PEROLEHAN TANAH DALAM SUATU SISTEM MENURUT HUKUM TANAH NASIONAL

1. PEROLEHAN TANAH DALAM SUATU SISTEMMENURUT HUKUM TANAH NASIONAL

2. ASAS ASAS PEROLEHAN TANAH • Penguasaan dan penggunaan tanah oleh siapapun dan untuk keperluan apapun, harus dilandasi hak atas tanah yang disediakan oleh Hukum Tanah Nasional; 2. Penguasaan dan penggunaan tanah tanpa ada landasan haknya (illegal) tidak dibenarkan, bahkan diancam dengan sanksi pidana;

3. 3. Penguasaan dan penggunaan tanah yang berlandaskan hak yang disediakan oleh Hukum Tanah Nasional, dilindungi oleh hukum terhadap gangguan-gangguan dari pihak manapun, baik oleh sesama anggota masyarakat maupun oleh pihak penguasa sekalipun, jika gangguan tersebut tidak ada landasan hukumnya.

4. 4. Bahwa oleh hukum disediakan berbagai sarana hukum untuk menanggulangi gangguan yang ada, yaitu: a. Gangguan oleh sesama anggota masyarakat: gugatan perdata melalui Pengadilan Negeri atau meminta perlindungan kepada Bupati/Walikotamadya menurut UU No. 51 Prp Tahun 1960. b. Gangguan oleh penguasa: gugatan melalui Pengadilan Umum atau Pengadilan Tata Usaha Negara

5. 5. Bahwa dalam keadaan biasa, diperlukan oleh siapapun dan untuk keperluan apapun (juga untuk proyek-proyek kepentingan umum) perolehan tanah yang dihaki seseorang harus melalui musyawarh untuk mencapai kesepakatan, baik mengenai penyerahan tahanya kepada pihak yang memerlukan maupun mengenai imbalannya yang merupakan hak pemegang hak atas tanah yang bersangkutan untuk menerimanya.

6. 6. Dalam keadaan biasa, untuk memeperoleh tanah yang diperlukan tidak dibenarkan adanya paksaan dalam bentuk apapun dan oleh pihak siapapun kepada pemegang haknya, untuk menyerahkan tanah kepunyaannya dan atau menerima imbalan yang tidak disetujuinya, termasuk juga penggunaan lembaga “penawaran pembayaran yang diikuti dengan konsinyasi pada Pengadilan Negeri” seperti yang diatur dalam Pasal 1404 KUHPerdata.

7. 7. Bahwa dalam keadan memaksa, jika tanah yang bersangkutan diperlukan untuk penyelenggaraan kepentingan umum, dan tidak mungkin menggunakan tanah yang lain, sedang musyawarah yang diadakan tidak berhasil memperoleh kesepakatan, dapat dilakukan pengambilan secara paksa, dalam arti tidak memerlukan persetujuan pemegang haknya, dengan menggunakan acara pencabutan hak yang diatur dalam UU No 20 Tahun 1961.

8. 8. Bahwa dalam perolehan atau pengambilan tanah, baik atas dasar kesepakatan bersama maupun melalui pencabutan hak, pemegang haknya berhak memperoleh imbalan atau ganti kerugian, yang bukan hanya meliputi tanahnya, bangunan, dan tanaman pemegang hak, melainkan juga kerugian-kerugian lain yang dideritanya sebagai akibat penyerahan tanah yang bersangkutan.

9. 9. Bahwa bentuk dan jumlah imbalan atau ganti kerugian tersebut, juga jika tanahnya diperlukan untuk kepentingan umum dan dilakukan pencabutan hak, haruslah sedemikian rupa, hingga bekas pemegang haknya tidak mengalami kemunduran, baik dalam bidang sosial maupun tingkat ekonominya.

10. BEBERAPA HAL YANG PERLU DIPERHATIKAN UNTUK MENENTUKAN TATA CARA PEROLEHAN TANAH • Proyeknya: apa yang dikembangkan/dibangun di atas tanah yang diperoleh. a. untuk keperluan pribadi b. untuk kegiatan bisnis c. untuk keperluan khusus

11. 2. Lokasinya: Berpedoman pada Rencana Tata Ruang Wilayah. untuk keperluan bisnis, perlu dimohon Ijin Prinsip dan Ijin Lokasi (Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN No 2 Tahun 1999 tentang Ijin Lokasi).

12. UU No 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang. RTRW ditetapkan oleh Pemerintah Daerah. RTRW merupakan pedoman memakai tanah.

