müdürlüğündeki proje dikkate alınır.

18. Kat malikleri anagayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını korumaya mecburdur. Bu amaçlarla yapılması gereken iş ve işlemler yönetici tarafından yapılır. Yöneticinin bulunmaması veya gereken işleri yapmaktan çekinmesi veya işin acilen yapılmasının gerekmesi halinde, kat maliklerinden biri veya birkaçı tarafından da yapılması mümkün olmakla birlikte, öncelikle aciliyetin mahkeme vasıtasıyla yaptırılacak bilirkişi incelemesi ile belirlenmiş olması, veya yapılmış olan işin ‘acil olduğu için yapılmış’ olduğunun saptanması gereklidir. Anagayrimenkulün bakımı, mimari durumunun ve güzelliği ile sağlamlığının korunması için yapılacak iş ve işlemler hakkında kat malikleri kurulundan karar alınmasına mutlak gereklilik olmamakla birlikte, bilhassa fazla masraf gerektiren işlerde bu yönde bir karar alınması yerinde olacaktır.

19. Kat malikleri mimari projeye aykırı olacak değişiklikleri, tüm kat maliklerinin 4/5 inin rızasını almadan yapamayacak, kendi bağımsız bölümlerinde ise ana yapıya zarar vermemek kaydıyla kat maliklerinin rızasının alınmasına gerek olmadan değişiklik yapabilecektir. Zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmesi halinde güçlendirme işi için rıza alınması gerekmez. Ana yapıya zarar verecek değişiklikler hiçbir biçimde yapılamaz.

20. Bağımsız bölümlere ait gibi düşünülmekte ise de, ana yapının dış cephesinde bulunan kapı, pencere ve balkonlar ile ortak koridor ve sahanlıklara veya merdiven boşluklarına bakan kapı, pencere ve balkonlar da dış görünümleri açısından ortak yerlerden olduğundan, buralarda değişiklik yapılması da kat maliklerinin rızasının alınmasına bağlıdır. Kat maliklerinden alınacak rıza yazılı olmalıdır. Mimari projeye aykırı olan değişiklikler karşısında bir süre suskun kalınmış olması, değişikliğe rıza gösterildiği anlamına gelmez. Değişikliğe rıza göstermemiş olan kat maliklerinin değişikliklerin eski haline getirilmesini istemekte iyiniyetli olmadıkları öne sürülemez. Mimari projeye aykırı değişikliklerin eski haline getirilmesi herhangi bir süreye bağlı olmaksızın her zaman istenebilir.

21. ORTAK GİDERLERMadde 20- Kat irtifaklı veya kat mülkiyetli taşınmazların bütününü ilgilendiren ve yapılması zorunlu olan giderler kat malikleri tarafından ödenmelidir. 20. madde, kat maliklerinin bu giderlere nasıl ve hangi oranda katılacaklarını hükme bağlamıştır. Kat malikleri anagayrimenkulün genel giderlerinin nasıl paylaşılacağı hususunda kendi aralarında anlaşma yapma hakkına sahiptir. Bu anlaşma, yönetim planı veya kat malikleri kurulu kararı şeklinde yapılmaktadır.

22. Kat malikleri, ortak yer ve tesisler üzerindeki kullanma haklarından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün özel bir durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya gerek bulunmadığını öne sürmek suretiyle bu yer ve tesisler için yapılacak giderlere katılmazlık edemezler.

23. Ortak yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçilmesi anagayrimenkule teknik olarak bir zarar vermiyorsa mümkün olmakla birlikte, kullanmaktan vazgeçilen ortak yer ve tesisin giderlerine katılmak zorunluluğu devam eder. Bunun tek istisnası, kat malikleri arasında 20. maddenin ilk cümlesi hükmüne dayalı olarak bu yönde bir anlaşma yapılmış olmasıdır. Genel giderlerin fiilen gerçekleşmiş olması ile ileride gerçekleşecek olması arasında, kat maliklerinin bu giderlere katılımı yönünden hiçbir fark bulunmamaktadır.

24. Genel giderlerden payına düşen miktarı ödemeyen kat maliki hakkında yönetici veya her bir kat maliki icra takibi yapabilecek, dava açabilecektir. Yöneticinin böyle bir icra takibinde bulunması veya dava açması için kat malikleri kurulunda bu yönde bir karar alınmasına veya yöneticiye ayrıca yetki verilmesine gerek yoktur.

25. Genel giderlerin veya bunun için toplanacak olan avansların ödenme zamanları, kat malikleri kurulu kararlarında, işletme projesinde veya yönetim planında gösterilmiş olabilir. Bunlarda hüküm yoksa ilgili ayın son gününe kadar ödenebileceği kabul edilir. Kat malikleri en geç icra takibindeki ödeme emrinin veya dava dilekçesinin kendilerine tebliği tarihinden itibaren temerrüde düşmüş sayılacak ve bu tarihten itibaren gecikme tazminatı ve faiz ödemek durumunda kalacaklardır.

