1 / 88

Le bail commercial à l’épreuve de la crise

Le bail commercial à l’épreuve de la crise. A la recherche de flexibilité et de sécurité. 29 janvier 2014 Journée de formation organisée par le Bureau des diplômés du Master de Management Immobilier de l’ESSEC. Programme de la matinée. Matinée - 1 ère partie

marvel
Download Presentation

Le bail commercial à l’épreuve de la crise

An Image/Link below is provided (as is) to download presentation Download Policy: Content on the Website is provided to you AS IS for your information and personal use and may not be sold / licensed / shared on other websites without getting consent from its author. Content is provided to you AS IS for your information and personal use only. Download presentation by click this link. While downloading, if for some reason you are not able to download a presentation, the publisher may have deleted the file from their server. During download, if you can't get a presentation, the file might be deleted by the publisher.

E N D

Presentation Transcript

  1. Le bail commercial à l’épreuve de la crise A la recherche de flexibilité et de sécurité 29 janvier 2014Journée de formation organisée par le Bureau des diplômés du Master de Management Immobilier de l’ESSEC

  2. Programme de la matinée • Matinée - 1ère partie • Présentation générale du statut des baux commerciaux • Limites entre ordre public et aménagements contractuels : qu’est ce que l’on peut négocier ? • Comment organiser la flexibilité dans le bail ? - PAUSE - • Matinée - 2ème partie • Comment sécuriser les coûts du bail pour le preneur ? • Témoignages • Comment bien connaitre les coûts d’utilisation d’un immeuble ? Quels outils mettre en place ? • L’exemple du bail loyer tout inclus.

  3. Qu’est ce que le bail commercial ? C’est un contrat de louage … soumis à un statut réglementé … laissant une place à la liberté contractuelle. A ne pas confondre avec des baux voisins

  4. C’est un contrat de louage …

  5. Le bail commercial est d’abord un contrat • Principe d’intangibilité du contrat : l’impossible modification unilatérale • Principe d’exécution de bonne foi des contrats : • Loyauté • Coopération • Cohérence • Contrôle par le juge • Pouvoir de requalification • Pouvoir d’interprétation • Rappel : un contrat doit être conclu entre des personnes existantes • Nullité du contrat conclu avec une société en formation • Civ. 3, 5 octobre 2011 : nullité absolue

  6. Bail commercial Cadre légal des conventions de locationTextes applicables Code de commerce Code de la construction et de l’habitation Code civil Code de l’environnement Code monétaire et financier Code de l’urbanisme Cod du travail Textes non codifiés

  7. Art. 57A + LME : C. com. L. 145-2 Code Civ. - Contrat louage Bail professionnel Bail commercial Convention d’occupation précaire Bail dérogatoire L.145-1 et s. C. Com. Cadre légal des conventions de location Typologies des baux Convention sur le domaine public Domaine public Domaine privé

  8. Soumis à un statut réglementé …

  9. Condition essentielle du contrat : L’obligation de délivrance du bailleur • C. civ. art. 1719, alinéa 1 : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée (…) » • Consiste à délivrer la chose louée ainsi que tous ses accessoires. • Condition essentielle de l’existence du contrat • Conséquences : interprétation restrictive des clauses de transfert sur le preneur • Illustrations : • Clause selon laquelle le preneur prend les lieux en l’état (Civ. 3, 18 décembre 2012; Civ. 3, 5 juin 2013) • Extension aux parties communes (Civ. 3, 31 octobre 2012) • Attention aux diligences préalables à effectuer : SECURISER LE BAIL

  10. Ordre public (loi ou jurisprudence) : pour protéger le preneur Durée minimale de 9 ans (sauf bail dérogatoire) Liberté de cession du droit au bail avec le fonds de commerce (possibilité de l’encadrer) Encadrement à la hausse du loyer (révisions légales / plafonnement) Droit au renouvellement du bail pour le preneur (propriété commerciale) Congé par acte extrajudiciaire (C. com. art. L.145-9) Droit à la déspécialisation = extension ou modification de la destination Délai d’un mois pour la clause résolutoire (C. com. art. L.145-41 - Civ. 3, 8 décembre 2010)

  11. Laissant une place à la liberté contractuelle … … comprendre les limites

  12. Il y a (encore) une large place pour la négociation des parties A l’exception des dispositions d’ordre public du statut, des autres dispositions légales et de l’obligation essentielle de délivrance, les parties sont libres de négocier des stipulations du bail. En l’absence de stipulation contractuelle, la loi s’applique : elle est supplétive à la volonté des parties. Il est important de connaitre les pratiques de place pour la typologie d’actif considéré.

