Gewerbliche Gebäudenutzung

1. Gewerbliche Gebäudenutzung Der rechtssichere Abschluss langfristiger Miet- und Pachtverträge Von: Rechtsanwalt & Notar Dr. H.-P. Ensenbach www.ensenbach-rechtsanwaelte.de

2. I. - Vorbemerkung / Bindungsstufen - 1. Zwei Wege / ein Ziel ▪ Investor: Profiliertes Gebäudemanagement ▪ Betreiber / Nutzer: Konzentration auf das Kerngeschäft Gerade langfristige Miet- und Pachtverträge sollen die Vertragsparteien auf Augenhöhe bringen und profilierte, zukunftsfähige Konzepte sichern.

3. 2. Letter of intent Populäres Mittel für das Memorandum of understanding. Typischer Inhalt: ▪ Zwischen welchen Beteiligten wird was verhandelt? ▪ Kurze Beschreibung der voraussichtlichen Leistung und Gegenleistung. ▪ Kurze Beschreibung der offenen Punkte. ▪ Kurze Beschreibung der Voraussetzungen, unter denen der Hauptvertrag zustande kommen soll.

4. ▪ Beschreibung der Pflichten in den Bereichen Rücksichtnahme/Geheimhaltung. ▪ Klarstellung, ob/welche Bindung durch den LOI entstehen soll. Die Verletzung von Geheimhaltungs- und Rücksichtnahmepflichten kann Schadensersatzansprüche auslösen. U.U. auch der grundlose Abbruch von Verhandlungen (Fritz, Gewerberaummietrecht, 4. Aufl., S. 11; Lindner-Figura, Kap 3 Rdn. 40). 3. Vorvertrag Vertrag mit der Verpflichtung zum Abschluss eines Hauptvertrages. Erzeugt im Zweifel keine echte Bindung (BGH NJW 86, 2820; BGH NJW 80, 1577).

5. 4. Vormietrecht Wegen Vertragsfreiheit zulässig. Begründet das Recht, in einen mit einem Dritten abgeschlossenen Miet-/Pachtvertrag einzutreten. I.d.R. entsprechende Anwendung der Vorschriften über das Vorkaufsrecht (Fritz, a.a.O., S. 13). 5. Vorhand Vermieter muss Fläche vor der Vermietung an Dritte einem bestimmten Berechtigten anbieten (Palandt, BGB, 66. Aufl., vor § 145 Rdn. 24).

6. II. - Miete/Pacht - 1. Mietvertrag § 535 BGB. Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Die Bestimmung enthält die gesetzliche Regelung über die Erhaltung und Unterhaltung der Mietsache. 2. Pachtvertrag a) Abgrenzung: Bei der Pacht nicht nur Gebrauchsüberlassung, sondern auch Fruchtgenuss nach den Regeln ordnungsgemäßer Wirtschaft, § 581 Abs. 1 BGB („Fruchtziehung“: Lindner-Figura, Kap 1 Rdn. 19 ff.). Beispiele:

7. ▪ Mit überlassen wird die Ausstattung als „Quelle der Erträgnisse“, z.B. voll eingerichtetes Hotel, Krankenhaus oder die löffelfertige Pflegeeinrichtung (Lindner-Figura, Kap 1 Rdn. 21). Nicht ausreichend ist die Überlassung eines voll ausgestatteten Büros für Rechtsanwälte (Lindner-Figura, a.a.O., Rdn. 21). b) Abgrenzung relevant, da für Pachtvertrag teilweise Besonderheiten gelten: ▪ Verpflichtung zur Erhaltung des Inventars (§ 582 Abs. 1 BGB)   ▪ Kündigungsfristen (§ 584 BGB)

8. 3. Genehmigungserfordernis im Sanierungsgebiet § 144 Abs. 1 Nr. 2 BauGB: Vereinbarungen über den Gebrauch und die Nutzung eines Grundstückes/Gebäudes im Sanierungsgebiet bedürfen der Genehmigung, wenn eine Nutzungsdauer von mehr als 1 Jahr festgelegt wird. Dies gilt auch für befristete Gewerberaum-Mietverträge (Battis, BauGB, § 134 Rdn. 12). Besteht das Genehmigungserfordernis, wird der Vertrag erst mit Erlass des Verwaltungsaktes (rückwirkend) wirksam (Palandt, 66. Aufl., vor § 182 Rdn. 6).