26. Genel gider paylarının veya bu giderlerin yapılabilmesi için toplanacak olan avansların zamanında ödenmemesi halinde, ödemede gecikilen günler için aylık % 5 oranında gecikme tazminatı da ayrıca ödenecektir. Zamanında ödenmemiş olan genel gider payı veya avansı için -gecikme tazminatından başka- faiz de yürütülebilir.

27. KİRACININ SORUMLULUĞUMadde 22- Kat irtifaklı veya kat mülkiyetli anagayrimenkulün genel giderlerinden sorumluluk, esas itibarıyla kat maliklerinindir. Her ne sebeple olursa olsun bağımsız bölümden devamlı surette faydalanan kişiler de genel giderlerden kat maliki ile birlikte müştereken ve müteselsilen sorumlu olacaklardır. Kiracılardan istenebilecek genel gider payı kira bedelini aşamaz.

28. Yönetici veya kat malikleri tarafından genel gider paylarının tahsili amacıyla yapılacak olan icra takibi veya açılacak davada, tek başına kat maliki veya tek başına bağımsız bölümü kullanan kişiden talepte bulunulabileceği gibi, istendiğinde her ikisi birlikte de hasım gösterilebilir. Kat maliki ile bağımsız bölümü kullanan kişi arasındaki hukuki ilişkiye göre, ödememesi gereken bir parayı ödemek zorunda kalan kişi diğerine rücu edebilir.

29. MESKENDE İŞYERİMadde 24- Kat irtifaklı veya kat mülkiyetli bir anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinde –tapu kütüğünde kayıtlı olan cinsleri ne olursa olsun- hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuarı gibi müesseseler kurulamaz. Bağımsız bölümlerle ilgili olan bu yasaklama eklentiler ve ortak yerler için de geçerlidir.

30. Bağımsız bölümlerde, dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler açılabilir. Yargıtay içtihatları, muayenehane kavramını tıp doktorları ve diş hekimlerinin müstakil ve münferit olarak mesleklerini icra ettikleri yerler olarak belirlemiştir.

31. Büro, aldığı eğitime bağlı olarak fikir üretip pazarlayan, müstakil ve münferit çalışan kişinin çalışma yeri olarak tanımlanabilir. Yönetim planında yer alan ve bağımsız bölümlerin tapuda kayıtlı nitelikleri dışında kullanılmalarını tamamen yasaklayan bir hükmün veya bu hususta alınmış bir kat malikleri kurulu kararının varlığı, doktor muayenehaneleri ve bürolarla ilgili istisnaları geçersiz kılar. 6111 sayılı yasanın avukat ve mali müşavirlere meskenlerde çalışabilme hususunda tanıdığı süre 25.02.2013 tarihinde dolmaktadır.

32. YÖNETİM PLANIMadde 28- Yönetim ile ilgili olmayan hususlara yönetim planında yer verilemez. Her nasılsa yer verilmiş olması halinde bu hükümler geçerli olmaz. Örneğin bir veya birkaç kat malikine mülkiyet ve benzeri ayni hak sağlayıcı hükümlere yönetim planında yer verilemez.

33. Yönetim planı hükmünün iptali istemiyle açılacak olan davalarda husumet tüm kat maliklerine yöneltilmelidir. Uygulamada yönetim planı değişikliğinin iptali istemiyle açılan davalarda hem değişikliğe karar verilen kat malikleri kurulu kararının hemde değişikliğin iptali istendiğinden, Kanunun 38. maddesine 5711 Sayılı Kanunla eklenen fıkra uyarınca yalnızca yönetici hasım gösterilerek dava açılması da olanaklı hale gelmiştir.

34. Yönetim planı değişikliğinin veya yönetim planı hükmünün iptali davalarında mahkemece yapılacak inceleme, değişikliğin usule uygun yapılıp yapılmadığı, değişik hükmün veya iptali istenen hükmün adalet ve hakkaniyete ve kanuna uygun olup olmadığı hususlarında olacak, verilecek karar değişikliğin veya hükmün iptali veya davanın reddinden ibaret kalacak ve hakim iptal ettiği hükmün yerine yenisini koymayacaktır. Bu görev ve yetki kat maliklerinindir.