  13. Adoption conventionnelle du statut • Possible de se soumettre conventionnellement au statut • Mais pour toutes les dispositions du statut : pas de « shopping » (Ass. Plen. 17 mai 2002) • Conditions • Il ne doit pas exister un autre statut impératif (ordre public applicable) • Sauf renonciation expresse non équivoque et postérieure à l’acte • Sauf texte permettant une option entre deux statuts d’ordre public (exemple: bail professionnel ou bail commercial) • Effets • Application impérative du statut même si ses conditions ne sont pas remplies • Difficultés d’appliquer le statut en l’absence d’existence des conditions de la propriété commerciale

  14. Pour mémoire, les contrats voisins Bail dérogatoire, convention d’occupation précaire, bail professionnel

  15. Le bail commercial n’est pas … • Un bail dérogatoire (L 145-5 C. Com) • Durée : au maximum de 24 mois • Augmentation de la durée autorisant un bail dérogatoire jusqu’à 3 ans • Pouvoir de requalification du juge • Une convention d’occupation précaire • Conditions • Risques • Bail professionnel… mais application conventionnelle du statut • Article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 • C. com. art. L.145-2 . 7° (LME du 04 août 2008) • Pour les activités libérales (quelque soit la forme sous laquelle elles sont exercées) • ATTENTION : Prescription biennale du statut pour en revendiquer le bénéfice (C. com. art. L.145-60)

  16. Comment trouver de la flexibilité dans le bail ? Flexibilité dans la durée … sur les surfaces … sur l’utilisation …

  17. La flexibilité dans la durée Conclure un bail dérogatoire …. Négocier les facultés de résiliation anticipée… Exercer son droit d’option ….

  18. Bail dérogatoire, convention d’occupation précaire : dans quels cas les utiliser ? • Bail dérogatoire • Exemple 1 ( ce que l’on peut faire) : utilisation du bail dérogatoire comme période de « test » pour les parties • Exemple 2 (ce qu’il ne faut pas faire) : conclure un bail dérogatoire à la suite d’un bail commercial (C.com, art. L.145-5 « lors de l’entrée dans les lieux ») • Convention d’occupation précaire • Exemple 3 (ce que l’on peut faire) : mise à disposition d’un local dans l’attente de la réitération d’une promesse de vente (Civ. 3, 10 juillet 1996) • Exemple 4 (ce qu’il ne faut pas faire): recourir à cette convention à défaut de circonstances particulières de précarité extérieures à la volonté des parties (Civ. 3, 19 novembre 2003)

  19. Résiliation anticipée du bail commercial : Les aménagements possible de la durée • Principe : durée du bail minimale de 9 ans (ordre public) • Droit légal à la faculté de résiliation triennale pour le preneur (C. com. art. L.145-4) • Possibilité d’aménager les conditions de sortie • Bail 3/6/7/8/9 ans • Bail 1/2/3/6/9 ans … • Faculté de résiliation anticipée assortie d’une indemnité financière • Renonciation à donner congé par le preneur en cours du bail : incentive financier • Roll-over lease: renonciation du bailleur à donner congé – s’oblige au renouvellement

  20. Résiliation anticipée : Aménagements possibles mais limités du congé • Principe et formalisme : • Congé délivré au moins 6 mois à l’avance. • Congé délivré par acte extrajudiciaire • Dispositions d’ordre public (C. com. art. L. 145-15) • Destinataire du congé : Bailleur ? Mandataire ? • Possibilité de négocier une durée de préavis plus longue (exemple : 9 mois) • Possibilité de report de la date d’effet du congé • Prévision contractuelle • Accord a posteriori entre les parties

  21. Renouvellement : le droit d’option du preneur • Hypothèse : délivrance d’un congé avec offre de renouvellement • Cas dans lesquels les intentions du preneur ne sont pas fixées : • Rester dans les locaux et renouveler le bail • Quitter les locaux à une date encore inconnue • Possibilités offertes au preneur : • Négocier avec le bailleur un report de la date d’effet du congé • Négocier avec le bailleur un renouvellement avec des facultés de sorties anticipées • Exercer le droit d’option (droit offert au preneur de renoncer au renouvellement) • Conditions : congé avec offre de renouvellement délivré au preneur par le bailleur • Délais : à tout moment jusqu’à l’expiration d’un délai de un mois à compter du caractère définitif de la décision statuant sur la fixation judiciaire du loyer de renouvellement (C.com, art. L. 145-57)

  22. De la flexibilité dans les surfaces Augmenter ou diminuer les surfaces louées au cours du bail

  23. Réduire les surfaces • Négocier des facultés de « résiliation partielle » du bail • Faculté de restituer des surfaces en cours de bail • Impact sur le loyer et son indexation • Impact sur le montant du loyer de renouvellement • Négocier des facultés de sous-location • Principe : sous-location interdite (C. com. art. L.145-31) • Sous-location totale (rare) ou partielle / sous-location intragroupe • Conditions formelles de la sous-location • Précaution à prendre par le bailleur pour éviter le droit direct du sous-locataire