9. III. - Schriftform: Risiko & Chance - 1. Grundsatz ▪ Miet-/Pachtverträge mit einer Laufzeit länger als 1 Jahr müssen die gesetzliche Schriftform wahren (§§ 550 Satz 1, 126 BGB). ▪ Bei Nichtbeachtung gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen, § 550 Satz 2 BGB. Er ist mit gesetzlicher Frist kündbar.

10. 2. Einheit der Urkunde • ▪ Die unterzeichnete Urkunde muss alle wesentlichen, der Schriftform unterliegenden Abreden enthalten (BGH NZM 03, 281). • ▪ I.d.R. mechanische Verbindung, ausreichend ist auch fortlaufende Paginierung, Nummerierung der Bestimmungen, einheitliche grafische oder inhaltlich zusammenhängende Darstellung des Textes (BGH NJW 98, 58; BGH ZMR 01, 97). • ▪ Einfallstor für formelle Streitpunkte sind oft Vereinbarungsbestandteile, die aus Anlagen, Zeichnungen, technischen Beschreibungen bestehen oder sich aus Festlegungen ergeben, die erst – z.B. im Bauverlauf – noch entstehen oder konkretisiert werden sollen. • ▪ No go: „Darüber werden wir uns noch verständigen. Das fügen wir bei, wenn die Pläne (etc.) fertig sind.“

11. 3. Andere „weiche“ Stellen • 3.1. Grundsatz • Formbedürftig sind alle Vereinbarungen, die nach dem Willen der Parteien von wesentlicher Bedeutung sind (Lindner-Figura, Kap 6 Rdn. 22). • 3.2. Schwerpunkte • ▪ Klare und richtige Bezeichnung der Vertragspartner und deren Vertreter, insb. betr. • - Rechtsform • - Registerverhältnisse • - Gesellschaften in Gründung • - Erbengemeinschaften • - GbR´s

12. ▪ Es sind klare Verhältnisse erforderlich, wenn eine Personenmehrheit entweder vermietet oder mietet. Grundsatz: Alle nennen, alle zeichnen. ▪ Genaue Bezeichnung der Lage und Beschaffenheit des Mietgegenstandes ist zwingend. Der Spielraum für Toleranzen ist klein (z.B. für den mitvermieteten Kellerraum z.B.: OLG Frankfurt ZMR 07, 532). ▪ Klare Regelungen über den Mietbeginn und die Mietdauer sind zwingend. Nach derzeitiger Auffassung reicht wegen der Laufzeit die Bestimmbarkeit aus (BGH NJW 06, 139; anders noch: BGH NZM 02, 20).

13. 3.3. Unterschrift • ▪ Namensunterschrift / begl. Handzeichen auf derselben Urkunde, § 126 Abs. 1/2 BGB. • ▪ Unterschrift: Schrift, nicht zwingend lesbar, aber kennzeichnender Schriftzug. Nicht nur Striche, Bögen, Haken. Die fehlerhafte Unterschrift einer Vertragspartei zerstört die Schriftform (z.B. OLG Düsseldorf ZMR 00, 91). • ▪ Bei Unterzeichnung jedenfalls durch rechtsgeschäftliche Vertreter ist die Schriftform gefährdet, wenn ein das Vertretungsverhältnis anzeigender Zusatz fehlt. Einzelheiten sind teilweise unklar (BGH ZMR 04, 106, 107; BGH ZMR 05, 691, 694; Übersicht auch bei Hildebrandt ZMR 07, 588 ff.).

