VALUATION IMMOBILI RE

1. ÉVALUATION IMMOBILIÈRE 30-225-04

2. Cours 6 et 7 Méthode du Coût La définition et le cheminement Coût de reproduction vs coût de remplacement Les différentes dépréciations (physique, fonctionnelle et économique) Forces et faiblesses de cette méthode Chapitre 5 Terrain pages 135-136; 153-154; 163 Chapitre 6 Méthode du coût pages 165-198 Chapitre 7 La dépréciation pages 219-228; 199-200 Exercices Recueil pages 117 à 153

3. Définition de la méthode du coût Cette méthode d’évaluation décompose la propriété en deux entités physiques: le terrain et le bâtiment incluant d’autres améliorations. Le terrain est évaluer comme s’il était vacant avec son meilleur usage. Le bâtiment et autres améliorations sont évalués en estimant le coût de remplacement à neuf à lesquels ont soustrait la dépréciation. La somme des deux composantes nous indique une valeur marchande.

4. Le cheminement de la méthode du coût Évaluer le terrain  comme s’il était vacant avec son meilleur usage. Évaluer le coût de remplacement incluant les coûts directs et indirects. Calculer la dépréciation (Physique, fonctionnelle et économique) Soustraire la dépréciation du coût de remplacement à neuf. Ajouter la valeur du terrain Méthode du coût = Valeur du terrain + Coût de remplacement déprécié.

5. Coût de reproduction vs coût de remplacement Le coût de remplacement est le coût de substitution requis pour construire, aux prix courants, un bâtiment d’une utilité équivalente à celui évalué, utilisant des matériaux semblables et modernes, selon les normes, concepts et modes d’aménagements courants. Le coût de reproduction représente le coût de remplacement d’un bâtiment par un autre identique. Il renferme les frais encourus pour la construction d’une nouvelle propriété qui est l’exacte réplique de l’autre, en se fondant sur les prix courants et en utilisant la même sorte de matériaux ou des matériaux à peu près semblables.

6. La valeur du terrain Méthode de répartition: Prix de vente moins coût déprécié Méthode du revenu résiduel: Méthode du revenu moins coût déprécié Méthode de lotissement: Sommation du prix de ventes de petits terrains viabilisé moins les coûts de développement.

7. Évaluation du terrain par la méthode de comparaison Recherche de ventes de terrains comparables et à vendre Ajustement Accessibilité Visibilité Proximité des services Superficie Configuration Nature du sol Date de vente Conditions de vente et financement

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9. Coût neuf du bâtiment Méthode des quantités détaillés: Total des coûts des matériaux, de la main-d'œuvre, utilisation des équipements, frais d’administration, profit de constructeur, coût indirects; architecte, financement. Méthode du coût original indexé Méthode par composantes (manuel ou répertoire de coût) Méthode de comparaison (manuel ou répertoire de coût)

10. La Dépréciation La détérioration physique Obsolescence fonctionnelle ou désuétude fonctionnelle Obsolescence économique ou Désuétude économique ou externalité négative

11. Dépréciation Technique âge /vie Âge effectif / vie économique Âge historique vs âge effectif Vie physique vs vie économique Table de dépréciation

12. Technique âge /vie

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14. Dépréciation Technique de parité Coût de remplacement Moins le prix de vente du bâtiment (excluant le terrain)

15. Dépréciation Technique détaillée Calcul de la dépréciation de chaque composante

16. Technique détaillée

17. Dépréciation Technique de répartition Détérioration physique Désuétude fonctionnelle Désuétude économique

18. La Détérioration Physique Corrigible: coût des réparations qui justifie une augmentation de la valeur du à un entretien différé. Incorrigible: Usure normale et vieillissement Coût de remplacement x rapport âge effectif/vie physique

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20. La Désuétude Fonctionnelle Corrigible: Résulte d’un déficience économiquement remédiable. Absence d’éléments: équipements, matériaux. Modernisation: coût de l’équipement Excès: Mur en trop

21. La Désuétude Fonctionnelle Incorrigible: Déficience: Se calcul par la perte de revenu. Excès: Le coût de remplacement ne comprend pas les excès. Toutefois il faut calculer les frais d’exploitation additionnel.

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24.

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26. La Désuétude Économique Toujours incorrigible Cause externe de l’immeuble: ex. Usines polluantes autoroutes-trafic, changements sociaux-économiques. Perte de revenu attribuable au bâtiment

27. La Désuétude Économique

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29. Forces Bâtiments à usage unique ou limité. (Il n’y a pas de location comparable et de vente comparable) Bâtiment relativement neuf. (Il y a des ventes de terrains et pas de dépréciation) Il n’y a pas de revenu et de vente. Justifie une expansion ou une rénovation physiquement. Justifie la construction d’un immeuble par l’utilisation optimale de l’emplacement.

30. Faiblesses Bâtiment âgé (difficulté d’estimé la dépréciation) Il y a des ventes comparables Immeuble à revenus Restrictions du droit de propriété Marché déséquilibré