IRTAIMEN SALE AND LEASE BACK

IRTAIMEN SALE AND LEASE BACK Prof. Jarno Tepora Helsingin yliopisto Oikeustieteellinen tiedekunta

Esimerkki 1: Yrityksessä A toimeenpannaan organisaatiouudistus liike-taloudellisista ja verotuksellisista syistä diffuusiomenettelynä Tämän johdosta yrityksen A:n koneet ja laitteet sekä muu liiketoiminnassa tarvittava varallisuus siirretään uudelle perustetulle yritykselle niin, että holdingtyyppisellä yhtiöllä B on omistus-oikeus liiketoiminnassa tarvittaviin koneisiin ja laitteisiin ja muuhun sille siirrettyyn varallisuuteen B vuokraa välittömästi koneet ja laitteet ja muun liike-toimintaomaisuuden takaisin yritykselle A, joka jatkaa varsinaista operatiivista liiketoimintaa em. koneilla ja laitteilla

Esimerkki 2: Yritys A tarvitsee 2 milj.euron luoton yritystoimintansa uuden toimialan aloittami-seksi. Yrityksellä on 3 milj.euron arvoiset koneet ja laitteet, joita yritys kuitenkin tarvitsee omassa liike-toiminnassaan, jotta yritys voisi jatkaa nykyistä toimintaansa Yritys A ja rahoitusyhtiö B sopivat sale and lease back -järjestelystä niin, että A myy B:lle yrityksen koneet ja laitteet 2 milj.eurolla ja B vuokraa samaiset koneet ja lait-teet välittömästi A:lle sopimuksin, että A maksaa kuuden vuoden aikana vuokrien muodossa 2 milj.euron luoton takaisin korkoineen ja muine luottokustannuksineen A:n vastatessa muutoin koneiden ja laitteiden huollosta ja kunnossapitämisestä Jos A joutuu maksuviivästykseen, B saa ottaa omistamansa koneet haltuunsa suorittaen kuitenkin asianmukaisen tilitysmenettelyn A:lle. Muussa tapauksessa koneiden ja laitteiden omistusoikeus palautuu A:lle vuokrakauden jälkeen vuokrien muodossa tapahtuneen lunastuksen seurauksena

Esimerkki 3: Yritys A tarvitsee 2 milj.euron luoton yritystoimintansa uuden toimialan aloittamiseksi. Yrityksellä on 3 milj.euron arvoiset koneet ja laitteet, joita yritys tarvitsee omassa liiketoiminnassaan, jotta yritys voisi jatkaa nykyistä toimintaansa Yritys A ja rahoitusyhtiö B sopivat sale and lease back -järjestelystä niin, että A myy B:lle yrityksen koneita/laitteita 2 milj.euron arvosta ja B vuokraa samaiset koneet ja laitteet välittömästi A:lle sopimuksin, että A maksaa käyvän vuokran koneista /laitteista 6 vuodelta A:n vastatessa muutoin koneiden/ laitteiden huollosta ja kunnossapitämisestä. Vuokrakauden jälkeen A:lla on oikeus lunastaa koneet/laitteet käyvästä hinnasta. Jos A joutuu maksuviivästykseen, B saa ottaa omistamansa koneet/laitteet haltuunsa suorittaen kuitenkin asianmukaisen tilitysmenettelyn A:lle. Muussa tapauksessa koneiden/laitteiden omistusoikeus palautuu A:lle, jos vuokrat on maksettu ja A käyttää lunastusoikeuttaan

Esimerkki 4: Yritys A omistaa kaksi rahtialusta, jotka se päättää myydä sijoitusyhtiö B:lle alusten käyvästä markkinahinnasta eli 250 milj.eurolla jatkaen kuitenkin alusten käyttöä vuokraamalla alukset takaisin omaan käyttöönsä 10 vuoden vuokra-sopimuksella, koska yritys A:lla oli pitkäaikainen rahti-sopimus molemmille aluksille Vuokrasopimukseen sisältyy optioehto, jonka mukaan A:lla on oikeus halutessaan kolmen kuukauden aikana ennen vuokra-sopimuksen päättymistä ostaa alukset sovitusta laskennallisesta käyvästä hinnasta laskettuna 10 vuoden käytön jälkeen (osto-optio)