13. 3. Status tanah yang tersedia a. segi fisik: letak, batas-batasnya dan luas b. segi yuridis: jenis hak, pemegang haknya, hak-hak pihak ke tiga 4. Kesediaan pemegang hak melepaskan hak atas tanah 5. Status hukum calon pemegang hak atas tanah

14. Jenis jenis Perolehan Tanah • Primer: 1. Pembukaan hutan 2. Pemberian hak baru oleh negara • Sekunder: 1. Pewarisan 2. Pemindahan hak 3. Pemberian hak baru oleh pemilik tanah 4. Perubahan hak

15. c. Hapusnya hak: 1. Berakhirnya jangka waktu 2. Pelepasan/pembebasan hak 3. Pembatalan hak 4. Pencabutan Hak d. Konversi hak-hak atas tanah yang lama

16. Izin Lokasi Izin Lokasi: izin yang diberikan kepada perusahaan untuk memperoleh tanah yang diperlukan dalam rangka penanaman modal yang berlaku pula sebagai izin pemindahan hak, dan untuk menggunakan tanah tersebut guna keperluan penanaman modalnya

17. Jangka waktu izin lokasi: a. luas tanah 25 ha  1 tahun b. luas tanah > 25 ha s/d 50 ha  2 tahun c. luas tanah > 50 ha  3 tahun Dapat diperpanjang 1 tahun dengan syarat tanah yang sudah diperoleh mencapai lebih dari 50% dari luas tanah yang ditunjuk dalam izin lokasi

18. Cara perolehan tanah yang diperlukan didasarkan atas status tanah yang tersedia: 1. Tanah Negara 2. Tanah Hak a. pemegang hak atas tanah bersedia menyerahkan atau memindahkan hak atas tanah b. Jika pemegang hak bersedia menyerahkan haknya, apakah pihak yang memerlukan tanah: 1. memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanahnya 2. tidak memenuhi syarat untuk menjadi pemegang hak atas tanahnya

19. c. pemegang hak atas tanahnya tidak bersedia menyerahkan atau memindahkan hak atas tanahnya 3. Tanah Hak Pengelolaan

20. KONVERSI • Hak Eigendom menjadi Hak Milik jika pemiliknya pada tanggal 24 September 1960 WNI tunggal. • Jika syarat tersebut tidak dipenuhi, dikonversi menjadi Hak Guna Bangunan • Hak Eigendom kepunyaan pemerintah negara asing digunakan untuk kediaman duta besar atau gedung kedutaan

21. dikonversi menjadi hak pakai yang akan berlangsung selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tersebut.

22. Hak milik adat dikonversi menjadi Hak Milik jika pemiliknya pada tanggal 24 September 1960 berkewarganegaraan Indonesia tunggal • Jika syarat tersebut tidak dipenuhi dikonversi menjadi HGB jika tanah untuk bangunan atau dikonversi menjadi HGU untuk tanah pertanian dengan jangka waktu 20 tahun

23. Hak Erfpacht untuk perkebunan besar menjadi Hak Guna Usaha yang berlangsung selama sisa jangka waktunya tetapi selama-lamanya 20 tahun

24. Hak Erfpacht untuk perumahan dan Hak Opstal menjadi Hak Guna Bangunan, yang berlangsung selama sisa waktunya, tetapi selama-lamanya 20 tahun • Hak atas tanah yang memberi wewenang sebagaimana hak pakai dikonversi menjadi Hak Pakai

25. Hak gogolan yang bersifat tetap menjadi Hak Milik, sedang yang tidak tetap menjadi Hak Pakai

26. Tata Cara Memperoleh Tanah: • Tanah Negara  PERMOHONAN HAK • Tanah Hak  1. Perjanjian dengan pemilik tanah 2. Pemindahan Hak 3. Pembebasan Hak 4. Pencabutan Hak

27. PERMOHONAN HAK Pemohon mengajukan permohonan hak Diajukan kepada pejabat yang berwenang: • Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota • Kepala Kanwil BPN Provinsi • Kepala BPN

28. Dasar Hukum: Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN No 3 Tahun 1999 tentang Pelimpahan Kewenangan Pemberian dan Pembatalan Keputusan Pemberian Hak Atas Tanah Negara

29. HAK MILIK • Tanah pertanian: s/d 2 ha -> Ka Kan Pertanahan > 2 ha -> Ka Kanwil BPN Provinsi HAK GUNA USAHA • Tanah Pertanian: s/d 200 ha -> Ka Kanwil BPN

30. HAK GUNA BANGUNAN tanah non pertanian s/d 2.000 m2 -- Ka Kan Pertanahan s/d 15 ha  Ka Kanwil BPN • HAK PAKAI tanah pertanian  s/d 2 ha  Ka Kan Pertanahan > 2 ha  Ka Kanwil BPN

