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HERRENGRABEN 31 20459 HAMBURG

Immobilien und Steuern Grundsätze steuerlicher Gestaltungsmöglichkeiten RA StB Jürgen E. Milatz RA Dipl. Finanzwirt Christoph Oenings 4. April 2006. HERRENGRABEN 31 20459 HAMBURG. E-MAIL: ESC@ESCHE.DE INTERNET: WWW.ESCHE.DE. Übersicht. Immobilienbesteuerung. Einkommensteuer Umsatzsteuer

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Presentation Transcript

  1. Immobilien und Steuern Grundsätze steuerlicher GestaltungsmöglichkeitenRA StB Jürgen E. MilatzRA Dipl. Finanzwirt Christoph Oenings4. April 2006 HERRENGRABEN 31 20459 HAMBURG E-MAIL: ESC@ESCHE.DE INTERNET: WWW.ESCHE.DE

  2. Übersicht • Immobilienbesteuerung • Einkommensteuer • Umsatzsteuer • Grunderwerbsteuer • Erbschaftsteuer/Schenkungsteuer

  3. Übersicht • Themen-Abgrenzung • selbst genutzte Immobilie: Das Ende der Eigenheimzulage ab 2006 • Ferienwohnungen • Zweitwohnungssteuer: Keine Steuer bei beruflicher Zweitwohnung, BVerfG v. 11.10.2005 • Grundsteuer bei Selbstnutzung verfassungswidrig ?

  4. Übersicht • Reformen der großen Koalition (1) • Keine degressive Abschreibung ab 2006 • 20%-Wertzuwachssteuer ? Immobilienveräußerungen ab 2008 (2007 ?)

  5. Übersicht • Reformen der großen Koalition (2) • Hälftige Steuerbefreiung des Veräußerungsgewinns betrieblicher Immobilien 2006-2008 ? • Steuerberatungskosten bei Vermietungseinkünften weiterhin abzugsfähig

  6. Übersicht • Steuerliche Attraktivität von Immobilien-Investments • Investitions-Phase: Anlaufverluste • Betriebs-Phase: Buchverluste durch AfA • Deinvestitions-Phase: Steuerfreie Veräußerung

  7. Investitions-Phase: Überblick • Finanzierungsentscheidung • Anlaufverluste • Zufluss-Abfluss-Prinzip, § 11 EStG n. F. • 5. Bauherren-Erlass, • BMF-Schreiben v. 20.10.2003 • Sanierungsobjekt: Erhaltungsaufwand oder anschaffungsnaher Aufwand ? • Vorsteuer bei gewerblicher Vermietung

  8. Investitions-Phase: Finanzierungsentscheidung • Eigenfinanzierung • Fremdfinanzierung • BFH-Urteile vom 16.04.2002 und 09.07.2002 • BMF-Schreiben vom 16.04.2004 • Fremdfinanzierung als Gestaltungsmittel bei der Schenkung- und Erbschaftsteuer

  9. Investitions-Phase:Anlaufverluste • Vorweggenommene Werbungskosten • Zinsvorauszahlungen, Damnum • Notar- und Gerichtskosten Grundschuld • Mietgarantiegebühr • Beratungskosten • Versicherungen • § 11 EStG i.d.F. seit 2005

  10. Investitions-Phase:Zufluss-Abfluss-Prinzip • § 11 EStG • Ab 2005: Vorauszahlungen für Nutzungsüberlassungen • > 5 Jahre • Gleichmäßige Verteilung • BMF-Schreiben v. 15.12.2005: Disagio weiterhin abzugsfähig

  11. Investitions-Phase:5. Bauherren-Erlass • Hersteller / Erwerber • Wesentliche Einflussnahmemöglichkeit • Einschränkungen beim Sofortabzug von Werbungskosten, insbesondere: • Damnum • Zins-Vorauszahlungen • Mietgarantie-Gebühren

  12. Investitions-Phase:Anschaffungsnaher Aufwand • Gesetzliche Neuregelung in • § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG ab 2004 • Grundsatz: Abschreibung der AK / HK mit 2% bzw. 2,5% p.a. • Erhaltungsaufwand: Sofortabzug zu 100 % • Alternativmodell: Mieter trägt Aufwand gegen Mietzinsreduzierung

  13. Investitions-Phase:Anschaffungsnaher Aufwand • Abgrenzung: 15 % - Grenze innerhalb von drei Jahren seit Anschaffung • Für Baumaßnahmen ab 2004 • Nicht für Erweiterungen: stets HK Bsp.: Ausbau Dachgeschoss • Nicht bei jährlich üblicherweise anfallenden Instandhaltungsarbeiten Bsp.: Schönheitsreparaturen