VAKUUSLUOVUTUS PANTTAUKSEN NÄKÖKULMASTA • vakuusoikeustoimi – dissimulaatio • vallitseva kanta  arviointi tapahtuu irtaimen panttausta koskevien sääntöjen mukaan (1) sopimussuhde • asiakas-vuokralleottaja on velvollinen luovuttamaan vakuusobjektin luotonantajalle • OikTL 37 § lex commissoria -kielto (2) sivullissuhde • jos julkivarmistus puuttuu, vakuusluovutusvelkoja ei saa suojaa sivullisia kohtaan, erityisesti asiakas-vuokralleottajan velkojia kohtaan • panttausoikeudellinen kokonaisarviointi • ei aito kauppa • ei aito vuokraus • kauppaa, vuokrausta ja takaisinlunastusta arvioidaan yhtenä kokonaisuutena vakuusoikeustoimena, johon sovelletaan panttausta koskevia säännöksiä

OMISTUSOIKEUDELLE RAKENTUVA ESINEVAKUUS (1) Omistusvakuus • omistuksenpidätys • rahoitusleasing • vakuusluovutus (2) Rasitusvakuus • panttioikeus • pidätysoikeus

OMISTUKSENPIDÄTYS • omatyyppinen vakuusmuoto • omistuksenpidätysehto  myyjällä on (1) sopimuksen purkuoikeus ja (2) ostajan velkojia ja seuraajia sitova objektin takaisinotto-oikeus • omistuksenpidätyksen johdosta syntyy välitila • omistusoikeuteen liittyy vahva sivullissitovuus (ks. UL 4:9 ja KonkL 5:6 ja 7) • ei vaatimusta julkivarmistuksesta • tietyt yleiset perusedellytykset tulee täyttyä, jotta ehto sitoisi sivullisia • sovittava nimenomaisesti • sovittava ennen esineen hallinnan luovuttamista • kohde on riittävästi yksilöity • kauppahintasaatavan vakuutena • ostajan seuraaja voi saada hyväkseen vilpittömän mielen suojan

OMISTUSOIKEUDEN VAKUUSFUNKTIOSTARAHOITUSLEASINGISSA • erityisrahoitusmuoto • kolmikantajärjestely: esineen toimittaja, rahoittaja ja asiakas-vuokralleottaja • kaksi erillistä oikeustointa: (1) kauppa ja (2) vuokraus • kokonaisjärjestely, jonka kaikki osapuolet tietävät • oikeudellinen (muodollinen) omistus / taloudellinen omistus • omistusoikeuteen on liitetty erottamisoikeus (separaatio-oikeus)  ks. UL 4:9 ja KonkL 5:6 • velkojan omistusoikeus / vuokralleottaja-velallisen muun ulosmittaus- ja konkurssivelkojan saamisoikeus