35. TOPLANTILARMadde 29- Olağan toplantının hangi tarihte yapılacağı tapu kütüğünde tescilli olan yönetim planında belirlenmiş olmalıdır. Yönetim planının olmaması veya yönetim planında olağan toplantı zamanı ile ilgili bir hüküm bulunmaması hallerinde ise olağan toplantı her takvim yılının ilk ayı (Ocak) içinde yapılmalıdır. (Toplu yapılarda ikinci yılın ilk ayı) Olağanüstü toplantı yapılmasını gerektiren sebebin gerçekten önemli olup olmadığını belirleme yetkisi kat maliklerinin olup, hakimin bu hususa müdahale etmesi istenemez. Kat malikleri kurulunun olağan toplantıları ile olağanüstü toplantılarını birbirinden ayıran en önemli özellik, olağanüstü toplantıların sıkı şekil şartlarına bağlanmış olmasıdır.

36. TOPLANTI VE KARAR NİSABIMadde 30- Kat malikleri kurulu kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazlası ile toplanır. Burada sözü edilen kat malikleri sayısı, anagayrimenkuldeki tüm bağımsız bölümlerin maliklerinin sayısıdır. Nisaba ilişkin hükümler kat malikleri kurulunun olağan toplantılarında olduğu kadar olağanüstü toplantılarında da uygulanacaktır.

37. Aynı kişinin birden fazla bağımsız bölümde malik olması durumunda o kişi maliki olduğu bağımsız bölüm sayısı kaç olursa olsun tek bir malik olarak dikkate alınacaktır. Kat malikleri kurulunun alacağı bazı kararlarla ilgili olarak toplantı ve karar yeter sayıları açısından Kanunla düzenlenmiş hükümler saklıdır. Kat malikleri kurulu, rutin yönetim işleri ile ilgili konularda basit çoğunlukla toplanıp karar alabilecek iken, önem arzeden ve bu nedenle Kanunda özel olarak düzenlenmiş bulunan konularla ilgili kararları o konuları düzenlemiş olan Kanun maddelerinde öngörülen çoğunluğu sağlayarak alabilecektir.

38. OY KULLANMAMadde 31- Her kat malikinin bir tek oy hakkı vardır. Birden fazla bağımsız bölümü bulunan kat maliki, malik olduğu her bir bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir. Ancak bu kat malikinin kullanabileceği oy sayısı, tüm bağımsız bölümlerin sayısının 1/3 ünden fazla olamayacaktır. Burada sözü edilen 1/3 oranının hesaplanmasında kesirler dikkate alınmayacaktır.

39. Toplantılara vekil vasıtasıyla katılmak mümkündür. Borçlar Kanununun ilgili hükümlerine göre vekalet akdi herhangi bir şekil şartına bağlı olmayıp, sözlü olarak dahi yapılabilir. Bu itibarla bir kat malikinin vekili olduğunu söyleyerek toplantıya katılıp oy kullanmak isteyen kişinin bu isteğinin kabulü gerekmektedir. Yazılı olması vekaletin geçerlik değil ispat şartıdır. İlgili kat malikinin vekiline ve yaptığı işleme icazet vermesi her zaman mümkündür.

40. Kat malikleri kurulu toplantısına katılacak olan bir vekil, tüm oyların yüzde beşinden fazlası için oy kullanamaz. 40 (kırk) ve daha az sayıda bağımsız bölümü olan taşınmazlarda bir kişi en fazla iki kişiye vekalet edebilecektir.

41. KARAR İPTALİMadde 32- Kat malikleri kurulu kararları, kuruluş sözleşmesine, yönetim planına ve Kanuna uygun olmadığı mahkemece saptanmak suretiyle iptal edilinceye veya kat malikleri kurulunca bir başka karar alınmak suretiyle değiştirilinceye kadar geçerli olarak kalır ve uygulanmaya devam edilirler. Mahkemece verilecek bir iptal kararı gibi önceki kararı değiştiren yeni bir kurul kararı da alındığı tarihten itibaren hüküm ifade eder ve kural olarak geçmiş uygulamaları etkilemez. Bu nedenle iptali için mahkemeye başvuruda bulunulmuş veya değiştirilmesi için kat malikleri kurulu toplantıya çağrılmış olsa dahi, davanın sonuçlanması veya kat malikleri kurulu toplantısının yapılmasını beklemeye gerek olmaksızın var olan kat malikleri kurulu kararının uygulanmasına devam edilir.

42. Anagayrimenkulün gündelik kullanım şekli ile yönetimine ilişkin uyuşmazlıklar, öncelikle kat malikleri kuruluna götürülmeli, sonuç alınamaması halinde mahkemeye başvurulmalıdır. Anagayrimenkulün veya bağımsız bölümlerin mülkiyet haklarını etkileyen hususlarda ise kat malikleri kuruluna gidilmeksizin doğrudan mahkemeye müracaat edilmesi mümkündür.

