4. SIAPA : PELAKU PENGEMBANGAN REAL ESTATE

1. 4. SIAPA : PELAKU PENGEMBANGAN REAL ESTATE Professional Adviser Developer, Pemilik tanah Aktivitas Pengembangan Real Estate Investor / Lembaga keuangan Brokerage Penilai Pemerintahdaerah Konsultan Real Estate Property Manager Kontraktor Arsitek Konsultan Perencana Konsumen Konsultan teknik Pengacara, Notaris

2. PELAKU PENGEMBANGAN REAL ESTATE Developer dan Pemilik Tanah • Bervariasi dari skala kecil hingga multinasional • Developer : pedagang (modal kecil : rumah, produk jual, jangka pendek) investor (modal besar : komersial, produk sewa, jangka panjang) • Tujuan developer adalah membuat keuntungan finansial secara langsung dari proses pengembangan • Developer: penerima resiko. • Pemilik tanah memiliki peranan penting, baik aktif maupun pasif • Pemilik tanah dapat secara aktif memulai pengembangan dengan menjual atau mengembangkan tanahnya • Pemilik tanah : perorangan, perusahaan, pemeritah

3. Pemilik Modal dan Lembaga Keuangan • Mereka adalah pembuat keputusan dalam bisnis real estate • Mereka mengeluarkan uang dan menerima resiko • Kebanyakan pemilik modal menahan properti untuk keuntungan jangka panjang, beberapa investor real estate (spekulator) menahan properti untuk periode jangka pendek dengan tujuan mencari keuntungan yang cepat • Pemberi pinjaman: bank, perusahaan asuransi, dana pensiun, individual investor

4. Kontraktor • Melaksanakan pembangunan dalam proses pengembangan real estate • Menyeimbangkan biaya pembangunan yang paling rendah dan kualitas yang baik • Kontraktor mengeluarkan uang dan menerima resiko

5. Penilai Real Estate • Digunakan untuk mengestimasi nilai pasar tanah, real estate • Dibutuhkan pada saat real estate dijual, pembiayaan,pajak, asuransi atau bagiannya. Broker Real estate • Bertindak sebagai perantara atau stimulan pada pasar real estate • Penghasilan fee atau komisi dari pembeli dan penjual • Merupakan alat dalam pelaksanaan fungsi pertukaran pada pasar real estate • Tipe-tipe: broker industri, broker perumahan, broker komersial, broker pertanian dan tanah

6. Konsultan Real estate Memberikan expert advice pada masalah real estate, berdasarkan pengetahuan yang luas dan pengalaman yang memadai dalam bidang broker, penilaian, pembangunan, pembiayaan, penyewaan dan investasi, masterplan, dll Property manager • Mengawasi real estate untuk pemilik, umumnya untuk memperoleh return keuangan yang maksimal • Sewa-sewa dikumpulkan, ruang disewakan dan properti harus dipelihara dan diperbaiki

7. Arsitek • Dibutuhkan untuk mendesain dan mengatur konstruksi dari peningkatan lahan • Jasa-jasa: digunakan untuk bangunan yang kompleks dan mahal yang memenuhi standar estetika dan ekonomis Konsultan perencana • Memberikan advis bagaimana mendapatkan perizinan dan melakukan negosasi dengan dinas tata kota atas nama developer • Membuat rencana penggunaan lahan untuk kebutuhan komunitas, ekonomi dan sosial

8. 5. PENGARUH PENGEMBANGAN REAL ESTATE TERHADAP PENGEMBANGAN KOTA • A. EKONOMI KOTA : • - Merevitalisasi ekonomi kota dengan mendorong investasi • - Menggunakan aset yang tersedia untuk mendapatkan pertumbuhan ekonomi dan nilai tambah yang lebih besar • Memperoleh profit dari sudut pandang developer/investor • Tahap sebelum dan saat pembangunan : • - Membuka lapangan kerja baru • - Meningkatkan aktivitas sektor konstruksi • - Pajak • Tahap setelah pembangunan : • - Meningkatkan aktivitas ekonomi kota seperti • perdagangan, jasa, wisata, industri, dsb • - Membuka lapangan kerja • - Pajak