31. HAK PAKAI tanah non pertanian: s.d 2.000 m2  Ka Kan Pertanahan > 2.000 m2 - Ka Kanwil BPN

32. Kepala Kantor Pertanahan memeriksa permohonan dibantu Panitia Pemeriksaan Tanah (Panitia A atau Panitia B) Dibuat Berita Acara Pemeriksaan Tanah

33. jika dikabulkan  Surat Keputusan Pemberian Hak (SKPH) Jika ditolak  Surat Penolakan

34. Jika sudah menerima SKPH, kewajibannya: a. Membayar Bea Perolehan Hak Atas tanah dan bangunan b. Membayar Uang Pemasukan c. Mendaftarkan hak yang bersangkutan

35. Apabila penerima hak tidak memenuhi kewajibannya maka Kepala BPN dapat membatalkan.

36. Kapan lahirnya hak yang diperoleh melalui permohonan hak/pemberian hak? Pada saat dibuatkan buku tanah hak yang bersangkutan

37. Fungsi pendaftaran tanah karena pemberian hak • Untuk keperluan pembuktian • Sebagai syarat konstitutif

38. PEMBERIAN HAK BARU DI ATAS TANAH HAK MILIK Dalam Akta Pemberian Hak Baru dirumuskan pemberian hak baru sebagai berikut: • Pihak Pertama (pemilik tanah) memberikan HGB/Hak Pakai kepada Pihak Kedua (Pemegang Hak Baru) dan • Pihak Kedua menyatakan menerima pemberian HGB/Hak Pakai dari Pihak Pertama di atas Tanah hak Milik No… Kelurahan/Desa…

39. Hak Milik tersebut: • Telah bersertipikat atau • Belum bersertipikat (bekas Hak Milik Adat)

40. Pemberian hak baru (HGB/Hak Pakai) dibuktikan dengan Akta Pemberian Hak Baru yang dibuat oleh PPAT

41. Pendaftaran Hak baru di kantor Pertanahan (Kab/Kota) dibuatkan buku tanah dan sertipikat (hak baru) hak baru tersebut dicatat dalam buku tanah dan sertipikat hak milik

42. Lahirnya hak baru pada saat dibuat Akta Pemberian Hak Baru Mengikat pihak ketiga pada saat didaftarkan

43. Fungsi Pendaftaran pemberian hak baru di atas hak milik: Untuk memperkuat dan memperluas pembuktian

44. PEMINDAHAN HAK Pemindahan Hak adalah perbuatan hukum yang tujuannya memindahkan hak atas tanah kepada pihak lain. Cara ini dilakukan apabila pihak yang memerlukan tanah memenuhi persyaratan sebagai pemegang hak atas tanah yang tersedia, dan pemegang hak atas tanah tersebut bersedia untuk memindahkan haknya.

45. Tanah-tanah hak yang dapat dipindahkan adalah: a. Hak Milik b. Hak Guna Usaha c. Hak Guna Bangunan d. Hak Pakai atas tanah negara

46. BENTUK PEMINDAHAN HAK: a. Jual Beli b. Tukar Menukar c. Hibah d. Hibah Wasiat

47. JUAL BELI TANAH Pemahaman secara yuridis mengenai jual beli tanah dibedakan antara pengertian jual beli tanah sebelum berlakunya UUPA dan sesudah berlakunya UUPA A. SEBELUM UUPA 1. Jual Beli Tanah Menurut Hukum Barat 2. Jual Beli Tanah Menurut Hukum Adat

48. Jual Beli Tanah Menurut Hukum Barat: Jual beli tanah menurut hukum barat, khusus bagi tanah-tanah hak barat, berlaku ketentuan-ketentuan dalam KUHPerdata buku III: - Pasal 1457 KUHPerdata Jual beli merupakan perjanjian antara para pihak untuk memenuhi prestasi yang diperjanjikan

49. - Pasal 1458 KUHPerdata: Jual beli terjadi sejak ada kata sepakat - Pasal 1459 jo Stb 1834 No 27: Jual beli harus diikuti dengan perbuatan hukum pemindahan hak (levering juridische) dari penjual kepada pembeli, yang menurut istilah umum disebut balik nama di kantor kadaster

50. Jual Beli Tanah Menurut Hukum Adat: perbuatan hukum pemindahan hak atas tanah yang bersifat tunai, artinya pemindahan hak atas tanah dari penjual kepada pemilik terjadi serentak dan secara bersamaan dengan pembayaran harga dari pembeli kepada penjual. SELAIN BERSIFAT TUNAI JUGA HARUS TERANG yang artinya harus dilakukan dihadapan Kepala Adat atau Kepala Desa