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2. DIREITOS DE VIZINHAN
E N D
1. ESCOLA DA MAGISTRATURA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO - EMERJ. DIREITO DE VIZINHANÇA Flávio Tartuce Graduado pela Faculdade de Direito da USP.
Especialista e Mestre em Direito Civil pela PUC/SP.
Coordenador dos cursos de Direito Civil, Direito Contratual e Direito de Família e das Sucessões da Escola Paulista de Direito.
Professor da ESA/OAB/SP e em Escolas da Magistratura.
Advogado, parecerista e árbitro.
Autor de Obras pela Editora Método.
2. 2 DIREITOS DE VIZINHANÇA. Organização da matéria. Capítulo V do Livro do Direito das Coisas
Do uso anormal da propriedade (Seção I, arts. 1.277 a 1.281 do CC);
Das árvores limítrofes (Seção II, arts. 1.282 a 1.284 do CC);
Da passagem forçada (Seção III, art. 1.285 do CC);
Da passagem de cabos e tubulações (Seção IV, arts. 1.286 e 1.286 do CC);
Das águas (Seção V, arts. 1.288 a 1.296 do CC);
Dos limites entre prédios e do direito de tapagem (Seção VI, arts. 1.297 a 1.298 do CC);
Do direito do construir (Seção VII, arts. 1.299 a 1.313 do CC).
3. 3 DIREITOS DE VIZINHANÇA. Fundamentos do Direito de Vizinhança:
Lealdade e Boa-fé (Washington de Barros Monteiro).
Função Social (San Tiago Dantas).
Conceito de Direito de Vizinhança:
Ramo do Direito das Coisas que regulamenta as relações jurídicas existentes entre prédios que mantém, diante de uma razão material ou imaterial, laços entre si.
As normas relativas ao direito da vizinhança constituem claras limitações ao direito de propriedade, em prol do bem comum e da paz social.
As obrigações que surgem dos institutos de vizinhança constituem obrigações ambulatórias ou propter rem, que acompanham a coisa onde quer que ela esteja, em um sentido ambulatório (TARTUCE, Flávio. SIMÃO, José Fernando. Direito Civil. Volume 4. Direito das Coisas. São Paulo: Método).
4. 4 DIREITOS DE VIZINHANÇA. USO ANORMAL DA PROPRIEDADE.
“Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.
Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança”.
Enunciado n. 319 CJF/STJ. “A condução e a solução das causas envolvendo conflitos de vizinhança devem guardar estreita sintonia com os princípios constitucionais da intimidade, da inviolabilidade da vida privada e da proteção do meio ambiente”
5. 5 DIREITOS DE VIZINHANÇA. USO ANORMAL DA PROPRIEDADE.
JULGADO 1.
DIREITO DE VIZINHANÇA – Uso nocivo da propriedade – Oito cães em pequeno quintal – Ruídos e odores excessivos – Sentença mantida para limitar a dois animais – Recurso improvido” (Tribunal de Justiça de São Paulo, Apelação Cível n. 846.178-0/0 – São Paulo – 36ª Câmara de Direito Privado – Relator: Pedro Baccarat – 24.08.06 – v.u. – voto n. 1.465).
6. 6 DIREITOS DE VIZINHANÇA. USO ANORMAL DA PROPRIEDADE. JULGADO 2.
“VIZINHANÇA. PLANTIO DE ÁRVORE. DESCUMPRIMENTO DE ACORDO. DANOS CAUSADOS A PROPRIEDADE VIZINHA. INOCORRÊNCIA. EMBARGOS INFRINGENTES. DIREITO DE VIZINHANÇA. PLANTIO DE ÁRVORES. INOCORRÊNCIA DE FRAUDE A ACORDO. USO NORMAL DA PROPRIEDADE. INEXISTÊNCIA DE PREJUÍZOS À SEGURANÇA, SAÚDE E SOSSEGO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ NÃO CARACTERIZADA. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. Inexiste intuito de fraudar acordo passado em julgado, se a obrigação de fazer imposta ao recorrido restou devidamente cumprida no momento em que o muro causador do primeiro embate foi reduzido aos parâmetros convencionados entre as partes, ficando dirimida, assim, a questão sob a ótica do direito de tapagem. O plantio de árvores no terreno do embargado não tem pertinência com o já desatado direito de tapagem. Diz respeito, isto sim, à natureza de sua utilização (contenção de encosta), não havendo qualquer elemento probatório que induza a presunção do uso nocivo (CC/1916, art. 554) ou anormal (CC, art. 1.277/2002) da propriedade. Estes, como é cediço, traduzem-se pela utilização do bem imóvel com prejuízo à segurança, à saúde e ao sossego do prediozinho. E tal não ocorre, in specie, uma vez que os embargantes não tiveram afetados os direitos acima elencados”. (TJRJ, EI 510/2002, Rio de Janeiro, Décima Segunda Câmara Cível, Rel. Des. Wellington Jones Paiva; Julg. 12/08/2003).
7. 7 DIREITOS DE VIZINHANÇA. USO ANORMAL DA PROPRIEDADE.
“Art. 1.278. O direito a que se refere o artigo antecedente não prevalece quando as interferências forem justificadas por interesse público, caso em que o proprietário ou o possuidor, causador delas, pagará ao vizinho indenização cabal”
Exs. Utilização do imóvel para aqueduto (passagem de água) ou de rede elétrica.
“Art. 1.279. Ainda que por decisão judicial devam ser toleradas as interferências, poderá o vizinho exigir a sua redução, ou eliminação, quando estas se tornarem possíveis”.