14. 3.4. Zeitpunkt der Unterzeichnung Der Vertrag besteht aus Angebot und Annahme. Hat eine Vertragspartei der anderen den Miet-/Pachtvertrag schon unterzeichnet übersandt und um Rücksendung nach Gegenzeichnung gebeten, ist die Schriftform nur gewahrt, wenn Rücksendung innerhalb ▪ einer dafür gesetzten Frist oder ▪ einer angemessenen Frist erfolgt.

15. → OLG Dresden: 2 ½ Wochen (NZM 04, 826) → KG Berlin: 1 Woche (GE 03, 48) Die verspätete Annahme ist Ablehnung, verbunden mit einem neuen Angebot. Bei unerkanntem Formmangel ggf. schlüssig durch Übernahme der Mietsache. 3.5. Nachträge Der nicht formgerechte Nachtrag hebt die Schriftform für das Vertragsverhältnis insgesamt auf. → BGHZ 99, 54 → KG ZMR 07, 535 Z.B.: Formlose Mietpreisanpassung, etwa durch Bestätigungsschreiben.

16. 3.6. Optionsrechte Auch die Verlängerungsoption bedarf der Schriftform. Die Erklärung durch Telefax genügt nicht. → OLG Köln 29.11.05 – 22 U 105/05 – 3.7. Vorsorgeklauseln Jeder befristete Miet-/Pachtvertrag im gewerblichen Bereich sollte heute eine Bestimmung enthalten, wonach die Parteien sich verpflichten, den Mietvertrag nicht wegen Schriftformmängeln zu kündigen und alles zu tun, um erforderlichenfalls nachträglich die Formwirksamkeit des Mietvertrages herbeizuführen.

17. Nach heutiger Auffassung wird davon ausgegangen, dass eine solche Bestimmung den Anspruch auf Herbeiführung der Schriftform begründet (BGH NZM 02, 823; OLG Düsseldorf ZMR 04, 749; Lindner-Figura, Kap 6 Rdn. 62). 4. Zusammenfassend a) Die Anforderungen an die Schriftform befristeter Miet-/Pachtverträge sind streng. b) Die Quote langfristig „vereinbarter“ Verträge mit Schriftformmängeln ist sehr hoch. Fachkreise vermuten, dass jeder 2. Vertrag betroffen sein könnte. M.E. trifft diese Einschätzung mit hoher Wahrscheinlichkeit zu.

18. c) Fundgrube für Schriftformmängel sind insb. ▪ im Vertrag genannte, dann aber ganz fehlende Anlagen ▪ teilweise fehlende Anlagen ▪ die fehlende feste Verbindung oder sonst erkennbare Zugehörigkeit von Anlagen zum Hauptvertrag ▪ fehlerhafte Nachträge, die die Schriftform für das Vertragsverhältnis insgesamt aufheben sowie viele andere der hier erörterten Punkte.

19. d) Ob die „Rettungsklausel“ auch zukünftig in der Rechtsprechung anerkannt bleibt, ist m.E. nicht sicher. Insb. AGB-rechtlich sind Einwendungen hiergegen durchaus denkbar. Ein Haus sollte man auf diese Klausel allein nicht bauen, wenn der Miet- oder Pachtvertrag 10, 15 oder 20 Jahre halten soll.

20. IV. - Sonderkündigungsrechte - 1. Es besteht nicht nur das Risiko außerordentlicher Kündigung. 2. Sonderkündigungsrechte a) § 57 a ZVG In der Zwangsversteigerung ist der Ersteher berechtigt, mit gesetzlicher Frist zu kündigen. Eine im Mietvertrag vereinbarte Befristung bindet den Ersteher nicht. b) § 111 Abs. 1 InsO Veräußert der Insolvenzverwalter die Immobilie, tritt der Erwerber in das Miet- /Pachtverhältnis ein, kann aber unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen.