  24. Augmenter les surfaces • Immeuble multi-occupants • Négocier des droits de préférence sur la prise à bail de locaux complémentaires dans l’immeuble • Immeuble mono-occupant • Négocier des possibilités d’extension de l’immeuble • Construction en fonction des besoins de l’utilisateur • A noter : le projet de Loi PINEL envisage un droit de préférence légal pour le locataire en cas de vente de l’immeuble (et non en cas de location)

  25. La flexibilité sur l’utilisation des locaux Clause de destination … Cession du droit au bail …

  26. Destination Négocier la clause de destination = définir au plus large les activités autorisées par le bail Inconvénient : une valeur locative plus élevée Adjonction d’activités incluses Déspécialisation partielle Déspécialisation totale

  27. Cession • Liberté de cession du bail avec le fonds de commerce (L.145.16 du C. Com.) • Cession du seul droit au bail légalement autorisée mais en pratique fréquemment interdite • Solidarité entre cédant et cessionnaire : durée ? • Actualités • A noter : Locaux à usage exclusif de bureaux Contradiction avec une clause de cession du droit au bail « dans une autre activité » (Civ. 3, 14 février 2012) • A retenir • Information du bailleur : 1690 du C. Civ. - simple information ? • Agrément préalable du bailleur sur la base de critères objectifs : solvabilité, notoriété, enseigne ?

  28. Questions

  29. PAUSE RENDEZ-VOUS A 11h30

  30. Comment anticiper les coûts du bail ? Le loyer … les impôts et taxes … les charges … et les travaux

  31. Les coûts déterminés à la signature Montant du loyer, mesures d’accompagnement commercial

  32. Déterminés : le loyer, sauf…. • Liberté dans la fixation du loyer initial (loyer contractuel) • Choix de l’indice réglementé (CMF L.112-1 et -2) : ICC, ILC, ILAT, autre indice • Evolution (aléatoire) en cours de bail • Clause d’échelle mobile : indexation (attention actualisation / baux à paliers) • Révision légale : C. com. art. L.145-38 et L.145-39 • Limitation annuelle du montant du loyer à 10% (projet de Loi Pinel)

  33. Déterminés : mesures d’accompagnement commercial • Franchises • Loyer et/ou charges • Sujette ou non à indexation • Contrepartie accordé par le preneur • TVA sur les franchises – La position de l’Administration fiscale • Prise en charge par le bailleur de tout ou partie des travaux d’aménagements du preneur • Mise à disposition anticipée gratuite

  34. Déterminés : la TVA • Principes • Exonération des locations d’immeubles nus à usage professionnel (CGI. art. 261 D.2) • L’assujettissement à TVA suppose deux conditions : • une option fiscale par le bailleur (CGI art. 260.2) • un bail prévoyant la soumission du loyer à TVA • A retenir : modalités de l’option à TVA • Prise d’effet au 1er jour du mois au cours duquel l’option a été exercée (décret 20 janvier 2014) (rétroactivité) • Reconduction automatique • Sauf dénonciation à compter du 1er janvier de la 9ème année suivant l’option • Risque si retour à la CRL et/ou évolution du taux et preneur non assujetti

  35. Les coûts (+/-) déterminables Charges locatives, impôts et taxes

  36. Rappels des principes (1/2) • Principe de liberté contractuelle totale (Civ. 3, 13 juin 2012) • Interprétation stricte par les juges • Les clauses relatives aux charges s’interprètent en faveur du débiteur • Deux conceptions • Prestations et fournitures acquittées par le bailleur dans l’intérêt du preneur : « charge locative » • Prestations et fournitures que le bailleur a dû assumer au titre des locaux loués et qu’il est en droit de refacturer • Article R. 145-8 du code de commerce : déduction des charges exorbitantes transférées sur la VL • Un nouvel article L. 145-40-2 (Loi Pinel) : à suivre …..

  37. Rappels des principes (2/2) (tentative de classification) • Charges dites locatives • Consommations de fluides • Entretien des parties communes de l’immeuble • Charges dites exorbitantes • Impôts ; Taxe foncière, TSB, cas de la TEOM, cas de la CVAE • Prime d’assurance de l’immeuble • Charges de copropriété • Honoraires de l’ADB (considéré comme une charge personnelle au bailleur)… • Charges relatives aux travaux

  38. Les usages en matière de charges refacturables • Le loyer « net de charges » • Principe • Limites • Le choix de la clé de répartition des charges • Surfaces ou surfaces QPPCI • Compteurs divisionnaires pour les fluides • Les modalités de régularisation de charges • Le forfait de charges • Principe : forfait de X % du loyer • Conséquences