  14. Investitions-Phase:Anschaffungsnaher Aufwand • Nachträgliche HK durch „Standardverbesserung“ auch später • als drei Jahre nach Anschaffung • Fortgeltung der Grundsätze aus dem BFH-Urteil vom 12.09.2001

  15. Betriebs-Phase:Überblick • Laufende Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung • Überschusserzielungsabsicht • Abschreibung trotz realem und steuerfreiem Wertzuwachs • „step-up“ Modell: Schaffung von zusätzlichem Abschreibungsvolumen

  16. Betriebs-Phase: • „Totalüberschuss“ • BMF-Schreiben vom 08.10.2004 • Problem: Verbilligte Nutzungsüberlassung, insbesondere an Angehörige • weniger als 56% der ortsüblichen Miete • 56% bis 75% der ortsüblichen Miete • mind. 75% der ortsüblichen Miete

  17. Betriebs-Phase:Abschreibung (1) • Degressiv: Neue Wohnobjekte • 10 x 4% - 8 x 2,5% - 32 x 1,25% • ab 2006 keine degressive • Abschreibung • Denkmalschutzabschreibung, Sanierungsgebiete • 8 x 9% - 4 x 7%

  18. Betriebs-Phase:Abschreibung (2) • Linear: Altobjekte • 2% / 2,5% p.a. • Schon seit 2005: Keine Investitionszulage

  19. Betriebs-Phase:„step-up“ Modell (1) • Hintergrund: • Drohende „Wertzuwachssteuer“ • Gestaltungsmodell: • steuerfreie Veräußerung der Altbestand-Immobilie an gewerblich-geprägte Personengesellschaft • Verkehrswert als Abschreibungsvolumen

  20. Betriebs-Phase:„step-up“ Modell (2) • Keine Grunderwerbsteuer bei Übergang auf beteiligungsidentische Gesamthand • Keine Gewerbesteuer („erweiterte Kürzung“) • Vorweggenommene Erbfolge mit Freibetrag und Bewertungsabschlag (noch bis …?) • Notar-, Grundbuch-, Formkosten • Umschuldung privater Darlehen

  21. Betriebs-Phase:„step-up“ Modell - Beispiel • Altbestand-Immobilie, Baujahr 1920, Buchwert Gebäude: € 0,- • Buchwert Grundstück: € 50.000,- • Verkehrswert Gebäude: € 750.000,- • Verkehrswert Grundstück: € 250.000,- • Veräußerer zu 100% beteiligt • Miete p.a. € 70.000,-

  22. Betriebs-Phase:„step-up“ Modell – Lösung (1) • Vermietungseinkünfte (bisher): • Einnahmen: € 70.000,- • Abschreibung: € 0,- • Sonstige Werbungskosten: € -10.000,- • Steuerliche Einkünfte: € 60.000,- • ESt (40%): € 24.000,-

  23. Betriebs-Phase:„step-up“ Modell – Lösung (2) • Gewerbliche Einkünfte (nach Einbringung): • Einnahmen: € 70.000,- • Abschreibung: • 2,5% x 750.000,- € -18.750,- • Sonstige Werbungskosten: € -10.000,- • Steuerliche Einkünfte: € 41.250,- • ESt (40%): € 16.500,- • Steuervorteil p.a.: € 7.500,-

  24. Betriebs-Phase:„step-up“ Modell • Gestaltungsmöglichkeiten bei der Finanzierung • Verlagerung bisher „privater“ Darlehen in die betriebliche Sphäre: Schuldübernahme durch Personengesellschaft • Zusätzlicher Ausgabenabzug

  25. Deinvestitions-Phase • Noch: steuerfreie Veräußerung von Immobilien nach Ablauf von 10 Jahren • Aktuelle Rechtsprechung: • Keine rückwirkende Verlängerung der Veräußerungsfrist ? • BFH-Vorlage an das BVerfG v. 16.12.2003 • Quo vadis § 23 EStG ? Koalitionsvertrag: 20%-Wertzuwachssteuer ab 2008 (2007 ?)