43. HAKİM MÜDAHALESİMadde 33- a)Karar iptali istemiyle dava açma hakkı -Kat malikleri kurulu toplantısına katılmamış (dolayısıyla alınan karara da olumlu veya olumsuz oy kullanmamış) olan kat malikleri kararın iptali istemiyle dava açma hakkına sahiptir. -Kat malikleri kurulu toplantısına katılmış olan kat maliklerinin iptal istemiyle dava açabilmesi, kural olarak, alınan karara aykırı oy kullanmış olmaları halinde mümkündür. -Kat malikleri kurulu toplantısına ve oylamaya katılıp çekimser oy vermiş olan kat maliklerinin de aykırı oy kullanmış olan kat malikleri gibi dava açma haklarının bulunduğu kabul edilebilir. -Kat malikleri kurulu toplantısına ve alınan karara olumlu oy ile katılmış olan kat malikleri, kural olarak, kararın iptalini isteyemezler.

44. b)Dava süresi ve niteliği -33. maddenin, 5711 Sayılı Kanunla değişik birinci fıkrasına göre, kat malikleri kurulu toplantısında alınan kararların iptali istemiyle açılacak davalar bir ve altı aylık sürelere tabidir. -Kat malikleri kurulu toplantısına katılmış -olumlu veya aykırı veya çekimser oy kullandıklarına bakılmaksızın- olan kat malikleri için bu süre bir ay olup, karar tarihinde başlar. -Kat malikleri kurulu toplantısına katılmamış olan kat maliklerinin dava süresi de bir aydır. Ancak bu gibi kat malikleri yönünden dava süresi kararı öğrendikleri tarihten başlar. Karardan itibaren 6(altı) ay geçmekle dava hakkı -tüm malikler için- düşer.

45. c)Süreye bağlı olmayan iptal davaları -Kat malikleri kurulu kararının yok hükmünde olması veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı hallerde iptal davası süreye bağlı olmadan açılabilir. Dava açma süresi hak düşürücü nitelikte olup, mahkemelerce kendiliğinden(resen) dikkate alınmak durumundadır.

46. Karar iptali davalarında husumet, esas olarak, razı olunmayan kat malikleri kurulu kararına olumlu oylarıyla katılan kat maliklerine düşmekte ise de, Kanunun 38. maddesine eklenen fıkra hükmüne göre kat maliklerini temsilen yöneticiye yöneltilmesi de mümkün ve yeterli olacaktır. Borç ve yükümlülüklerin yerine getirilmemesi nedeniyle açılacak davalarda husumet o kat malikine veya bağımsız bölümü kullanan kişiye yöneltilmelidir. (böylesi durumlarda hem kat malikine hem de kullanıcıya husumet yöneltilmesi hükmün infazı sırasında ortaya çıkabilecek zorlukları önleyecektir)

47. Verilecek kararın önemli bir özelliği, yapılmasına veya yerine getirilmesine karar verilecek olan iş için ilgilisine belli bir süre tanınacak olmasıdır. Uyuşmazlığın taraflarından birine veya hepsine mahkemece yüklenecek ve belirli süre içinde yerine getirmeleri gerekecek olan işler, yargılamanın devamı sırasındaki ara kararları ile değil, yargılamanın tamamlanması ile kurulacak olan hükümde belirlenecektir.

48. YÖNETİCİ ATANMASIMadde 34- Sekiz’den az bağımsız bölümü bulunan anagayrimenkullerde, yasal olarak zorunlu olmamakla birlikte, yönetici atanması mümkündür. Yönetici, tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu tarafından atanır. Mahkemenin anagayrimenkulün kat malikleri kurulu yerine geçerek yönetici atayabilmesi için gereken koşullar, kat maliklerinin anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamamaları veya toplanıp bir yönetici atayamamalarıdır.

49. Böyle bir istem ile dava açıldığında mahkemece yapılacak olan inceleme, kat malikleri tarafından yönetici ataması için toplantı yapılmış olup olmadığı, yapılmış ise sonuç alınıp alınmadığı, 8 den az bağımsız bölüm bulunan hallerde ise bu kurala ek olarak anagayrimenkule bir yönetici atanması gerekip gerekmediği hususları ile sınırlıdır. Yargılamanın tüm kat maliklerinin taraf olmalarıyla görülmesine gerek olmayıp, mahkeme davacı dışındaki kat maliklerini “mümkünse” dinleyerek karar verecek, ancak kararını tüm kat maliklerine tebliğ edecektir.

50. Kanuna uygun olsun olmasın kat malikleri tarafından atanmış bir yöneticinin varlığı halinde, bu yöneticinin atandığı kat malikleri kurulu kararının iptali sağlanıp yönetim boşluğu oluşturulmadan mahkemece yönetici ataması yapılamaz.