  39. La position du juge sur les charges refacturables (1/2) • Rappels : prescription quinquennale et charge de la preuve (art. 1315, al. 1er) • Quelles sont les limites de la clause prévoyant un « loyer net de charges » ? • Quel est la position de la jurisprudence pour les charges futures (non prévue contractuellement dans le bail) ? • Quel est la position du juge si la clause Travaux prévoit un transfert de l’obligation au preneur alors que la clause Charges ne le prévoit pas ? • Peut-on se référer au décret du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables ? • Il ne s’applique pas aux baux commerciaux sauf stipulation expresse du bail (Civ. 3, 3 octobre 2012)

  40. La position du juge sur les charges refacturables (2/2) • Illustrations jurisprudentielles • Taxe foncière (Civ. 3, 22 mai 2013) • TEOM (Civ. 3, 13 juin 2012) • Frais de chauffage collectif (Civ. 3, 3 octobre 2012)

  41. Des recommandations sur les charges refacturables • Mise en place d’une annexe détaillée et exhaustive? • Information en amont – provision à transmettre au moment de la conclusion du bail • Pourcentage maximal d’augmentation ? • Justification des charges (répartition et montant) • Délai imposé au bailleur pour la régularisation des charges • Projet de Loi PINEL envisage la création des obligations suivantes : • Une nouvelle annexe aux baux • Récapitulatif annuel de l’inventaire des charges

  42. Focus sur la taxe foncière – réforme 2015 Nouvelles modalités de calcul des valeurs locatives des locaux professionnels, avec une date de référence fixée au 1er janvier 2013 comme base au calcul de la taxe foncière et de la CFE A partir de 2015 Valeur locative d’un local professionnel déterminée en fonction de l’état réel du marché locatif (et non plus sur la base de règles cadastrales établies en 1970, par référence à un local-type) Uniquement les locaux professionnels et commerciaux (les locaux d’habitation en sont exclus pour le moment). Premiers retours de l’expérimentation réalisée dans 5 départements : de fortes hausses sont à anticiper

  43. Les coûts (+/-) indéfinis (?): l’entretien et les travaux

  44. Les clauses Travaux : rappel des obligations légales Obligation de délivrance (C. Civ. art. 1719) : obligation essentielle du bail Réparations locatives (C. Civ. art. 1754) Obligation de réparer ce qui a été dégradé (C. Civ. art. 1732) Entretien à l’usage pour lequel a été loué (C. Civ. art. 1719-1) Jouissance paisible (C. Civ. art. 1719-3) Réparations autres que locatives (C. Civ. art. 1720) Vétusté (C. Civ. art. 1755) Mise en conformité Et le 605 et le 606 ….

  45. Les clauses Travaux : points de négociation • Nature de la chose à réparer • Immobilière : structure, clos, couvert • Eléments d’équipement : climatisation, chauffage, CTA, ….. • Aménagement du preneur - Petits aménagements … • Localisation • Parties privatives ou parties communes (Civ. 1, 6 mars 2013) • Intérieur / extérieur • Evènement générant l’obligation de réaliser les travaux • Usure normale, obsolescence, vétusté, vie de l’équipement …. • Dégradation volontaire ou involontaire, force majeure • Maintenance contrôles réglementaires, etc

  46. Les clauses Travaux : quelques recommandations • Recommandations générales: • Pour le bailleur : • bien connaître son immeuble et ses caractéristiques techniques ainsi que l’état des équipements afin d’anticiper au plus près les coûts à venir/les clauses du bail à négocier • Prévoir une clause expresse pour la répercussion de tous travaux autres que les réparations locatives sur le preneur (voir à cet égard les travaux de ravalement : Civ. 3, 19 décembre 2012) • Pour le preneur: • Négocier la clause de souffrance • Négocier la clause d’accession et les clauses de remise en état

  47. Témoignages • Comment connaitre les coûts d’exploitation d’un immeuble ? Quels outils mettre en place ? • Océa Smart Building, Michel Tolila • Le loyer toutes charges incluses : retour d’expérience, l’immeuble Imagine • Zublin Immobilière France, Pierre Essig

  48. Questions

  49. Bon appétit… à tout à l’heureRendez-vous à 14 h15 29 janvier 2014Journée de formation organisée par l’Association du Master de Management Immobilier de l’ESSEC

  50. Contacts Cabinet LawrizonAvocats 15, rue Beaujon – 75008 Paris T : 01.53.81.73.65 / 06.23.90.20.27Séverine Guilluy, Avocat associé (sguilluy@lawrizonavocats.com)www.lawrizonavocats.com(le support de cette formation sera mis en ligne à compter du 30/01/2014) Cabinet Codim 17, rue Etex – 75018 ParisT : 01.42.26.42.32 / 06.15.79.84.96 Laurence Korst, Avocat associé (codimlk@orange.fr)

More Related