21. c) § 1056 Abs. 2 BGB • Hat der Nießbraucher vermietet, steht dem Grundstückseigentümer bei Beendigung des Nießbrauches das Recht zur Sonderkündigung zu. • d) § 2135 BGB • Ein vergleichbares Recht hat der Nacherbe, wenn die Vermietung durch den Vorerben erfolgt ist. • e) § 30 ErbbauVO • Hat der Erbbauberechtigte vermietet/verpachtet, steht dem Grundstückseigentümer im Fall des Erlöschens des Erbbaurechts durch Zeitablauf das Sonderkündigungsrecht nach § 30 Abs. 2 ErbbauVO zu.

22. f) §§ 578 Abs. 1, 566 Abs. 1, 581 Abs. 2 BGB Beim Verkauf der Immobilie erfolgt kein Eintritt in bestehende Miet-/Pachtverträge, wenn: ▪ Der Miet-/Pachtvertrag nicht durch den Verkäufer als Vermieter geschlossen war. ▪ Ebenfalls keine Überleitung kraft Gesetzes, sofern die Veräußerung vor der tatsächlichen Gebrauchsüberlassung an den Mieter erfolgt. Überleitung dann nur, wenn der Erwerber nach § 567 a BGB in das Miet-/Pachtverhältnis eintritt.

23. V. - Beschränkt persönliche Dienstbarkeit -  1. Die beschränkt persönliche Dienstbarkeit nach § 1090 ff. BGB kann ein wesentliches Sicherungsmittel für den langfristigen Miet-/Pachtvertrag über eine Gesamtimmobilie sein. Die beschränkt persönliche Dienstbarkeit hat dingliche Wirkung, sie ist nicht übertragbar oder vererblich. Die Sicherung des Nutzungsanspruches aus einem Mietvertrag durch Dienstbarkeit wird zwischenzeitlich ausdrücklich als zulässig angesehen (Stapenhorst/Voß NZM 03, 875).

24. 2. Zwangsversteigerung • ▪ An der erster Rangstelle eingetragene Dienstbarkeit hat die größte Sicherheit. Wird aus einem nachrangigen Grundpfandrecht vollstreckt, fällt die Dienstbarkeit in das geringste Gebot und bleibt bei der Versteigerung nach § 52 Abs. 1 ZVG bestehen. • Anm.: Die sachgerecht gestaltete Dienstbarkeit kann an sich nicht wertmindernd wirken, wenn nur die „vertragskonforme“ Benutzung besichert wird. Abhängig ist dies von der Gestaltung der Ausübungsbedingungen. • ▪ Hat die Dienstbarkeit Nachrang hinter Grundpfandrechten, erlischt es im Fall des Zuschlages nach § 52 Abs. 1 Satz 2 ZVG. Ggf. Wertersatz nach § 92 Abs. 1 ZVG. • Belassungserklärung aber möglich. Die Dienstbarkeit bleibt dann durch abweichende Versteigerungsbedingung nach § 59 ZVG bestehen .

25. 3. Insolvenz ▪ Die Dienstbarkeit ist nach heutiger Auffassung keine Umgehung von §§ 111, 119 InsO. 4. Sicherungsvereinbarung Ausübungsregeln müssen so gefasst sein, dass dem Mieter/Pächter in allen Fällen der von ihm nicht zu vertretenden vorzeitigen Beendigung des Miet-/Pachtvertrages die Nutzung zu weitgehend bisherigen Bedingungen möglich bleibt.

26. Regelungsbedarf bei der Gestaltung der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit: ▪ Sicherungsfall ▪ Ausübung/Entgelt ▪ Instandhaltung/Instandsetzung ▪ Kosten

27. Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Bremerhaven Hamburg Berlin Hennigsdorf Bussestraße 15 a Mattentwiete 6 Charlottenstraße 65 Havelplatz 1 27570 Bremerhaven 20457 Hamburg 10117 Berlin 16761 Hennigsdorf Tel. 0471/9 46 94 - 0 Tel. 040/41 91 93 - 0 Tel. 030/236 34 05 - 0 Tel. 03302/50 54 - 0 Fax 0471/41 16 02 Fax 040/41 91 93 - 22 Fax 030/236 34 05 - 22 Fax 03302/50 54 - 22 www.ensenbach-rechtsanwaelte.de