  26. Deinvestitions-Phase • Alternativen zu Veräußerung und Schenkung ? • Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt • Übertragung gegen Versorgungsleistungen im Wege vorweggenommener Erbfolge • Renten-Erlass III – BMF-Schreiben vom 16.09.2004 • Rückvermietung – „Stuttgarter Modell“

  27. Grunderwerbsteuer • 3,5 % des Kaufpreises • Gestaltungsempfehlung: Gesonderte Vereinbarung des Kaufpreises für Einrichtung, z.B. Einbauküche • Immobilien-Personengesellschaft: Anteilsübertragung innerhalb von 5 Jahren, § 1 Abs. 2a GrEStG, „Step-up“ Modell

  28. Schenken und Vererben • Bisherige (geltende) Rechtslage • Bewertung von Immobilien mit der Jahres-Nettokaltmiete x Faktor 12,5 abzüglich Altersabschlag (0,5 % für jedes Jahr, max. 25 %) • mindestens 80 % des Grundstückswertes • höchstens nachgewiesener Verkehrswert • Folge: Bewertung mit 50 – 60% des VW

  29. Schenken und Vererben • BFH-Beschluss vom 22.05.2002 • Verfassungswidrigkeit des ErbStG in der heutigen Form • Bewertung von Immobilien • Bewertung von Betriebsvermögen • Bewertung von Kapitalgesellschaften • Gewerblich geprägte Gesellschaften • Vorlage zum BVerfG

  30. Schenken und Vererben • Gesetzliche Neuregelung durch große Koalition ? • Tendenz der Bundesländer: Abwarten einer Entscheidung des BVerfG • BVerfG-Entscheidung in 2006 ?

  31. Schenken und Vererben • Reform-Entwürfe • z.B.: Schleswig-Holstein, Bayern, Hessen • Immobilienbewertung: Orientierung am Mietenspiegel, Annäherung an den Verkehrswert • Steuervorteile nur noch für originäres Betriebsvermögen, Ausschluss gewerblicher Prägungen • Realisierungschancen ?

  32. Schenken und Vererben • Änderung zum 01.01.2006 ? • Rückwirkende Änderung verfassungsrechtlich problematisch • Rechtssicherheit bei Steuerfestsetzung für bereits vollzogene Schenkung • Übertragung noch vor Gesetzesreform ? • Nur sinnvoll, wenn Übertragung auch aus außersteuerlichen Gründen gewollt ist!

  33. Schenken und Vererben:Lösungsmöglichkeiten • Hinweis auf Gestaltungsmittel • Ehebedingte Zuwendungen • Lebzeitiger Zugewinnausgleich • Mittelbare Grundstücksschenkung • Erbschaftsteuerfonds • Gemischte Schenkung

  34. Schenken und Vererben:aktuelle Rechtsprechung • Bewertung von Sachvermächtnissen • BFH-Urteil vom 2. Juli 2004 • Verkehrswerte anstelle Bedarfswert • Ausweichgestaltungen • Schenkung zu Lebzeiten? • Ausschlagung des Vermächtnisses gegen Grundstücksübertragung?

  35. Schenken und Vererben:aktuelle Rechtsprechung • Gestaltungen der ehelichen Güterstände • Modifizierte Zugewinngemeinschaft • Keine steuerpflichtige Schenkung bei vorzeitigem Zugewinnausgleich • Auch bei anschließender erneuter Vereinbarung der Zugewinngemeinschaft • BFH-Urteil vom 12.07.2005 • „Güterstandsschaukel“

  36. Schenken und Vererben:aktueller Verwaltungserlass • Bewertung von Treuhandvermögen • Gemeinsamer Ländererlass vom 27.06.2005 • Verkehrswert anstelle des Bedarfswertes • Kein Freibetrag und Bewertungsabschlag • Ausweichgestaltung: Aufhebung des Treuhandverhältnisses

  37. Ihre Fragen! HERRENGRABEN 31 20459 HAMBURG E-MAIL: ESC@ESCHE.DE INTERNET: WWW.ESCHE.DE

  38. Vielen Dank für ihre Aufmerksamkeit HERRENGRABEN 31 20459 HAMBURG E-MAIL: ESC@ESCHE.DE INTERNET: WWW.ESCHE.DE

  39. RA StB Jürgen MilatzTel.: 040-36805-332E-Mail: JMilatz@esche.de RA StB Tom KemckeTel.: 040-36805-158E-Mail: TKemcke@esche.de RA Dipl. Finanzwirt Christoph Oenings Tel.: 040-36805-289 Email: COenings@esche.de HERRENGRABEN 31 20459 HAMBURG E-MAIL: ESC@ESCHE.DE INTERNET: WWW.ESCHE.DE

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