Ex: O rio secou. Princípio da menor onerosidade.
8. 8 DIREITOS DE VIZINHANÇA. USO ANORMAL DA PROPRIEDADE. MEDIDAS PROCESSUAIS.
“Art. 1.280. O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano iminente”.
Demolição – Ação demolitória. Última medida.
Reparação – Ação de Nunciação de Obra Nova e Ação de Obrigação de Fazer e Não Fazer (art. 461 do CPC).
Prestar Caução – Ação de Dano Infecto.
“Art. 1.281. O proprietário ou o possuidor de um prédio, em que alguém tenha direito de fazer obras, pode, no caso de dano iminente, exigir do autor delas as necessárias garantias contra o prejuízo eventual.
9. 9 DIREITOS DE VIZINHANÇA. ÁRVORES LIMÍTROFES. LIMITES ENTRE PRÉDIOS.
“Art. 1.282. A árvore, cujo tronco estiver na linha divisória, presume-se pertencer em comum aos donos dos prédios confinantes”. CONDOMÍNIO NECESSÁRIO.
“Art. 1.283. As raízes e os ramos de árvore, que ultrapassarem a estrema do prédio, poderão ser cortados, até o plano vertical divisório, pelo proprietário do terreno invadido”.
“Art. 1.284. Os frutos caídos de árvore do terreno vizinho pertencem ao dono do solo onde caíram, se este for de propriedade particular”.
Marco Aurélio Bezerra de Melo: Exceção ao princípio de que o acessório segue o principal (Quem traga as gotas más que trague as boas).
10. 10 ÁRVORES LIMÍTROFES. JULGADO. PROTEÇÃO AMBIENTAL. “AÇÃO DE DANO INFECTO – DIREITO DE VIZINHANÇA – ÁRVORE DA ESPÉCIE ARAUCARIA ANGUSTIFOLIA NA DIVISA DOS IMÓVEIS – DANOS E PERTURBAÇÕES – QUEDA DE GRIMPAS E GALHOS – PREJUÍZOS NÃO COMPROVADOS – PARECERES DO CORPO DE BOMBEIRO, IBAMA E SECRETARIA DO MEIO AMBIENTE DA PREFEITURA MUNICIPAL – PERIGO IMINENTE NÃO EVIDENCIADO – DESNECESSÁRIO O CORTE – ESPÉCIE AMEAÇADA DE EXTINÇÃO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. Não há deferir pedido de corte de espécie em extinção quando demonstrado, por perícia realizada pela prefeitura municipal e relatórios dos órgãos competentes, que a árvore do tipo Araucaria angustifolia não apresenta comprometimento de seus troncos ou galhos a ponto de causar danos ao terreno lindeiro, já que em perfeito estado de conservação. A queda de galhos ou folhas no terreno dos vizinhos, quando ocorrida apenas em situações esporádicas – vendavais –, não caracteriza mau uso da propriedade a ponto de autorizar a derrubada de árvores” (TJSC, Apelação Cível n. 2006.015061-9, de Lages. Relator: Des. Fernando Carioni. Data da decisão: 19.09.2006. Publicação: DJSC Eletrônico n. 86, edição de 01.11.2006, p. 29)
11. 11 PASSAGEM FORÇADA. “Art. 1.285. O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário.
§ 1o Sofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel mais natural e facilmente se prestar à passagem.
§ 2o Se ocorrer alienação parcial do prédio, de modo que uma das partes perca o acesso a via pública, nascente ou porto, o proprietário da outra deve tolerar a passagem.
§ 3o Aplica-se o disposto no parágrafo antecedente ainda quando, antes da alienação, existia passagem através de imóvel vizinho, não estando o proprietário deste constrangido, depois, a dar uma outra”.
12. 12 DIFERENÇAS ENTRE PASSAGEM FORÇADA E SERVIDÃO PREDIAL (SERVIDÃO DE PASSAGEM).
13. 13 PASSAGEM FORÇADA. QUESTÃO 1.
14. 14 PASSAGEM FORÇADA. QUESTÃO 1.
15. 15 PASSAGEM FORÇADA. QUESTÃO 1.
16. 16 PASSAGEM DE CABOS E TUBULAÇÕES.
17. 17 LIMITES ENTRE PRÉDIOS E DIREITO DE TAPAGEM.
18. 18 LIMITES ENTRE PRÉDIOS E DIREITO DE TAPAGEM.
19. 19 LIMITES ENTRE PRÉDIOS. QUESTÃO 2.
20. 20 REGIME DAS ÁGUAS.
21. 21 REGIME DAS ÁGUAS.
22. 22 DIREITO DE CONSTRUIR.
23. 23 DIREITO DE CONSTRUIR.
24. 24 DIREITO DE CONSTRUIR.
25. 25 DIREITO DE CONSTRUIR. CONCEITOS IMPORTANTES
26. 26 DIREITO DE CONSTRUIR. CONCEITOS IMPORTANTES
27. 27 DIREITO DE CONSTRUIR. QUESTÃO 3.
28. 28 DIREITO DE CONSTRUIR. QUESTÃO 3.
29. 29 CONDOMÍNIO COMUM.
30. 30 CONDOMÍNIO COMUM.
31. 31 CONDOMÍNIO. QUESTÃO 4.
32. 32 CONDOMÍNIO. QUESTÃO 4.
33. 33 CONDOMÍNIO. QUESTÃO 5.
34. 34 CONDOMÍNIO. QUESTÃO 5.