9. B. SOSIAL & BUDAYA : • Perubahan gaya hidup (tinggal di apartemen, belanja di mal, berkantor di gedung perkantoran) • Urbanisasi (kesempatan kerja akibat pembangunan real estate : kawasan industri, ruang belanja, hotel, dsb) • Meningkatnya jumlah dan kepadatan penduduk akibat urbanisasi/migrasi • Meningkatnya gap kelas sosial masyarakat kota (apartemen mewah dan rumah kumuh, mal mewah dan pasar tradisional) • Menunjukkan citra penduduk kota • Akulturasi budaya (hotel di Bali), penduduk yang tinggal di kompleks perumahan real estate maupun apartemen

10. C. CITRA / PRESTISE KOTA : • Meningkatkan citra / prestise kota • Semakin tinggi grade/kelas real estate yang dibangun, semakin tinggi prestise kota tersebut • Menjadi kebanggan penduduk kota tersebut (Menara Petronas, Malaysia) • Dapat menjadi landmark atau identitias sebuah kota

11. D. LINGKUNGAN KOTA : • Kualitas lingkungan perkotaan menjadi lebih baik • Peremajaan kawasan kumuh menjadi kawasan yang lebih tertata • Estetika kota menjadi lebih menarik • Kemacetan lalu lintas • Harga tanah meningkat, tidak diikuti oleh meningkatnya regulasi mengenai Koefisien Lantai Bangunan sehingga pembangunan tidak optimal

12. 6. ISU PENGEMBANGAN REAL ESTATE Evaluasi terhadap real estate yang sudah lama beroperasi / berdiri untuk mempertahankan / meningkatkan profit • 1. Perubahan dalam Penggunaan • Merubah penggunaan eksisting dengan penggunaan yang baru • Penggunaan baru harus feasible dan memiliki profit yang lebih tinggi • Contoh : perubahan kawasan perkebunan menjadi perumahan, mal menjadi hotel (Menteng Plaza menjadi Hotel Formula), perkantoran Setiabudi menjadi entertainment center, peremajaan hotel Indonesia (Grand Indonesia)

13. 2. Intensitas dari Penggunaan : menambah luas bangunan • Penggunaan ruang tidak berubah • Meningkatkan jumlah ruang / luas bangunan untuk meningkatkan penampilan gedung dan luas ruang yang disewa/dijual • Contoh : peningkatan jumlah kamar hotel President, peningkatan jumlah ruang / luas bangunan gedung perkantoran dari 5 lantai menjadi 15 lantai

14. 3. Kualitas dari Penggunaan : perbaikan kualitas bangunan lama / tua • Diperlukan untuk menjaga produktivitas dan highest and best use dari real estate • Dapat dilakukan melalui modernisasi atau renovasi • Modernisasi : melakukan perubahan yang mendasar (desain awal dan struktur), tanpa merubah penggunaan, perombakan total bangunan • Contoh : peremajaan hotel di Bali, rumah susun Pulomas menjadi apartemen • Renovasi : melakukan perubahan, perbaikan terhadap bangunan yang sudah rusak atau menambah konstruksi baru tanpa perubahan terhadap desain bangunan asal • Contoh : Renovasi hotel President, renovasi pusat • perbelanjaan general menjadi specialty

15. RESIKO DALAM MELAKUKAN RENOVASI ATAU MODERNISASI : • Tidak dapat menarik tenant yang sesuai dengan kelas real estate yang dikembangkan • Tidak dapat menarik sewa yang lebih tinggi, sesuai dengan kelas real estate yang dikembangkan • Tidak dapat menutupi biaya investasi dari renovasi atau modernisasi • yang telah dilakukan • Harus dilakukan analisis pasar dan kelayakan investasi sebelum dilakukan renovasi atau modernisasi

16. TUGAS : • Prospek pengembangan real estate di kawasan pusat kota lama di Indonesia • Dampak pengembangan kawasan industri terhadap perkembangan kota di sekitarnya • Tugas individu • Jumlah halaman : 5 halaman