VAKUUSLUOVUTUS OMISTUSOIKEUDELLE RAKENTUVANA ESINEVAKUUTENA • uudenlainen jäsennys esimerkkinä tapaus 3 • omatyyppinen vakuusmuoto (vrt. RahoitusvakuusL 4 §) • Tapaus 3:n jäsennys voisi olla seuraavanlainen: (1) osapuolet A ja B sopivat avoimesti vakuusjärjestelystä sale and lease back -muodossa (2) osapuolet A ja B ovat tehneet aidon kaupan esineiden käyvästähinnasta vakuustarkoituksessa B:llä omistusoikeus vakuus- kohteeseen  omistusoikeutta rajoittaa A:n (i) vuokraoikeus ja (ii) muotoamisoikeus (ei velvollisuus) eli oikeus maksamalla vuokrakauden jälkeen käyvän laskennallisen kauppahinnan lunastaa omistusoikeus takaisin; (3) A:n ja B:n välisellä vuokrasopimuksella osapuolet ovat aidosti järjestäneet vakuusesineen hallinnan ja käytön luotto- ja vakuusajaksi A:lle (käypä vuokrataso); (4) A:lla on oikeus maksamalla sovitulla tavalla vuokrat ja käyttämällä lunastusoption muodota oikeusasemaansa kohti täyttä omistusoikeutta (muotoamisoikeus) (5) Jos A joutuu maksuviivästykseen  B:n omistusoikeus, jota on rasittanut A:n vuokra- ja muotoamisoikeus, kehittyy normaaliksi omistusoikeudeksi  B:n on toimitettava asianmukainen tilitysmenettely OikTL 37 §:n vaatimusten täyttämiseksi

VÄLITILAN KUVAUS

OsamKL 1.2 §:n soveltamisala on otettava huomioon Jos sopimuksen tarkoituksena on, että se, jolle esine on luovutettu, on tuleva sen omistajaksi, on tämän lain säännöksiä sovellettava, vaikka sopimusta olisi sanottu vuokra- tai muuksi sellaiseksi sopimukseksi tahi suoritettava maksua korvaukseksi esineen käyttämisestä. • aikaisempi tapaus 2 jäsentynee seuraavasti:

OMISTUSOIKEUDELLE RAKENTUVANVAKUUSLUOVUTUKSEN SITOVUUS (1) Sopimussuhde • oikeudet ja velvollisuudet ratkeavat sopimuksen pohjalta • jos vuokranmaksu viivästyy  purkautuu sopimus ja ostaja-luotonantajalla on oikeus ottaa esine haltuunsa (otto-oikeus)  tilitysmenettely OikTL 37 §:n täyttämiseksi (2) sivullissuhteet • staattinen suoja • myyjä-velallisella on käytettävissään ns. omistajan-kanteet jo esineen hallinnan perusteella • ostaja-velkojalla on toissijainen oikeus

Dynaaminen suoja (1) ostaja-velkojan suoja myyjä-velallisen pakkotäytäntövelkojia kohtaan • muotoamisoikeus  siirtokelpoinen (varallisuusoikeus), jollei toisin ole sovittu • irtaimen vuokraoikeus  ei vapaasti siirrettävissä, jollei toisin ole sovittu • mahdollista on  muotoamis- ja vuokraoikeus yhdessä siirtokelpoisia  ulosmitattavissa / konk.varallisuutta

(2) myyjä-velallisen suoja ostaja-velkojan pakkotäytäntöönvelkojia kohtaan • pakkomyynnin kohteeksi  (1) saatava ja (2) tämän saatavan vakuutena toimiva ehdollinen omistusoikeus vakuusobjekteihin • velkojanvaihdos + vakuusobjektien omistajanvaihdos vakuus-tarkoituksessa (3) myyjä-velallisen suoja ostaja-velkojan erityisseuraajaa vastaan myydyn esineen osalta • KK 11:4 ja 12:4 ekstinktion edellytykset (hall. + traditio + bf)  käytännössä ei C:llä saantosuojan edellytyksiä • rekisteröitävät esineet • irtaimen vuokran ja omistajanvaihdoksen välinen suhde

(4) Ostaja-velkojan suoja myyjä-velallisen erityisseuraajaa kohtaan myydyn esineen osalta • C:n saantosuojan osalta KK 11:4 ja 12:4 ekstinktion edellytykset • A:n esineen tosiasiallinen hallinta (= omistajaolettama) • hallinnan luovutus (traditio) • C:n bf • käytännössä on mahdollista, että C saa saantosuojaa

IRTAIMEN SALE AND LEASE BACK